Hơn 1 năm sau những phiên đấu giá “nghẹt thở” ở ngoại thành Hà Nội, các khu vực từng ghi nhận mức giá trúng vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², giờ gần như chỉ còn lại những khu đất im lìm, cỏ mọc um tùm, thanh khoản tụt dốc, môi giới bốc hơi.
Được xem là “tay chơi lớn” trong đợt sốt đất đấu giá nửa cuối năm 2024, ông Nguyễn Đức Hải, chủ một doanh nghiệp vật liệu xây dựng ở Hà Đông, từng khiến giới đầu tư trầm trồ khi vung ra hàng triệu đô la để gom đất. Nhưng nay, giấc mơ “thắng đậm” bị treo lơ lửng giữa trời.
Cơn sốt qua đi, la liệt “đất hoang”
Bất chấp khả năng thanh khoản ì ạch, ông Hải vẫn tự tin giá đất ở khu vực này chỉ có thể tăng chứ không giảm. Chỉ ra khu đất 120m² ở xã Bình Minh (huyện Thanh Oai cũ) trúng đấu giá hồi tháng 8/2024 với giá 96 triệu đồng/m², ông kiên quyết: “Có ế tôi cũng nhất định không giảm giá. Giữ đất là giữ vàng”.
Xã Bình Minh từng là “tâm điểm” trên bản đồ đất đấu giá của Hà Nội. Chỉ trong vòng hai tuần tháng 8/2024, 68 lô đất ở đây được đấu giá thành công, trong đó có lô vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², gấp gần 10 lần giá khởi điểm.
Người người đổ xô nộp hồ sơ, xếp hàng chờ lượt, sẵn sàng trả giá cao hơn cả giá đất khu vực trung tâm. Nhưng sau hơn một năm, khung cảnh trái ngược hoàn toàn. Những con đường nội khu trải nhựa vẫn còn mới, hai bên cỏ dại cao quá đầu người.
Thị trường đất đấu giá đang có nghịch lý người bán thì không chịu giảm giá, người mua thì không dám xuống tiền.
Ông Đăng, một người dân địa phương, cho biết hơn 50 lô đất từng bị bỏ cọc sau phiên đấu giá đầu tiên đã được đưa ra đấu giá lại, nhưng hầu hết vẫn chưa có ai xây dựng. “Người mua phần lớn từ nơi khác, họ đến vội rồi đi nhanh, môi giới cũng biến mất”, ông Đăng nói với VnBusiness.
Tương tự, tại khu đất đấu giá ở xã Sơn Đồng (Hoài Đức cũ) nay cũng rơi vào cảnh tương tự. Năm 2024, phiên đấu giá 19 thửa đất tại đây từng kéo dài đến tận nửa đêm, ghi nhận mức trúng kỷ lục 133,3 triệu đồng/m². Giờ, chỉ có tiếng gió lùa qua những bãi đất trống.
Bà Trần Sương Mai, nhà đầu tư gốc Hải Phòng, người trúng 2 lô đất tại Sơn Đồng, thừa nhận có đôi chút lo lắng khi thị trường đất đấu giá ngoại thành chững lại, thanh khoản gần như bằng không, tuy nhiên vẫn tự tin đất ở Hà Nội không bao giờ mất giá, chuyện tăng chỉ là sớm muộn.
Tỏ ra tự tin nhưng khi hỏi về kế hoạch xây dựng trong tương lai, bà Mai chỉ cười nói: “Chưa vội. Giờ xây xong cũng chưa ai ở. Chờ thêm một, hai năm nữa, khi hạ tầng kết nối tốt hơn thì tính”.
Tâm lý neo giá, ai đang “chôn vốn”?
Kết quả thăm dò cho thấy tại các khu vực từng sốt đất đấu giá như Bình Minh, Sơn Đồng – Hoài Đức, hay Đông La (nay thuộc xã An Khánh mới) đều đang rơi vào tình trạng “ế thanh khoản”. Thế khó nảy sinh khi người bán không chịu giảm giá, người mua không dám xuống tiền.
Anh Lâm, trưởng bộ phận kinh doanh của một phòng giao dịch nhà đất ở xã Bình Minh, tiết lộ: “Tôi đang rao hai lô đất của chủ cũ, giá bán chỉ chênh nhẹ 10 – 15 triệu/m² so với giá trúng, nhưng suốt mấy tháng không ai hỏi. Khách giờ nhìn đất đấu giá là cảnh giác, vì giá cao quá, mà hạ tầng chưa đồng bộ”.
Giới phân tích nhận định hiện tượng trên là “di chứng của cơn sốt đất ảo”. Trong cơn sốt, nhiều nhà đầu tư tưởng mình thắng, nhưng thực chất là mua kỳ vọng của chính mình. Khi thị trường nguội đi, họ neo giá vì sợ thua lỗ, nhưng càng giữ lâu, dòng tiền càng “chết”.
Đất đấu giá vốn dĩ có tính đặc thù, người mua phải nộp toàn bộ tiền trong thời gian ngắn, không được chậm thanh toán. Khi trúng với giá quá cao, nhà đầu tư khó có dư địa sinh lời. Nếu không có kế hoạch khai thác, xây dựng, hay phát triển dự án, thì đất đấu giá chỉ là mảnh giấy đỏ nằm trong két sắt.
Thống kê tại nhiều địa phương vùng ven cũng chỉ ra phần lớn khu đất đấu giá sau 1–2 năm có tỷ lệ xây dựng không quá 10%, dù người trúng đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Thực tế này cho thấy các địa phương cần xem xét lại cơ chế đấu giá đất. Không thể để mỗi phiên đấu giá trở thành một “cuộc đua giá ảo” rồi bỏ hoang hàng loạt sau đó.
“Đấu giá đất phải đi kèm với ràng buộc xây dựng, sử dụng. Ai trúng mà không triển khai trong thời hạn nhất định thì thu hồi”, một chuyên gia quy hoạch đô thị đề xuất.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng cần minh bạch hơn trong việc công bố quy hoạch, tránh tình trạng môi giới thổi tin hạ tầng, khiến giá tăng vô lý. Khi kỳ vọng hạ tầng bị đẩy lên quá xa so với thực tế, thị trường sẽ vỡ trận.
Một hướng khác là chuyển trọng tâm đấu giá từ đất ở sang đất sản xuất, thương mại – dịch vụ, nhằm thu hút nhà đầu tư thực sự có năng lực triển khai. Đồng thời, cần mở rộng các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho người dân địa phương, giúp bình ổn giá đất, tránh “sốt ảo” lan rộng.
Nhìn lại, cơn sốt đất đấu giá năm 2024 không chỉ là câu chuyện của vài xã ngoại thành, mà là bài học đắt giá về tâm lý đầu cơ. Khi ai cũng tin “đất không bao giờ giảm”, thị trường sẽ trả lời bằng sự im lặng kéo dài.
Có một thực tế là đa phần nhà đầu tư vẫn tin vào quyết định của mình, dù thừa nhận “chưa biết khi nào mới bán được”. Không ít nhà đầu tư vẫn coi đất nền là “của để dành”, và đang âm thầm chờ phép màu hồi sinh thị trường.
Nhưng có lẽ, điều thị trường cần không phải là phép màu, mà là sự tỉnh táo. Nhà đầu tư cần tỉnh táo để “vào tiền” đúng lúc, trong khi cơ quan quản lý thì cần tỉnh táo để siết chặt quy định, minh bạch và ổn định hoạt động đấu giá đất.
Hưng Nguyên-Link gốc