Mặt bằng giá nhà cho thuê liên tục leo thang khiến nhiều người thuê nhà “méo mặt”. Nhưng ngược lại, những nhà đầu tư từng chấp nhận “đánh cược” khi thị trường lao dốc, hiện đang hưởng trái ngọt nhờ lợi suất tăng cao.

Gần 3 năm sống trong một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ ở quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội, gia đình anh Trần Tuấn Tú chịu hai đợt tăng giá. Đầu tháng 3 vừa qua, anh phải ngồi lại với chủ nhà để thương lượng về thông báo tăng giá thuê thêm 2 triệu đồng/tháng trong hợp đồng mới.

Nhiều người khóc…

Theo anh Tú, 2 vợ chồng anh chuyển đến căn hộ 2 phòng ngủ này từ đầu năm 2021, thời điểm dịch bệnh ảnh hưởng nên chủ nhà giảm 30% tiền thuê. Đến tháng 5/2022, giá thuê trở lại mức trước dịch là 8 triệu đồng/tháng, rồi tiếp tục tăng lên 9 triệu đồng vào tháng 5/2023.

Gia đình anh Tú thuê nhà theo năm, tức cứ mỗi năm ký mới 1 lần. Và như thường lệ, cứ mỗi lần tái ký hợp đồng là một lần anh Tú đau đầu vì giá tăng. Trong hợp đồng mới năm 2024, chủ nhà muốn tăng 2 triệu đồng khiến vợ chồng anh choáng váng.

“Dù đã dùng đủ lý lẽ để thuyết phục, từ năn nỉ ỉ ôi đến “dọa” chuyển nhà, nhưng cuối cùng tôi vẫn phải chấp nhận mức giá tăng thêm 1,5 triệu đồng, vì theo như lời chủ nhà thì mặt bằng chung nó thế”, anh Tú bộc bạch.

Giá nhà cho thuê đang tăng nhanh gây khó cho người thuê, nhưng lại là tín hiệu vui của nhà đầu tư .

Khảo sát của VnBusiness cũng chỉ ra tình trạng “mặt bằng chung nó thế” như vị chủ nhà của anh Tú nói. Điển hình, giá thuê tại nhiều khu căn hộ trên đường Nguyễn Cơ Thạch (Nam Từ Liêm) đã tăng từ 7-8 triệu đồng/tháng lên 9-10 triệu đồng/tháng (căn 2-3 phòng ngủ).

Tại một số chung cư như Vinhome Smart City (Đại Mỗ), The Pride (Tố Hữu), Greenbay Mễ Trì (Nam Từ Liêm), Sky City Láng Hạ... cũng có mức giá thuê tăng từ 1 đến 3 triệu đồng/tháng. Tại quận Cầu Giấy, các dự án chung cư như Mipec Rubik, The Nine, Central Field, D'Capitale, Discovery Complex... cũng tăng từ 1 đến 2 triệu đồng/tháng so với năm 2023.

Trong bối cảnh giá nhà đất tăng phi mã, giấc mơ mua nhà của đa số người lao động ngày càng xa vời, nhà cho thuê trở thành “cứu cánh”. Nhưng nay, đến giá nhà thuê cũng tăng khiến áp lực đè nặng lên đời sống người dân khi sức khỏe nền kinh tế có nhiều biến động, thu nhập bị ảnh hưởng.

Ngay cả với các khu nhà trọ, nhóm đang giữ vai trò chính trong việc giải quyết chỗ ở cho lao động nhập cư tại các thành phố lớn, giá cũng đang có chiều hướng leo thang. Chưa kể, có một thực tế là các gói hỗ trợ hiện tại quá nhiều tiêu chí, khiến các chủ nhà trọ thừa nhận “chịu chết” không thể đáp ứng.

Cũng không ít người cười

Đà leo thang của giá nhà cho thuê đang gây ra áp lực lớn cho những người đi thuê, tuy nhiên, lại đang đem đến dấu hiệu tích cực cho giới đầu tư phân khúc này.

