Hiện nay, phần lớn nhu cầu cho vay đến từ lạm phát tài sản, khi giá trị các loại tài sản, đặc biệt là bất động sản, tăng lên, thị trường kinh doanh tài sản cũng trở nên sôi động. Điều này kéo theo nhu cầu vay vốn để đầu tư, mua bán tài sản, và thực tế, tín dụng chảy vào khu vực sản xuất không nhiều.

Vốn ngân hàng “ưu ái” bất động sản

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng bất động sản tăng bình quân khoảng 18,05%/năm trong giai đoạn 2021 - 2024. Tính đến ngày 31/8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng khoảng 19% so với cuối năm 2024.

Theo Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, tính đến 31/8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Trong đó dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,81 triệu tỷ đồng, tăng hơn 10% so với cuối tháng 5. Số liệu tổng dư nợ tín dụng bất động sản cho thấy cao gần gấp 4 lần so với nguồn vốn đầu tư công của cả nước trong năm 2025.

Được biết, tổng kế hoạch đầu tư công sử dụng vốn ngân sách nhà nước năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ giao là 899.180,2 tỷ đồng, trong đó vốn ngân sách trung ương chiếm 423.452,9 tỷ đồng và vốn ngân sách địa phương là 475.727,3 tỷ đồng. Nếu tính thêm phần vốn cân đối của ngân sách địa phương được các địa phương giao tăng thêm 161.451,2 tỷ đồng thì tổng kế hoạch đầu tư công năm 2025 lên tới 1,06 triệu tỷ đồng.

Tín dụng bất động sản tăng bình quân khoảng 18,05%/năm trong giai đoạn 2021 - 2024.

Theo Cục Thống kê, ngành bất động sản đóng góp trực tiếp khoảng 3,5% GDP và đóng góp trung bình khoảng 0,5% vào tăng trưởng GDP hàng năm. Việc bất động sản hút gần 1/4 tổng vốn của cả nền kinh tế đặt ra dấu hỏi về hiệu quả của dòng vốn này đối với tăng trưởng.

Tại Họp báo Thông tin kết quả hoạt động ngân hàng quý III/2025, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước, nhận định tốc độ tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản phù hợp với diễn biến thị trường, khi nhiều dự án đang được triển khai trở lại, tiến độ đầu tư - xây dựng cải thiện, qua đó kéo theo nhu cầu tín dụng gia tăng.

Báo cáo tài chính đến ngày 30/9/2025 của các ngân hàng cho thấy mức độ cho vay bất động sản vẫn ở mức cao, trong đó Techcombank tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu. Cụ thể, dư nợ cho vay bất động sản của Techcombank đạt 237.838 tỷ đồng, chiếm 32,81% tổng dư nợ cho vay khách hàng - là mức tỷ trọng cao nhất trong các ngân hàng được thống kê. VPBank đứng thứ hai về quy mô với 205.955 tỷ đồng, chiếm 22,97% tổng dư nợ, tăng gần 7.000 tỷ đồng so với quý II/2025.

Tiếp theo là SHB với quy mô đạt 184.044 tỷ đồng, nhưng là ngân hàng có tỷ trọng lớn thứ hai trong hệ thống khi bất động sản chiếm 30,27% tổng dư nợ cho vay khách hàng. Đáng chú ý, dư nợ lĩnh vực này của SHB tăng hơn 6.500 tỷ đồng so với quý II/2025, cho thấy dòng vốn chảy vào bất động sản vẫn duy trì ở mức cao.

MBBank ghi nhận 97.021 tỷ đồng, tương đương 10,42% tổng dư nợ, tăng hơn 2.000 tỷ đồng so với quý trước. HDBank đạt 66.656 tỷ đồng, chiếm 13,6% tổng dư nợ, gần như đi ngang so với quý II/2025. TPBank cũng duy trì dư nợ bất động sản ở mức 29.419 tỷ đồng, tương ứng 9,94% tổng dư nợ, tăng nhẹ so với 28.700 tỷ đồng cuối quý II/2025.

Dễ dàng hình thành bong bóng tài sản

TS. Nguyễn Tú Anh, Giám đốc Nghiên cứu Chính sách - Trường đại học VinUni, cho hay việc cạnh tranh huy động vốn giữa các ngân hàng thời gian qua đã diễn ra mạnh mẽ, thậm chí khiến hệ thống có những lúc thanh khoản chịu áp lực lớn cho thấy hệ thống vẫn đang có cơ hội để cho vay, tức là vẫn còn nhu cầu về tín dụng. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải xem nhu cầu cho vay đó xuất phát từ đâu.

