Rao bán đất suốt gần 4 tháng nhưng không thể tìm được khách thiện chí, anh Trần Văn Tùng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, bắt đầu cảm nhận rõ sự khắc nghiệt của thị trường khi không còn dễ kiếm tiền như vài năm trước.

Lô đất hơn 100 m2 tại Đông Anh được anh Tùng mua vào từ cuối năm 2022, nằm trong khu vực từng được “cò” hứa hẹn sẽ hưởng lợi lớn từ quy hoạch, với kỳ vọng "để không cũng tăng giá mạnh". Thời gian đầu, chỉ cần đăng tin vài ngày là có người hỏi mua.

Nhà đầu tư “thấp thỏm”

Sau cơn sốt cục bộ, đến nay dù đã chấp nhận cắt bớt 90% lợi nhuận kỳ vọng, điện thoại của anh Tùng vẫn hiếm khi đổ chuông. Có người hỏi nhưng chủ yếu là môi giới, gọi chỉ để tham khảo giá, có khách thì trả giá thấp hơn nhiều so với mức anh có thể chấp nhận.

“Áp lực lớn nhất là khoản vay ngân hàng của tôi vẫn đều đặn đến kỳ trả lãi mỗi tháng. Điều lo lắng không chỉ là chưa bán được đất mà còn là cảm giác thị trường đang thay đổi quá nhanh, khiến những lý thuyết thành công trước đây giờ không còn hiệu quả”, anh Tùng chia sẻ với VnBusiness.

Câu chuyện của anh Tùng không phải là trường hợp cá biệt. Đằng sau những tin rao bán xuất hiện ngày càng nhiều trên các nền tảng giao dịch là tâm trạng thấp thỏm của hàng nghìn nhà đầu tư cá nhân đang loay hoay tìm đầu ra cho những tài sản từng được xem là "gà đẻ trứng vàng".

Cả thanh khoản và giá bán nhà đất đang có dấu hiệu chững lại.

Điều đáng chú ý là sự trầm lắng hiện nay không xuất phát từ một cú sốc bất thường, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc sâu sắc của thị trường bất động sản. Dòng tiền đang thay đổi hướng đi, còn tâm lý đầu tư cũng đang được định hình lại.

Các số liệu nghiên cứu thị trường trong nửa đầu năm 2026 cho thấy thanh khoản đất nền tiếp tục suy giảm. Theo DKRA Group, lượng tiêu thụ đất nền trong quý II chỉ đạt khoảng 4% trên tổng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Dự báo quý III, sức cầu nhiều khả năng còn tiếp tục xu hướng đi xuống khi tâm lý thận trọng vẫn bao trùm thị trường. Điều đó đồng nghĩa với việc những nhà đầu tư kỳ vọng "thoát hàng" nhanh sẽ còn phải đối mặt với không ít thử thách.

Có một thực tế đáng chú ý là sau thời sốt giá, khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, tín dụng chưa thực sự thông thoáng và kinh tế bước vào giai đoạn điều chỉnh, dòng tiền đầu cơ hiện tại đã không còn chiếm ưu thế.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định thị trường đang xuất hiện những tín hiệu phục hồi nhưng chưa đủ mạnh để mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới.

Dòng tiền hiện không còn chảy theo tâm lý đám đông mà tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và khả năng khai thác thực tế. Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, nhà đầu tư cũng trở nên thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Những sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc thu hút dòng tiền.

Phép thử khốc liệt

Những diễn biến thực tế đang tác động trực tiếp đến tâm lý của giới đầu tư cá nhân. Nếu trước đây, câu hỏi phổ biến là "mua ở đâu để lãi nhanh nhất?", thì hiện nay lại là "mua ở đâu dễ bán nhất?".

Không ít người chấp nhận giảm giá, kéo dài thời gian rao bán hoặc chuyển sang cho thuê nếu có thể khai thác, thay vì tiếp tục ôm hàng chờ giá tăng.

Dòng tiền đầu tư cũng đang nghiêng mạnh về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, chung cư hiện chiếm 37% tổng mức độ quan tâm trên thị trường, vượt xa đất nền với 23%.

Riêng tại Hà Nội, tỷ trọng tìm kiếm căn hộ đã tăng từ 38% hồi đầu năm lên 49% vào tháng 6/2026. Trong khi đó, sự quan tâm đối với nhà riêng và đất nền đều giảm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường bất động sản đang phân hóa rất mạnh. Không phải mọi loại hình đều suy giảm, mà sự khác biệt nằm ở giá trị sử dụng thực tế của từng sản phẩm.

Cùng là đất nền nhưng những khu vực có hạ tầng hiện hữu, dân cư ổn định và quy hoạch rõ ràng vẫn giữ được sức hút, trong khi các khu vực chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá đang gặp khó khăn. Người mua hiện lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thay vì chỉ kỳ vọng sinh lời.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân từng quen với chiến lược "lướt sóng", sự thay đổi hiện tại tạo nên áp lực rất lớn. Không ít người đang đứng trước lựa chọn tiếp tục nắm giữ với hy vọng thị trường phục hồi hay chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn. Cả hai phương án đều không dễ dàng, nhất là với những người sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn giá tăng nóng.

Theo ghi nhận của DKRA Consulting, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp của nhiều loại hình bất động sản trong quý II/2026 đã giảm phổ biến từ 3-6% so với quý trước. Mức điều chỉnh chủ yếu diễn ra ở nhóm tài sản giá trị cao hoặc thuộc các nhà đầu tư chịu áp lực tài chính.

Mặt bằng lãi suất cao khiến một bộ phận người mua trì hoãn quyết định xuống tiền, chờ chi phí vốn giảm và giá bán trở nên hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, lượng cầu này chưa biến mất mà chỉ đang tạm thời quan sát. Thanh khoản có thể được cải thiện trong các quý tiếp theo.

Bất chấp những dự báo lạc quan về dài hạn, thì kinh nghiệm đầu tư dựa trên tâm lý đám đông không còn phát huy hiệu quả. Thay vào đó là yêu cầu đánh giá kỹ pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác, dòng tiền và nhu cầu ở thực. Những người thích ứng nhanh sẽ coi đây là giai đoạn tái cơ cấu danh mục. Ngược lại, những ai vẫn chờ đợi thị trường quay lại thời kỳ "mua hôm nay, mai có lãi" có thể sẽ còn tiếp tục mắc kẹt.

Với nhà đầu tư cá nhân, thời điểm hiện tại vừa là phép thử về sức chịu đựng tài chính, vừa là cơ hội để thay đổi tư duy đầu tư. Bởi trong một thị trường lành mạnh hơn, giá trị thực cuối cùng sẽ luôn chiến thắng những kỳ vọng được thổi phồng.

Hưng Nguyên

Link gốc