Kết quả thăm dò cho thấy đầu tư căn hộ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM là 4,1% và lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cả nước là 4,5%.

Cần phải nhắc lại, căn hộ cho thuê là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn trong hơn 10 năm qua, đạt cực thịnh trong giai đoạn 2015-2018 với tỷ suất sinh lời kép từ lãi vốn (giá trị tài sản tăng) và lợi nhuận cho thuê. Tuy nhiên, khi dịch Covid-19 ập đến, khó khăn đã lan rộng. Sức ép khiến không ít nhà đầu tư buộc phải tìm cách xả bớt hàng, vì lợi suất quá thấp.

Có gần 10 năm lăn lộn với loại hình căn hộ cho thuê, trong thời kỳ thị trường xuống đáy, anh Tạ Quốc Quân (Cầu Giấy, Hà Nội) từng cân nhắc xả bớt 2/5 căn chung cư để tái danh mục đầu tư.

Theo anh Quân, trong giai đoạn 2014-2018, phân khúc nhà cho thuê lên đỉnh cao với tỷ suất sinh lời bình quân 6-8% (tương đương lãi gửi ngân hàng), giá trị tài sản cũng tăng nhanh. Tuy nhiên, giá thuê xuất hiện đà giảm từ cuối năm 2019 và bắt đầu “lao dốc” khi đại dịch càn quét.

“Đầu tư 1 căn hộ/chung cư có giá 2 tỷ đồng, cho thuê mức giá cao điểm chỉ ở mức 7-8 triệu đồng/tháng, tức tỷ suất sinh lời khoảng 4%, thấp hơn lãi ngân hàng. Năm 2021, đại dịch bùng lên, nhiều khu căn hộ cho thuê gần như tê liệt, lợi nhuận thậm chí giảm về 0%. Đầu năm 2022, nhiều bạn bè của tôi quyết định thoát hàng để tái đầu tư. Số còn lại cố bám trụ, đánh cược với tương lai và đến nay bước đầu được đền đáp”, anh Quân chia sẻ.

Tương tự, anh Bảo, một môi giới chuyên mảng cho thuê tại khu vực Bắc Từ Liêm (Hà Nội), cho hay loại hình căn hộ cho thuê đã trải qua giai đoạn xuống đáy, nhưng hiện tại gần như đã về mức trước dịch. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 - 15% theo tháng.

Khó khăn hiện tại, nếu có, thì chỉ xảy ra với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá nặng, tiền cho thuê không đủ trả lãi, trong khi không thể bán ra đúng giá để thoát hàng, buộc phải bán cắt lỗ. Với những nhà đầu tư dùng “tiền thịt”, đa phần đang hưởng lợi vì tốc độ tăng trưởng đang khá tốt.

“Hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê liên kết với chúng tôi hiện có tỷ lệ lấp đầy trên 90%, các chính sách hỗ trợ người thuê gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5 - 4 triệu đồng, tùy vị trí, diện tích”, anh Bảo cho biết thêm.

Có thể thấy, trong bối cảnh khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn tiếp tục hạn chế, thì phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, lời khuyên của chuyên gia là không nên “bỏ hết trứng vào một giỏ”.

Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về nguồn vốn, cùng với đó là vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí sửa chữa, phát sinh, quay vòng vốn… trước khi xuống tiền.

“Nhà đầu tư cần lưu ý 3 điều. Thứ nhất, nên tự kiếm những nhà trống để tự cải tạo sửa chữa theo ý mình. Thứ hai, nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước (ví dụ 100 triệu/dự tính 500 triệu), xem như học phí tự làm tự học. Thứ ba là nhà đầu tư cần hiểu quy luật “thuê - cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu cực quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ các yếu tố trên, nhà đầu tư cần cẩn trọng”, một chuyên gia khuyến cáo.

Hưng Nguyên