Sau lệnh cởi trói tách thửa vào giữa năm 2023, không ít nhà đầu tư ôm đất Lâm Đồng quyết định vay thêm tiền để "gồng lỗ", chờ thị trường nóng trở lại. Tuy nhiên, sau hơn 9 tháng, thanh khoản nhà đất khu vực từng là tâm điểm sốt đất này vẫn gây nhiều thất vọng.

Đầu tháng 6/2023, khi UBND tỉnh Lâm Đồng chính thức có văn bản bãi bỏ việc cấm tách thửa sau 2 năm siết chặt, anh Võ Hoàng Phúc quyết định “quay xe” dừng bán cắt lỗ 2 lô đất ở xã Đam B’ri (Bảo Lộc). Thay vào đó, anh đặt sổ đỏ vay thêm tiền ngân hàng để trả lãi khoản nợ trước.

Vay tiền "gồng lỗ" chờ sóng lên

Sau khi vay thêm tiền để gồng lỗ, anh Phúc kỳ vọng thị trường nhà đất Lâm Đồng có thể nóng trở lại trong vòng 4-6 tháng (nhờ hiệu ứng từ lệnh cởi trói tách thửa), giúp anh thoát được hàng với giá tốt. Tuy nhiên, sau gần 1 năm, mọi chuyện dường như không được như ý của nhà đầu tư gốc Sài Gòn.

“Nếu bán vào thời điểm đó, tôi phải cắt lỗ khoảng 1,2 tỷ đồng, trong khi vay thêm tiền gồng lỗ thì mỗi tháng tôi phải trả lãi khoảng 65 triệu đồng. Tức nếu thoát được hàng trong vòng 1 năm đổ lại với giá gốc, tôi vẫn có lợi hơn. Nhưng với diễn biến hiện tại, nhiều khả năng tôi mất cả chì lẫn chài vì thị trường vẫn ì ạch, người mua ít, có hỏi thì cũng đòi giảm giá quá sâu”, anh Phúc chia sẻ.

Nhiều nhà đầu tư có nhu cầu thoát hàng đất nền ở Lâm Đồng vẫn mòn mỏi chờ sóng lên.

Tình cảnh của anh Phúc không hiếm trong giới đầu cơ đất Lâm Đồng thời gian qua. Anh Phong, đại diện một văn phòng môi giới ở Bảo Lộc, cho hay sau lệnh cởi trói tách thửa, thị trường nhà đất ở Lâm Đồng quả thực có sự khởi sắc đáng kể, lượng quan tâm tăng, nhiều tay to cũng rục rịch trở lại.

Chính những dấu hiệu tích cực từ thị trường khiến nhiều nhà đầu tư “quay xe” dừng bán cắt lỗ để chờ thị trường lên. Tuy nhiên, đà hồi phục của thị trường, trong gần 1 năm qua, vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng, tình trạng đông khách hỏi, vắng khách mua khiến cả nhà đầu tư và môi giới gặp khó.

Theo anh Phong, sau sốt giá, hiện giá đất nền vùng ven TP.Đà Lạt hay các khu vực “hot” như Bảo Lộc, Bảo Lâm… đang dao động từ 6 - 18 triệu đồng/m2. Xa trung tâm thì giá mềm hơn.

“Mức giá hiện tại đã giảm 10 - 30% so với giai đoạn đỉnh sốt. Nhiều sản phẩm cắt lỗ sâu, theo đó nhà đầu tư có nền tảng tài chính mạnh có thể cân nhắc xuống tiền với tầm nhìn trung và dài hạn (tối thiểu 3-5 năm). Với 3 tỷ đồng, nhà đầu tư hiện có nhiều lựa chọn”, anh Phong nói.

Nguy cơ mất cả chì lẫn chài

Những diễn biến từ thực tế cũng đang được phản ánh khá rõ trong báo cáo thị trường nhà đất của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng vừa được công bố. Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm 2024, toàn tỉnh có hơn 3.800 lô đất nền được mua bán với giá trị gần 4.600 tỷ đồng (bình quân 1,2 tỷ đồng/lô).

So với quý IV/2023, số lượng và giá trị đất nền tại tỉnh giảm nhẹ lần lượt 8% và 3%. Trong đó nhiều địa phương từng là điểm nóng về đất nền như Bảo Lộc, Di Linh, Lâm Hà... đều giảm lượng giao dịch.

Địa phương có giao dịch nhiều nhất trong 3 tháng đầu năm 2024 tại Lâm Đồng là huyện Bảo Lâm với 925 lô đất nền, giá trị gần 750 tỷ đồng, tương đương 810 triệu đồng/lô. Đây cũng là địa phương có giao dịch đất nền tăng mạnh nhất, lần lượt 14% và hơn 34% về số lượng và giá trị so với quý IV/2023

Rõ ràng, việc đà hồi phục của thị trường nhà đất Lâm Đồng vẫn ở trong tình trạng “đứt gãy” kể từ giữa năm 2023 đến nay đang khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng. Những nhà đầu tư đã trót vay thêm tiền để gồng lỗ, kỳ vọng thị trường có thể sốt trở lại, đối diện nguy cơ “vỡ mộng”, mất cả chì lẫn chài.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Trần Vỹ, trưởng văn phòng môi giới ở Bảo Lộc, nhận định thị trường nhà đất Lâm Đồng hiện vẫn còn nhiều thách thức cho các nhà đầu tư, bởi khu vực này gần như đã bão hòa về giá sau thời gian dài sốt đất. Không ít lô đất sau khi giảm giá 25 - 30% nhưng vẫn cao hơn gấp 2 - 3 lần so với trước dịch.

Điển hình như tại TP.Đà Lạt, trong quý I/2024 có 209 lô đất nền được bán ra với giá trị giao dịch gần 1.690 tỷ đồng. Giảm về giao dịch nhưng mức giá bình quân lại ghi nhận tăng. Cụ thể, trung bình mỗi lô đất nền có giá hơn 8 tỷ đồng, tăng gần 1 tỷ đồng so với 3 tháng cuối năm 2023.

Chính vì vậy, theo anh Vỹ, dù số lượng nhà đầu tư quan tâm đang gia tăng đáng kể, nhưng giao dịch phát sinh thực tế vẫn chưa thực sự được cải thiện. Để thoát hàng, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính có thể phải chấp nhận giảm thêm 10 - 20% nữa, nếu không có thể phải đợi thêm 2 - 3 quý nữa.

Có thể thấy, sau thời gian dài đóng băng, thị trường đất nền được dự báo đã lộ đáy và là thời điểm thích hợp để khách hàng có dòng tiền dài hạn mua vào. Tuy nhiên, trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn”, các nhà đầu tư cần tuyệt đối thận trọng khi rót tiền gom đất tại Lâm Đồng.

“Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ. Các nhà đầu tư đang “ôm” đất cần nghiêm túc cân nhắc việc giảm lãi, thậm chí bán lỗ để thoát hàng, thay vì cố vay thêm để cầm cự vì có thể sa lầy sâu hơn, khó cứu vãn”, một chuyên gia khuyến cáo.

Nhật Minh