Nếu trước đây dòng tiền đầu tư bất động sản chủ yếu chạy theo thông tin quy hoạch hoặc tâm lý đám đông thì nay đang dịch chuyển theo chất lượng phát triển của từng khu vực. Không phải nơi nào có nguồn cung lớn cũng hút được nhà đầu tư.

Gần 3 tháng qua, anh Hoàng Nam, một nhà đầu tư đã có gần 10 năm theo thị trường Hà Nội, liên tục theo chân “cò” từ nội đô lên khu vực Mê Linh rồi vòng sang Đông Anh để khảo sát các dự án nằm gần vành đai 4.

Qua thời “săn sóng”

Khác với chu kỳ sốt, các nhà đầu tư xuống tiền chỉ sau vài cuộc điện thoại, thời gian qua anh Nam tìm hiểu rất kỹ bản đồ quy hoạch, tiến độ các tuyến giao thông, bảng giá sơ cấp và cả kế hoạch khai thác cho thuê.

Suốt nhiều tuần, anh Nam kết nối với môi giới, ghé qua các công trường đang thi công và tính toán khoảng cách từ dự án tới các nút giao lớn. "Nếu mua bây giờ thì phải nhìn được 5-10 năm, chứ không phải vài tháng. Tôi chỉ chọn nơi hạ tầng đang hình thành, có dân về ở và có khả năng tạo dòng tiền sau này", anh nam chia sẻ.

Thực tế, trong vòng 5 năm trở lại đây, chưa khi nào thị trường chứng kiến lượng nguồn cung lớn như hiện nay. Những đại dự án liên tục được triển khai, mỗi dự án cung cấp hàng chục nghìn sản phẩm thuộc nhiều phân khúc khác nhau.

Dòng tiền đầu tư đang ưu tiên ở thực thay vì sóng tăng giá ngắn hạn.

Tuy nhiên, sự sôi động chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định. Nửa đầu năm 2026, không ít địa bàn gần như rơi vào trạng thái "đóng băng" sau các cơn sốt đất, sau những kỳ vọng quá mức về quy hoạch hoặc sau tác động của việc sáp nhập đơn vị hành chính.

Trong khi đó, một số địa phương khác lại duy trì lượng giao dịch khá tốt, giá bán tiếp tục đi lên nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu ở thực.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang tái định hình không gian phát triển theo hướng bám sát quy hoạch và đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và hệ thống metro theo mô hình TOD.

Nhận định này lý giải vì sao những khu vực vùng ven Hà Nội đang trở thành tâm điểm của dòng tiền. Khi các tuyến vành đai 3.5, vành đai 4 cùng hệ thống cầu vượt sông Hồng dần hiện hữu, khoảng cách giữa trung tâm và vùng ngoại thành không còn là rào cản.

Hạ tầng không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn tái phân bổ dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế. Giá trị của bất động sản vì thế không còn phụ thuộc vào kỳ vọng, mà được quyết định bởi khả năng hình thành nhu cầu sử dụng thực tế.

Điều đáng chú ý là sự thay đổi không chỉ diễn ra ở phía cầu mà còn ở phía cung. Nguồn cung vẫn tăng mạnh nhưng tập trung vào các doanh nghiệp có năng lực tài chính và khả năng phát triển đồng bộ.

Thay vì các dự án nhỏ lẻ, thị trường ngày càng xuất hiện nhiều đại đô thị với quy hoạch bài bản, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, không gian xanh, giải pháp tiết kiệm năng lượng và tiêu chuẩn quản lý vận hành cao hơn.

Ưu tiên nhu cầu ở thực

Sự nâng cấp về chất lượng nguồn cung cũng kéo theo thay đổi trong hành vi người mua. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư chỉ cần dự án mới mở bán là xuống tiền với kỳ vọng tăng giá nhanh thì nay tiêu chí lựa chọn đã khác. Pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, khả năng khai thác, thanh khoản và giá trị sử dụng lâu dài trở thành những yếu tố được đặt lên hàng đầu.

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư không còn sẵn sàng vay lớn để đón đầu những cơn sốt giá ngắn hạn. Thay vào đó, họ tính toán kỹ dòng tiền, khả năng cho thuê, biên độ an toàn và thời gian nắm giữ.

Theo ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, bất chấp mặt bằng giá cao, Hà Nội vẫn là thị trường đầu tư hấp dẫn nhờ động lực hạ tầng. Cơ hội đang hình thành rõ nét tại khu vực từ vành đai 3.5 đến vành đai 4, đặc biệt là phía Bắc Thủ đô.

Không chỉ Hà Nội, dòng tiền cũng đang mở rộng theo các hành lang kinh tế. Trục Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng - Quảng Ninh tiếp tục được đánh giá là một trong những khu vực có tiềm năng lớn nhờ nền tảng công nghiệp phát triển, dân số tăng nhanh và dòng vốn FDI duy trì tích cực.

Ở góc nhìn thị trường, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng các địa phương trọng điểm đang trở thành "bệ đỡ" cho toàn thị trường.

Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng ở phía Bắc, hay Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Đồng Nai… đều ghi nhận sức bật tốt nhờ hai động lực chính là công nghiệp và du lịch. Dù mặt bằng giá không còn thấp, các dự án đáp ứng đúng nhu cầu làm ngôi nhà thứ hai hoặc khai thác cho thuê vẫn duy trì thanh khoản tích cực.

Một xu hướng đầu tư mới là bất động sản gắn với hệ thống metro. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn nhờ đường sắt đô thị, những khu vực từng ở xa trung tâm sẽ nhanh chóng trở thành cực tăng trưởng mới.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản hiện không thiếu cơ hội, nhưng cơ hội đã thay đổi bản chất. Dòng tiền không còn tìm kiếm những nơi tăng giá nhanh nhờ tin đồn, mà hướng đến các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, dân cư gia tăng và khả năng khai thác thực tế.

Sự phân hóa sẽ còn tiếp diễn khi nguồn cung tiếp tục mở rộng, trong khi người mua ngày càng khó tính và thận trọng hơn. Thanh khoản vì thế sẽ không biến mất mà chỉ dịch chuyển vào những tài sản có giá trị sử dụng thật, có khả năng tạo dòng tiền và nằm trong các cực tăng trưởng mới của đô thị. Dòng vốn cũng sẽ không còn chảy theo đám đông, mà sẽ tìm đến những nơi hạ tầng mở đường, quy hoạch bền vững và nhu cầu thực cao.

Hưng Nguyên

Link gốc