Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục ghi nhận những thương vụ cho thuê đất ấn tượng, bất chấp sức ép từ chính sách thuế quan của Mỹ. Song, đằng sau những con số “thắng lớn” là áp lực đổi mới trong bối cảnh kinh tế - địa chính trị đầy biến động.
Theo Báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp của Vietcap, các chủ đầu tư niêm yết lớn đều duy trì doanh số cho thuê đất ổn định trong nửa đầu năm 2025. Khách thuê chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ, còn các “đại bàng” vẫn cân nhắc trước biến động chính sách thuế quan.
Doanh số cho thuê đất bật tăng mạnh
Đáng chú ý, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (
KBC
) đã tạo nên cú hích mạnh khi chỉ trong 6 tháng đầu năm đã cho thuê khoảng 150 ha đất khu công nghiệp, tăng trưởng hơn 700% so với cả năm 2024.
Các thương vụ lớn của
KBC gồm 83 ha tại Hưng Yên, 31 ha tại khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh), 30 ha tại khu công nghiệp Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). Mới đây,
KBC tiếp tục ký MOU cho 50 ha tại Quế Võ 2 Mở rộng, khẳng định vị thế dẫn đầu trong ngành.
Trong khi đó, Tổng công ty IDICO (
IDC) cũng duy trì phong độ với khoảng 60 ha cho thuê trong nửa đầu 2025, nhờ các hợp đồng với Topsun Logistics và Vifon. Sài Gòn VRG (
SIP) ghi nhận khoảng 25 ha, thấp hơn so với 2024, song vẫn kịp ghi dấu với hợp đồng cho thuê 10 ha tại khu công nghiệp Phước Đông cho một doanh nghiệp dệt may Trung Quốc.
Cho thuê đất khu công nghiệp đang "đẻ trứng vàng".
Với Sonadezi Châu Đức (SZC), sau khi tạo tiếng vang năm 2024 với thương vụ 250 triệu USD cho 18 ha đất với Tripod, thì trong năm 2025 mới dừng lại ở một số hợp đồng nhỏ, khoảng 11 ha.
Cao su Phước Hòa (
PHR) và Tập đoàn Cao su Việt Nam (
GVR) chưa ghi nhận nhiều kết quả thương mại nhưng có bước tiến lớn về pháp lý trong chuyển đổi đất cao su sang đất công nghiệp, mở ra dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn. Viglacera (VGC) cũng tích cực bàn giao khoảng 65 ha, được hỗ trợ bởi việc mở cho thuê tại khu công nghiệp Thuận Thành (Bắc Ninh) và khu công nghiệp Sông Công II (Thái Nguyên).
Những kết quả này cho thấy, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì sức hút trong dòng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, bất chấp những biến động từ Mỹ và các nền kinh tế lớn.
Trong năm 2025, Vietcap dự báo doanh số cho thuê đất khu công nghiệp sẽ duy trì đà tăng trưởng 8%. Tỷ lệ này sẽ tăng lên 12% năm 2026 và 17% năm 2027.
Lợi thế của Việt Nam vẫn nằm ở mạng lưới FTA rộng khắp, chi phí lao động thấp, lực lượng lao động trẻ, hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Đây là nền tảng giúp Việt Nam trở thành điểm đến cạnh tranh trong xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.
Dù Mỹ áp thuế 20% với hàng xuất khẩu Việt Nam, mức thuế này vẫn “dễ thở” hơn nhiều so với con số từng công bố trước đó, qua đó duy trì sức hấp dẫn của Việt Nam so với các đối thủ trong khu vực.
Thách thức không nhỏ
Nhiều tập đoàn lớn như Samsung, Amkor, Qualcomm… vẫn kiên định chiến lược đầu tư dài hạn, góp phần củng cố niềm tin cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Ngoài ra, những dự án khu công nghiệp mới chuẩn bị ra mắt trong năm 2026 như khu công nghiệp Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng (
BCM) tại Bình Dương và TP.HCM cũng được kỳ vọng sẽ tạo làn sóng tăng trưởng mới.
Tuy nhiên, sự “thắng lớn” hiện tại không đồng nghĩa với con đường trải đầy hoa hồng. Ông Hardy Diec, Giám đốc điều hành Công ty CP Quản lý và Dịch vụ khu công nghiệp Việt Nam, cảnh báo: “Trong bối cảnh địa chính trị và môi trường kinh tế toàn cầu biến động khó lường, các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp cần chủ động thích ứng kịp thời với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, thay đổi chính sách thuế toàn cầu, nếu không muốn tụt lại phía sau”.
Thực tế, phần lớn giao dịch cho thuê đất hiện nay vẫn tập trung vào doanh nghiệp vừa và nhỏ, tỷ trọng xuất khẩu thấp. Các tập đoàn đa quốc gia – vốn có tiềm lực và khả năng đóng góp dài hạn – vẫn còn dè dặt. Điều này đặt ra bài toán nâng cấp hạ tầng, dịch vụ và mô hình quản lý để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư lớn.
Ngoài ra, quỹ đất công nghiệp sẵn sàng tại nhiều địa phương bắt đầu hạn chế, trong khi việc chuyển đổi đất nông nghiệp, đất cao su sang đất công nghiệp gặp nhiều thủ tục pháp lý phức tạp.
Trước thách thức đặt ra, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu hành động. Ông Trương Khắc Nguyên Minh, đại diện Prodezi Long An, cho biết công ty đang đa dạng hóa khách hàng, phát triển mô hình KCN sinh thái, áp dụng tiêu chuẩn ESG, kinh tế tuần hoàn, song song với nâng cấp hạ tầng số và logistics.
“Khu công nghiệp ngày nay không chỉ là nơi cho thuê đất, mà phải trở thành nền tảng tích hợp dịch vụ - đổi mới - kết nối cộng đồng sản xuất”, ông Minh nhìn nhận.
Cùng quan điểm, Đặng Tiến Thành – đại diện một nhà phát triển khu công nghiệp khác tại Long An (nay thuộc TP.HCM) – nhấn mạnh đến “dịch vụ mềm”, từ tư vấn, hỗ trợ pháp lý, kết nối kinh doanh đến xúc tiến thương mại. Đây là những yếu tố gia tăng giá trị, giúp nhà đầu tư lớn yên tâm gắn bó lâu dài.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, thì cho rằng bất động sản công nghiệp Việt Nam cần hướng mạnh hơn tới các đối tác có FTA song phương, để giảm thiểu rủi ro từ biến động thuế quan và chính sách thương mại toàn cầu.
Có thể nói, thắng lợi của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trong nửa đầu 2025 là dấu hiệu tích cực, phản ánh vị thế ngày càng vững chắc của Việt Nam trong bản đồ sản xuất toàn cầu. Tuy nhiên, thời kỳ “chỉ cần có đất là thắng” đã qua.
Trong giai đoạn mới, sự bền vững sẽ chỉ đến với những doanh nghiệp biết nâng cấp mình, từ hạ tầng vật chất đến dịch vụ giá trị gia tăng; từ mở rộng quỹ đất đến xây dựng hệ sinh thái sản xuất – kinh doanh hiện đại.
“Nếu không kịp thời chuyển mình, chính những doanh nghiệp đang “thắng lớn” hôm nay có thể trở thành người đi sau trong cuộc đua thu hút dòng vốn chất lượng cao của ngày mai”, một chuyên gia khẳng định với VnBusiness.