Dù muốn, nhiều địa phương khó có thể thu hút đầu tư khi hạ tầng công nghiệp chưa hỗ trợ. Việc thay đổi mạng lưới chuỗi cung ứng và nhu cầu phân bổ lại vị trí đặt nhà máy toàn cầu cùng sự chuyển dịch của thị trường bất động sản công nghiệp trong nước mang tới cơ hội cho các địa phương vốn có nhiều lợi thế.
Biển Quang Lang – cửa ngõ thị trấn Diêm Điền (Thái Thụy, Thái Bình). Ảnh: Tạp chí Điện tử
Cơ hội từ hạ tầng
Cho đến năm 2020, Diêm Điền (Thái Thụy, Thái Bình) – một thị trấn ven biển có bến cảng đón được tàu 1.000 DWT, cách cảng nước sâu Lạch Huyện và trung tâm công nghiệp mới Đình Vũ – Cát Hải khoảng 70 ki lô mét theo đường bộ, vẫn chung thủy với nghề khai thác thủy hải sản, làm nông, làm muối và thương mại dịch vụ địa phương.
Khác với tưởng tượng, giáp biển thực tế lại là điều kiện không mấy thuận lợi với Diêm Điền suốt thời gian dài. Thị trấn có diện tích lớn nhất tỉnh Thái Bình nằm ở góc tận cùng phía Đông Bắc. Từ Diêm Điền, con đường xuyên huyện dẫn lên thành phố Thái Bình dài hơn 30 ki lô mét nhỏ bé và nhiều ổ gà. Không có nhiều lựa chọn đi lại ở đây khi huyện Thái Thụy, thậm chí cả tỉnh Thái Bình được bao bọc bởi các con sông lớn và biển Đông. Dù giáp Hải Phòng – thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu kinh tế trọng điểm phía Bắc – nhưng Diêm Điền cũng không có nhiều kết nối.
Việt Nam có vị trí tốt ở cả hai mảng bất động sản công nghiệp và logistics khi nằm ở vị trí thuận lợi (chính giữa và độc đạo) cho việc lưu thông hàng hóa Ấn Độ Dương và biển Đông. Với khu vực phía Bắc, lợi thế càng cao khi tiếp giáp Trung Quốc – trung tâm sản xuất thế giới.
Cơ hội đến với Diêm Điền vào thời điểm hệ thống hạ tầng giao thông được đầu tư và kết nối mạnh mẽ giữa các địa phương – cầu phao sông Hóa ra Hải Phòng được thay thế bằng cây cầu bê tông, hệ thống đường sá được mở rộng, đường bộ cao tốc ven biển được xây dựng kết nối thẳng từ Quảng Ninh tới Thanh Hóa đi qua thị trấn. Khu công nghiệp đầu tiên với quy mô 20 héc ta được khởi công tháng 2-2021 tại đây. Tới tháng 2-2023, khu công nghiệp đã thu hút đầu tư FDI được 721 triệu đô la Mỹ – xấp xỉ con số lũy kế của cả tỉnh Thái Bình cho đến khi có khu công nghiệp này.
Sau hơn 30 năm thu hút đầu tư, đất công nghiệp tại các tỉnh, thành cấp 1 dần khan hiếm và trở lên đắt đỏ, cùng với đó là chi phí lao động tăng cao. Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp tìm đến thị trường cấp 2 khi các điều kiện vẫn còn thuận lợi. Theo tính toán của CBRE, đến quí 1-2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300 héc ta, trong đó miền Nam chiếm hơn 57% tổng nguồn cung. Cả hai khu vực đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ diện tích cho thuê mới tích cực trong năm 2022.
Nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất cũng như sự nâng cao lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp 2 đã hỗ trợ cho hoạt động của ngành công nghiệp tại các thị trường này trong thời gian gần đây. Về nguồn cầu, chiến lược “Trung Quốc cộng một” đã thúc đẩy nhu cầu về đất công nghiệp và diện tích nhà xưởng xây sẵn tại thị trường Đông Nam Á bao gồm Việt Nam, nơi có cơ sở tiêu dùng tăng trưởng nhanh và chi phí lao động cạnh tranh, theo CBRE.
Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Hà Nội chia sẻ, các khách hàng thuộc lĩnh vực sản xuất (trong nhiều ngành công nghiệp cụ thể là điện tử, linh kiện điện tử, chất bán dẫn, năng lượng mặt trời, dệt may) đang tìm kiếm mặt bằng thuê tại Việt Nam. “Đặc biệt, miền Bắc liên tục chứng kiến việc các nhà sản xuất Trung Quốc tìm kiếm mặt bằng nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường trọng điểm và các thị trường cấp 2, với hợp đồng thuê ngắn hoặc trung hạn và có tiềm năng xây dựng cơ sở sản xuất trong tương lai”, ông Thomas Rooney nói.
Mong đợi từ kết nối logistics
Tuy nhiên, các nhà đầu tư khi mở mới hay dịch chuyển nhà máy đều tính toán đến việc vị trí đó có thay đổi quá lớn chuỗi cung ứng của họ không. Sẽ khó để các doanh nghiệp chấp nhận một địa điểm mới không thuận lợi cho vận chuyển nguyên liệu sản xuất. Hệ thống logistics để vận chuyển hàng hóa đã sản xuất đòi hỏi tối ưu hóa chi phí trên đường xuất khẩu. Các bất động sản công nghiệp có lợi thế về hạ tầng giao thông kết nối và hệ thống logistics hiệu quả được coi trọng.
“Trên khắp châu Á – Thái Bình Dương, việc thay đổi mạng lưới chuỗi cung ứng và nhu cầu phân bổ lại vị trí đặt nhà máy của các doanh nghiệp là những lý do chính thúc đẩy các nhà đầu tư để mắt đến thị trường logistics”, ông Tom Woolhouse, Giám đốc bộ phận Hậu cần và Công nghiệp châu Á – Thái Bình Dương của JLL, nói. Theo tính toán của JLL, khối lượng đầu tư vào lĩnh vực hậu cần và công nghiệp khu vực châu Á – Thái Bình Dương sẽ tăng gấp đôi lên mức 50-60 tỉ đô la Mỹ giai đoạn 2023-2025, so với giai đoạn 2019-2020.
Việt Nam có vị trí tốt ở cả hai mảng bất động sản công nghiệp và logistics khi nằm ở vị trí thuận lợi (chính giữa và độc đạo) cho việc lưu thông hàng hóa Ấn Độ Dương và biển Đông. Với khu vực phía Bắc, lợi thế càng cao khi tiếp giáp Trung Quốc – trung tâm sản xuất thế giới. Hải Phòng có vị trí chiến lược đóng vai trò là cảng xuất phát của miền Bắc Việt Nam và phía Nam Trung Quốc. Đi chậm hơn các tỉnh khác trong vùng kinh tế trọng điểm nhưng năm năm trở lại đây, Hải Phòng đang bứt tốc mạnh mẽ trong cuộc đua phát triển công nghiệp. Cơ hội cũng mở ra cả với những vùng công nghiệp cấp 2 dễ dàng kết nối với Hải Phòng và các tỉnh khác trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc như Quảng Ninh, hay mở rộng với Thái Bình thời gian gần đây.