Xu hướng “Trung Quốc + 1” cùng sự đổ bộ của các doanh nghiệp quốc tế trong ngành xuất khẩu, logistics, sản xuất thực phẩm và đồ uống... đang trở thành "đòn bẩy" cho bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh, trong đó có phân khúc kho xưởng xây sẵn.

Tại báo cáo về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam, CBRE Việt Nam cho hay trong năm 2024, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) ở cả hai miền Bắc và miền Nam đều ghi nhận đà tăng trưởng mạnh mẽ, với diện tích hấp thụ cao nhất trong 3 năm trở lại đây.

Tỷ lệ lấp đầy tăng

Cụ thể, tỉ lệ lấp đầy của các dự án nhà xưởng xây sẵn ở phía Bắc đạt 88%, tăng 1,5 điểm phần trăm theo năm, trong khi tỉ lệ lấp đầy ở phía Nam tăng 7,7 điểm phần trăm theo năm, đạt 89%.

CBRE đánh giá đây là kết quả ấn tượng, đặc biệt khi cả hai khu vực đều đón nhận lượng cung nhà xưởng mới cao nhất trong 3 năm qua, với bình quân mỗi khu vực có thêm khoảng 0,5 triệu m2.

Về giá thuê, nhà xưởng ở cả hai khu vực đều ghi nhận mức tăng 2% so với năm liền kề, đạt 4,9 USD/m2/tháng ở phía Bắc và 5 USD/m2/tháng ở phía Nam. Trong khi đó, đến cuối năm 2024, giá thuê của các dự án nhà kho xây sẵn ở cả phía Bắc và phía Nam trung bình đạt 4,7 USD/m2/tháng.

Về nhóm khách thuê, ngoài các doanh nghiệp Trung Quốc và Việt Nam, các nhà sản xuất đến từ châu Âu là nhóm khách đang tích cực tìm kiếm các diện tích đất công nghiệp và kho xưởng.

Phân khúc kho xưởng xây sẵn được dự báo tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2025.

Báo cáo của  Savills cũng chỉ ra những thông số tương đồng khi cho thấy thị trường Việt Nam chủ yếu thu hút các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ và châu Âu.

Trong đó khẩu vị khối ngoại tập trung ở bất động sản công nghiệp nhờ đà phát triển mạnh mẽ của các ngành sản xuất. Đặc biệt, ngày càng nhiều quỹ đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài hiện diện tại các dự án nhà kho và xưởng hạng A.

Trong khi đó, đơn vị nghiên cứu Avison Young Việt Nam cho biết nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tham gia vào giai đoạn đầu của dự án hoặc đất công nghiệp đã hoàn thiện hạ tầng, để sẵn sàng xây nhà máy, nhà xưởng.

Theo đó, những địa phương có thế mạnh về công nghiệp và hạ tầng như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam, hay Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh ở miền Bắc rất được quan tâm.

Cạnh tranh khốc liệt

Nhìn nhận về đà tăng trưởng của phân khúc kho xưởng xây sẵn trong năm qua, ông Đinh Hoài Nam, chuyên gia cấp cao của SLP Việt Nam, cho hay với sự phục hồi của nhu cầu tiêu dùng sau đại dịch Covid-19, cùng với nhu cầu tích trữ hàng hóa cho giai đoạn cao điểm kinh doanh cuối năm, phân khúc kho xưởng xây sẵn có sự cải thiện đáng kể cả về tỷ lệ hấp thụ lẫn giá thuê.

Bên cạnh đó, lượng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam tiếp tục tăng cao, cùng với cam kết đầu tư của các “đại bàng” quốc tế đã giúp tỷ lệ lấp đầy kho xưởng xây sẵn ở cả hai miền luôn được duy trì ở mức tốt.

Đáng chú ý, tại khu vực miền Bắc, mặc dù mức tăng giá thuê trung bình không cao như miền Nam, nhưng khu vực này ghi nhận sự gia nhập của các doanh nghiệp Trung Quốc và sự mở rộng của các gã khổng lồ công nghệ như Samsung, LG, Foxconn… cùng các chuỗi cung ứng liên quan.

CBRE đánh giá trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng 4-8% mỗi năm ở phía Bắc và 3-7% mỗi năm ở phía Nam. Các khu công nghiệp mới dự kiến sẽ tập trung ở các thị trường như Hải Phòng và Vĩnh Phúc ở phía Bắc hoặc Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam.

Giá thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ 0-4% mỗi năm trong 3 năm tới, do nguồn cung mới dự kiến vẫn ở ngưỡng cao tại cả hai khu vực công nghiệp trọng điểm.

Đang duy trì đà tăng trưởng ấn tượng, trở thành phân khúc ngôi sao trên thị trường bất động sản công nghiệp, tuy nhiên, loại hình này cũng đối diện không ít thách thức khi nguồn cung tăng nhanh.

Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2024 của Savills mới công bố cho thấy, tính tới cuối 2024, tổng nguồn cung kho xưởng xây sẵn trên cả nước đạt 15,1 triệu m2, tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tăng trưởng mạnh mẽ tại các tỉnh trọng điểm.

Trong đó, nguồn cung tại khu vực phía Nam đạt 10,6 triệu m2 với tỷ lệ phân bổ là 49% nhà xưởng xây sẵn và 51% nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này đạt 80% với giá thuê trung bình ở mức 4,4 USD/m2/tháng.

Tại phía Bắc, nguồn cung kho xưởng xây sẵn đạt 4,5 triệu m2, chiếm 30% tổng nguồn cung toàn quốc với tỷ lệ phân bổ là 61% nhà xưởng và 39% nhà kho. Tỷ lệ lấp đầy cũng đạt 80% với giá thuê trung bình ở mức 5 USD/m2/tháng.

Các sản phẩm kho xưởng xây sẵn được đẩy mạnh phát triển là tín hiệu tích cực, giúp các nhà đầu tư cũng như khách thuê có thêm động lực để cân nhắc lựa chọn Việt Nam như một điểm đến phù hợp cho hoạt động đầu tư hoặc mở rộng kinh doanh.

Nhưng ngược lại, việc nguồn cung tăng nhanh cùng sự hiện diện của các doanh nghiệp quốc tế hùng mạnh cũng đòi hỏi các nhà đầu tư kho, xưởng xây sẵn phải liên tục nâng cao chất lượng, hoàn thiện hạ tầng kết nối để nâng cao sức cạnh tranh.

Thực tế cho thấy, sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, thời gian qua các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước bắt đầu tham gia phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh hơn.

“Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thế hệ mới (đầu tư có thêm nhiều tính năng về logistics, kho bãi, nhà xưởng, đặc biệt chức năng về đô thị dịch vụ...) đang tăng sức hút nhà đầu tư. Vì vậy các nhà đầu tư cần quan tâm nhiều tới vấn đề dịch vụ để hút khách, đặc biệt là các đại gia tỷ USD đến thuê nhà xưởng”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Tựu trung lại, để bất động sản công nghiệp nói chung, hay phân khúc kho xưởng nói riêng duy trì sức hấp dẫn và tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai, các cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông cần tiếp tục được phát triển, quy hoạch đồng bộ, hiệu quả.

Đồng thời, các nhà phát triển, nhà đầu tư cần chú trọng đến các xu hướng chung của ngành. Trong đó, xu hướng phát triển bền vững, cụ thể là việc phát triển các khu công nghiệp xanh, đang ngày càng được quan tâm. Việc chuyển đổi và phát triển các khu công nghiệp xanh sẽ mang lại nhiều lợi thế cho các nhà xưởng, kho bãi so với các mô hình truyền thống.

Hưng Nguyên-Link gốc