Thị trường bất động sản TP.HCM đang chuẩn bị bước vào mùa cao điểm cuối năm với không khí sôi động hiếm thấy. Theo dự báo, riêng quý IV/2025, TP.HCM và vùng giáp ranh (trong đó có Bình Dương cũ) có thể đón từ 10.000 – 13.000 căn hộ mới.

Nguồn cung dồi dào, nhưng bức tranh này không đồng nghĩa với “cơ hội an cư” cho số đông người dân. Bởi phần lớn sản phẩm vẫn nằm ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá phổ biến trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi chạm ngưỡng 150 - 200 triệu đồng/m2.

Cung nhiều nhưng khó mua

Theo CBRE Việt Nam, 90% nguồn cung mở bán tại nội thành trong quý III/2025 thuộc phân khúc cao cấp, giá trung bình đạt 87 triệu đồng/m2, tăng tới 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Các căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2 gần như “biến mất” khỏi bản đồ nhà ở TP.HCM.

Cấu trúc sản phẩm cũng cho thấy rõ định hướng đầu tư hơn là ở thực, với căn diện tích nhỏ, thiết kế sang trọng, nhiều tiện ích, cam kết lợi nhuận và bảo chứng dòng tiền. Tất cả đều hướng đến khách hàng coi bất động sản là tài sản đầu tư, chứ không phải nơi ở lâu dài.

Ông Thắng, đại diện chủ đầu tư một dự án gần 450 căn hộ kèm shophouse tại TP.HCM, cho hay làm nhà ở vừa túi tiền lợi nhuận rất mỏng, thủ tục lại phức tạp. Trong khi dự án cao cấp dễ huy động vốn, tạo thương hiệu nhanh và bán tốt cho giới đầu tư.

“Vì vậy, các chủ đầu tư đổ dồn về phân khúc cao cấp, khiến thị trường nhà ở thật rơi vào thế yếu”, vị đại diện doanh nghiệp nói. Kết quả thăm dò cũng chỉ ra lượng người mua để ở, vốn chiếm hơn 80% nhu cầu tìm kiếm, song không thể tiếp cận khi 76% tin rao bán có giá vượt 4 tỷ đồng, theo khảo sát của Batdongsan.

Cơ hội của người mua ở thực vẫn mịt mờ và đầy rào cản vì giá nhà leo thang.

Giá căn hộ tại TP.HCM hiện đã vượt xa khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình. Theo tính toán của chuyên gia tài chính Lê Quốc Kiên, với giá 90–100 triệu đồng/m2, một căn hộ 50m2 có giá khoảng 5 tỷ đồng.

Nếu người mua vay 70% giá trị trong 20 năm, lãi suất trung bình 10%/năm, mỗi tháng phải trả khoảng 43 triệu đồng, tương đương thu nhập của hộ gia đình 110–140 triệu đồng/tháng.

Những con số này gần như “ngoài tầm” của đại đa số người lao động tại đô thị lớn. Ngay cả nhóm có thu nhập khá, tích lũy 1–2 tỷ đồng, cũng không thể với tới căn hộ 4–5 tỷ đồng trở lên.

Giới chuyên gia cho rằng điều này “không thể coi là bình thường”. Theo chuẩn quốc tế, người có thu nhập trung bình nên có thể mua hoặc thuê căn hộ trong 12–20 năm trả góp, còn tại Việt Nam, với tốc độ tăng giá hiện nay, họ có thể phải làm việc cả đời mà vẫn không đủ tiền mua nhà.

Nói cách khác, giấc mơ an cư đang bị đẩy lùi dần ra ngoại vi, khi ngay cả vùng vệ tinh, nơi từng được kỳ vọng là “phao cứu sinh” – cũng đang chứng kiến đà tăng giá chậm nhưng chắc, khiến mức giá 2–3 tỷ đồng/căn ngày càng hiếm.

Thị trường nặng đầu cơ và hệ lụy tiềm ẩn

Điều đáng nói là, dù cầu ở thực vẫn rất lớn, thị trường lại đang vận hành như một sân chơi tài chính, nơi dòng tiền chỉ quay vòng giữa giới đầu tư với nhau. Khi đó, giá bị đẩy lên cao nhưng không phản ánh đúng nhu cầu thật, tạo nguy cơ “bong bóng” nếu dòng vốn đầu tư rút ra.

Số liệu của DKRA Group cho thấy, trong hơn 2.000 giao dịch 9 tháng đầu năm, 70% là nhà đầu tư, chỉ 30% là người mua để ở. Giao dịch chủ yếu xoay quanh nhóm khách hàng đã sở hữu từ hai bất động sản trở lên, mua để tích sản hoặc “lướt cọc hưởng chênh”.

Trong khi đó, VARS IRE ghi nhận 80% lượng căn hộ chào bán có giá trên 80 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc bình dân, vốn là “xương sống” của thị trường, gần như biến mất suốt 3 năm qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cảnh báo: “Khi người mua để ở ngày càng ít, thị trường mất cân đối cung – cầu, giá bị đẩy cao nhưng không gắn với nhu cầu thật, rủi ro biến động mạnh là điều khó tránh”.

Trong bối cảnh đó, theo giới phân tích, cần đưa thị trường trở lại đúng bản chất phục vụ nhu cầu an cư của số đông. Nhà nước cần sớm có chính sách bổ sung nguồn cung nhà ở trung cấp, bình dân để cân bằng cấu trúc thị trường.

Đã đến lúc chính sách cần đi trước thị trường bằng cách thúc đẩy nhanh các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, với quy định rõ về quỹ đất, ưu đãi thuế và tín dụng cho doanh nghiệp.

Cùng với đó, cần nhanh chóng hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai – nhà ở, làm nền cho việc đánh thuế hợp lý đối với bất động sản đầu cơ, nhà bỏ hoang. Tăng cường kiểm soát giá và minh bạch hóa thị trường, hạn chế hiện tượng “ra hàng nhỏ giọt” hay “khan hiếm giả tạo” để đẩy giá.

“Khi những chính sách trên được hoàn thiện, doanh nghiệp sẽ buộc phải tái định vị chiến lược phát triển, thay vì chỉ tập trung vào nhóm khách hàng đầu tư, phải quay lại phục vụ nhu cầu thật của xã hội, một chuyên gia nhìn nhận.

Tựu trung lại, thị trường căn hộ đang đứng trước nghịch lý nguồn cung nhiều nhưng cơ hội an cư ít. Dòng sản phẩm mới vẫn cuốn theo xu hướng cao cấp hóa, trong khi phần đông người dân đô thị vẫn loay hoay với giấc mơ mua nhà đầu tiên.

Nếu không có giải pháp cân bằng cung – cầu, “giấc mơ an cư” sẽ ngày càng xa vời, và thị trường bất động sản sẽ chỉ là sân chơi của giới đầu tư. Đã đến lúc các cơ quan quản lý và doanh nghiệp cùng nhìn nhận lại sức khỏe thật của thị trường không nằm ở số lượng dự án mở bán, mà ở số người dân thực sự được sống trong những căn hộ mà họ có thể mua được.

Hưng Nguyên-Link gốc