“Hiện nay, phần lớn nhu cầu cho vay đến từ lạm phát tài sản, khi giá trị các loại tài sản, đặc biệt là bất động sản, tăng lên, thị trường kinh doanh tài sản cũng trở nên sôi động, kéo theo nhu cầu vay vốn để đầu tư, mua bán tài sản. Nhưng trên thực tế, tín dụng chảy vào khu vực sản xuất không nhiều. Trong 6 tháng đầu năm, tỷ trọng tín dụng vào lĩnh vực chế biến chế tạo khoảng 13%”, TS. Tú Anh nói.

Cũng theo TS. Tú Anh, trong quá trình các ngân hàng cạnh tranh huy động vốn, rủi ro lớn dần lên. Khi giá tài sản tăng, các khoản vay thế chấp bằng tài sản đó cũng tăng giá trị, giúp ngân hàng có cảm giác an toàn hơn. Nhưng nếu giá các tài sản thế chấp này giảm, toàn bộ các khoản vay đó sẽ gặp vấn đề bởi giá trị tài sản đảm bảo không còn đủ để bù đắp và có thể biến thành nợ xấu.

Điều này khiến các ngân hàng vô hình chung có động lực phải giữ giá tài sản không giảm, thậm chí phải tìm mọi cách để giá tài sản tiếp tục tăng. Nếu giá bất động sản hay giá các loại tài sản thế chấp giảm thì hệ thống sẽ đối mặt nguy cơ các khoản vay mất giá trị, gây thiệt hại cho cả bên vay lẫn bên cho vay. Và khi tất cả ngân hàng đều cùng tham gia vào “cuộc đua” này, hệ quả là ngân hàng buộc phải đẩy giá, tìm mọi cách không cho giá tài sản hạ xuống, hay nói cách khác là tạo nên một mặt bằng giá ngày càng cao.

Các ngân hàng có động lực phải giữ giá tài sản không giảm, trong đó có bất động sản.

TS. Tú Anh nhận định, quá trình này rất dễ hình thành bong bóng tài sản. Khi bong bóng vỡ, có thể gây khủng hoảng cho toàn bộ hệ thống tài chính - ngân hàng. Thực tế, các ngân hàng đều nhận thấy xu thế này rất nguy hiểm. Nhưng nếu không có sự can thiệp từ cơ quan quản lý nhà nước, thị trường sẽ khó có thể “tự hạ cánh” được, bởi mọi người đều đang trong cuộc chơi, đều đang cảm thấy có lợi và chưa ai thực sự đánh giá đúng mức độ rủi ro đang hình thành.

“Đó là nguyên tắc cơ bản của các thị trường tài sản, khi mọi người đều nhìn thấy lợi nhuận và đánh giá thấp rủi ro, thì bong bóng dễ dàng được hình thành”, TS. Nguyễn Tú Anh nói.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng trong bối cảnh thị trường còn nhiều rủi ro, việc theo dõi chặt chẽ dòng vốn chảy vào bất động sản là yêu cầu không thể lơi lỏng. Vì vậy, chính sách kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này cần được duy trì một cách thận trọng, có chọn lọc và phù hợp sức chịu đựng của hệ thống tài chính.

Trong cuộc họp công bố Báo cáo kinh tế Việt Nam tháng 9 vừa qua, Ngân hàng Thế giới khuyến nghị cần có thêm các biện pháp nhằm giảm nguy cơ dễ tổn thương trong khu vực tài chính qua việc cải thiện tỷ lệ an toàn vốn và tăng cường khung thể chế về giám sát an toàn (bao gồm việc phát hiện và xử lý các vấn đề phát sinh qua quan hệ liên kết giữa ngân hàng và các tập đoàn doanh nghiệp) cũng như can thiệp sớm (phát hiện sớm vấn đề và ngăn ngừa khủng hoảng). Bất cập quan trọng hiện nay vẫn là giám sát hợp nhất đối với các tập đoàn, đặc biệt là các ngân hàng có quan hệ liên kết với các lĩnh vực kinh tế sản xuất kinh doanh.

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10, Thủ tướng Phạm Minh Chính tiếp tục yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tập trung vốn tín dụng cho sản xuất kinh doanh, các động lực tăng trưởng; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có lĩnh vực bất động sản), không để xảy ra rủi ro đối với từng tổ chức tín dụng và rủi ro hệ thống.

Link gốc