Trong bối cảnh đất nền tại các thành phố lớn đang liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, không ít nhà đầu tư đang chuyển hướng dòng tiền về các tỉnh vùng ven để săn đất nông nghiệp nhằm đón đầu các thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024.
Gần 2 tháng qua, anh Lê Đức Đồng, nhà đầu tư chuyên đất nền cùng nhóm của mình liên tục theo chân môi giới về các tỉnh vùng ven TP. HCM để “mục sở thị” các lô đất được quảng cáo là cần bán gấp để thoát hàng. Gần nhất, anh Đồng được đưa đến xem một khu đất rộng 1.200 m2, tại huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh, giá 5,8 tỷ đồng.
Bỏ trung tâm về vùng ven
“Khu đất có bề ngang mặt đường rộng 30m, sâu vào 40m, nằm gần cửa khẩu Mộc Bài đoạn qua huyện Bến, nằm khá gần dự án cao tốc TP.HCM – Mộc Bài nên có tiềm năng khá tốt. Môi giới nói chủ gãy đòn bẩy tài chính nên bán gấp, có thiện chí thì gặp và có thể thương lượng thêm”, anh Đồng chia sẻ.
Tương tự, chia sẻ với VnBusiness, anh Đặng Quốc Trung, một “tay to” chuyên đất nền khu vực vùng ven TP.HCM, cho hay kể từ cuối tháng 3/2024 đến nay, anh liên tục đi qua địa bàn các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai… để thăm dò thị trường đất nông nghiệp.
Vào đầu tháng 8 vừa qua, anh Trung dành chọn 2 tuần để đi dọc các huyện Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Vĩnh Cửu, Định Quán (tỉnh Đồng Nai). Sau thời gian cân nhắc, anh quyết định mua vào 2 khu đất, mỗi khu rộng gần 6 sào, nằm ven đường liên xã ở Trảng Bom, tổng giá trị gần 1,5 tỷ đồng.
Mua gom đất nông nghiệp có nhiều tiềm năng nhưng cũng lắm rủi ro "chôn vốn".
“Đất Trảng Bom sau thời gian dài sốt nóng đang có mặt bằng giá cao. Khoảng 2 năm trở lại đây thanh khoản lao dốc, nhiều lô to giảm giá 20-30% nhưng thực tế vẫn rất cao nên khó bán. 90% sản phẩm đắt khách hiện ở phân khúc trên dưới 1 tỷ đồng, nhưng được lựa chọn rất kỹ”, anh Trung phân tích.
Không chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, theo chuyên gia, làn sóng đi “săn” đất nông nghiệp đang được đẩy lên. Ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property, cho biết thị trường đang xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nông nghiệp nhằm đón đầu các thay đổi mới theo Luật Đất đai 2024.
“Theo tôi quan sát, những nơi tập trung nhiều đất vườn, đồi núi quy mô lớn như Tây Nguyên đang được các doanh nghiệp tích cực thu gom”, ông Toản nói đồng thời chỉ ra thực trạng các cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao là rất phổ biến.
Cơ hội nhiều, rủi ro lớn
Cần phải nhắc lại, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8 đã hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương. Bên cạnh đó, luật mới còn mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Ngay từ khi Luật Đất đai được sửa đổi và có hiệu lực thi hành, các vấn đề vướng mắc gần như được tháo gỡ, đất nông nghiệp bắt đầu được săn đón trở lại.
Nhiều doanh nghiệp đã có động thái mua gom loại đất này tại các địa phương để làm trang trại, các mô hình nông nghiệp công nghệ cao hoặc mô hình công nghiệp, hoặc có nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp để chờ giải phóng mặt bằng, đền bù với giá cao.
Trong bối cảnh mặt bằng giá đất liên tục tăng, tiềm năng đầu tư của đất nền nói chung và đất nông nghiệp ở vùng ven nói riêng là hiện hữu. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Còn với hoạt động thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.
Ông Vũ Tuấn Anh, chuyên gia của FIDT, nhìn nhận đất nông nghiệp có ưu thế giá rẻ, nguồn cung phong phú, song khả năng sinh lời chủ yếu dựa vào khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong khi luật mới siết rất chặt, vì vậy, rủi ro “chôn vốn” là thường trực.
Đáng chú ý, sau thời gian dài nóng sốt, giá đất nông nghiệp tại các khu vực tiềm năng hầu như đã đội lên cao, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn 3-5 năm, theo đó lợi nhuận sẽ khó đạt kỳ vọng của nhà đầu tư. Chưa kể, để chọn được đất nông nghiệp tốt, khách sẽ phải mất nhiều thời gian tìm hiểu, thiếu kinh nghiệm rủi ro là rất lớn.
Giới chuyên gia cũng cảnh báo sau sốt đất, mặt bằng giá đất nông nghiệp đã tăng rất cao, rất ít người dân chấp nhận bán rẻ. Nếu có dự án quy hoạch, chắc chắn người dân không bán mà chờ đền bù. Do đó, việc đầu cơ đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn thắng lợi.
3 cách để người dân có thể tự kiểm tra xem đất có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở không.
Một là kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) sẽ thể hiện phần thông tin quy hoạch được ký hiệu bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất.
Hai là gửi yêu cầu đến văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra các thông tin liên quan đến thửa đất. Theo Thông tư số 34/2014 của Bộ TN&MT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.
Thứ ba là tiến hành kiểm tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất có thể tra cứu trực tiếp tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Nhật Minh-Link gốc