Thị trường địa ốc đang bước vào mùa gặt cuối năm với hàng loạt ưu đãi được các chủ đầu tư tung ra nhằm thuyết phục người mua nhà xuống tiền nhanh hơn. Tuy nhiên, “bom nợ” từ lãi suất vay vốn sau thời kỳ ưu đãi khiến không ít người chùn tay.
Kết quả thăm dò của DKRA Group chỉ ra 3 tháng cuối năm, các tỉnh phía Nam sẽ có thêm 10.000 căn hộ và 600 sản phẩm nhà thấp tầng mở bán, nâng tổng số nguồn cung mới trong cả năm 2024 lên hơn 30.000 sản phẩm, gấp gần 3 lần so với năm 2023 và là con số kỷ lục trong vòng 5 năm qua.
'Mưa ưu đãi' cuối năm
Trong khi đó, số liệu từ Savills Việt Nam chỉ ra trong quý cuối năm, riêng rổ hàng căn hộ mở bán mới tại TP.HCM sẽ có thêm 6.700 căn hộ, các thị trường vệ tinh dự kiến đa dạng hơn với trung bình khoảng 7.000-8.000 căn. Rổ hàng cuối năm ghi nhận dồi dào nhất trong năm 2024.
Một điều dễ nhận thấy là nhiều chủ đầu tư địa ốc phía Nam tích cực mở bán dự án, kèm các ưu đãi mạnh tay để tranh thủ hút dòng tiền dịp cận Tết Nguyên đán.
Người mua nhà cần thận trọng khi vay mua nhà, tránh gặp áp lực tài chính quá lớn sau khi hết ưu đãi (Ảnh minh họa: HN).
Điển hình, tại TP Thủ Đức, TP HCM, dự án căn hộ CitiGrand (phường Cát Lái) dự kiến tung ra với giá từ 50 triệu đồng/m2), kèm chính sách thanh toán 10% ký hợp đồng mua bán, hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc kéo dài 32 tháng.
Gần đây, Phú Long Group cũng mở bán căn hộ Essensia Sky (Nhà Bè) với giá trung bình 68-79 triệu đồng/m2, chiết khấu 6%, miễn phí quản lý và tặng gói nội thất. Gần 1.000 căn hộ tại dự án Conic Boulevard (Bình Chánh) mở bán chỉ từ 40 triệu đồng/m2 cùng hàng loạt chính sách quà tặng đi kèm.
Bên cạnh đó, loạt dự án hiện hữu như The Opus One, Masterise Grand View, Eaton Park... tiếp tục mở bán rổ hàng còn lại và áp dụng mức chiết khấu 3-5% hoặc kéo dài thanh toán từ 24-36 tháng cho khách mua.
Ở thị trường tỉnh, loạt dự án như Phú Đông Skyone, Ben Hill, TT Avio, Bcons City, A&T Sky Garden, Picity Sky Park, The Gió... cũng tung ra nhiều chính sách thanh toán với chiết khấu cao, ưu đãi lãi suất kéo dài trong đợt bán đầu năm.
Chia sẻ với VnBusiness, ông Lâm, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 350 căn hộ kèm shophouse tại khu Nam TP.HCM, cho biết công ty ông bắt đầu nhận đặt chỗ trước tại dự án, với rổ hàng mới giai đoạn 1 khoảng 130 căn (giá bình quân 75 triệu đồng/m2), từ giữa tháng 11 vừa qua.
Theo ông Lâm, chỉ sau vài ngày tung rổ hàng mới, tỷ lệ booking đã đạt khoảng 30%. Dù không quá đột phá nhưng đây rõ ràng là tín hiệu tích cực. “Các chính sách ưu đãi sẽ tiếp tục được đẩy mạnh nhằm đảm bảo tỷ lệ đặt trước đạt trên 80% vào cuối tháng 12”, vị đại diện doanh nghiệp chia sẻ.
Có thể thấy, sau khi thoát khỏi đáy hình chữ V, thị trường bất động sản phía Nam đang ghi nhận sự phục hồi chậm mà chắc, với hàng loạt dự án mở bán. Nguồn cung cải thiện được kỳ vọng sẽ giúp thanh khoản thị trường khởi sắc trong “mùa gặt” cuối năm.
Cẩn trọng "bom nợ" vay vốn
Với các chính sách ưu đãi lãi suất thấp, chiết khấu cao, thanh toán linh hoạt… khi vay mua nhà, giai đoạn cuối năm là thời điểm lý tưởng để người có nhu cầu có thể sở hữu nhà ở.
Dẫu vậy, người mua nhà vẫn khá cân nhắc khiến sức mua chưa thật sự như kỳ vọng. Nguyên nhân bên cạnh mặt bằng giá của chung cư hiện nay khá cao thì câu chuyện lãi suất thả nổi sau thời gian khuyến mãi cũng khiến người mua nhà trăn trở.
Khảo sát cho thấy, thời gian qua, rất nhiều nhà băng đang tung ra các chính sách hấp dẫn để thu hút khách hàng. Có ngân hàng đưa ra mức lãi suất cho vay cực “mềm” khoảng 6-7%, tuy nhiên, không ít trong số đó là “bánh vẽ” khi chỉ áp trong 3 - 6 tháng.
Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3,5%/năm. Đáng chú ý, hầu hết ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất cơ sở để thay thế lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng làm căn cứ để cộng thêm biên độ, từ đó định ra mức lãi vay cuối cùng mà khách hàng phải trả.
Kết quả cuối cùng, với mức lãi cơ sở bình quân ở mức 8,2 - 9%/năm, cộng với biên độ, lãi vay mua nhà vẫn quẩn quanh cao ngất từ 12,5 - 13%/năm (sau khi thả nổi). Chưa kể, một số nhà băng còn tính thêm các “phụ phí” khác như bảo hiểm, chi phí đáo hạn… tổng cộng thêm khoảng 2-3%/năm.
Thực tế, trong những chu kỳ trước, cũng đã có không ít người mua nhà đã và đang phải oằn vai bởi khoản nợ sau khi hết hạn ưu đãi. Nhiều trường hợp sau khi lãi suất thả nổi tăng lên 13-14%, gánh nặng quá lớn, đã phải bán tháo tài sản để cắt nợ.
Trước thực tế trên, theo các chuyên gia, người vay mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ. Tỷ lệ an toàn là các khoản thanh toán không quá 30-40% thu nhập hàng tháng. Còn với nhà đầu tư, đây là thời điểm thích hợp cho cuộc đua đường dài, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính.
Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia của Batdongsan.com.vn khuyến cáo nếu mua để ở, người mua nên xuống tiền sau khi 3 bộ luật có hiệu lực và thị trường thẩm thấu các chính sách mới. Dù giá có thể cao hơn, nhưng các quy định mới sẽ bảo vệ tốt hơn, giảm rủi ro cho người mua nhà.
"Tuyệt đối không nên mua nhà vì tâm lý đám đông, sợ lỡ cơ hội mà phải cân nhắc câu chuyện tài chính trước khi đưa ra quyết định, tránh rơi vào bẫy lãi suất, gánh nợ quá lớn", ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh.
Hưng Nguyên-Link gốc