Cuối tháng 6/2026, ông Nguyễn Minh Quân, 51 tuổi, một nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM, bắt đầu tính toán cơ cấu lại rổ hàng đầu tư, với mục tiêu thoát hàng một căn hộ cao cấp mà ông từng đưa vào danh mục “ăn chắc”.

Căn hộ hơn 100 m² tại khu Đông được ông Quân mua từ năm 2024 với giá 14,8 tỷ đồng, kỳ vọng giá tiếp tục tăng khi hạ tầng khu vực hoàn thiện. 2 năm sau, ông cần thu hồi vốn để xoay sang một thương vụ khác. Căn hộ được rao ở mức 15 tỷ đồng, gần như không có lời.

Khốc liệt “bài toán” thanh khoản

Bất chấp đã “giảm hết nấc”, nhưng sau nhiều tuần, lượng người hỏi vẫn có nhưng không ai thực sự mặn mà. Một số khách đề nghị giảm thêm vài trăm triệu đồng, số khác tính toán phương án vay ngân hàng rồi bỏ cuộc khi biết khoản vay 5-6 tỷ đồng có thể kéo theo chi phí lãi hàng chục triệu đồng mỗi tháng.

“Tôi không bao giờ tưởng tưởng được việc đã hạ xuống giá gần như hòa vốn nhưng vẫn khó bán đến vậy”, ông Quân thổ lộ, đồng thời cho biết điều khiến ông sốt ruột nhất không chỉ là việc căn hộ mất giá, mà là dòng tiền đã “chôn” quá lâu trong một tài sản có giá trị lớn.

Những câu chuyện từ thực tế cho thấy một nghịch lý đáng chú ý của thị trường nhà ở, đặc biệt là tại các đô thị lớn là giá nhà neo cao nhưng khả năng chốt lời không dễ, trở thành phép thử đối với sức chịu đựng của cả người mua lẫn người bán.

Thanh khoản nhà giá cao ngày càng trở thành thách thức với nhà đầu tư muốn thoát hàng nhanh.

Trong giai đoạn 2024-2025, nhiều dự án cao cấp liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Có dự án tăng 20-25% qua các đợt mở bán. Khi giá căn hộ vượt ngưỡng 100-120 triệu đồng/m², giá trị một căn hộ bị đẩy lên 10-15 tỷ đồng, thậm chí cao hơn.

Kết quả, quy mô khách hàng có khả năng mua thực tế bị thu hẹp đáng kể. Dữ liệu từ nhiều sàn môi giới tại khu Đông TP.HCM cho thấy trong nửa đầu năm 2026, lượng giao dịch nhà đất giảm 50-60% so với cùng kỳ, trong đó dòng sản phẩm cao cấp chịu tác động rõ nét.

Khách hàng hiện có xu hướng tìm căn hộ khoảng 50-80 triệu đồng/m² và chỉ muốn vay khoảng 30% giá trị tài sản. Đây là thay đổi rất quan trọng về khẩu vị tài chính.

Một căn hộ 10 tỷ đồng, nếu người mua chỉ vay 30%, vẫn cần chuẩn bị khoảng 7 tỷ đồng vốn tự có. Nếu vốn tự có chỉ 4-5 tỷ đồng, người mua buộc phải vay thêm 5-6 tỷ đồng, vượt xa ngưỡng chấp nhận rủi ro của phần lớn các hộ gia đình, thậm chí nhà đầu tư “tay to”.

Lãi suất thả nổi 12-14%/năm khiến bài toán trả nợ trở nên nặng nề. Giá trị căn hộ càng lớn, số tiền vay càng cao và chi phí vốn càng nhanh chóng bào mòn khả năng chi trả.

Nghịch lý "thừa vẫn thừa, thiếu vẫn thiếu"

Báo cáo quý II của One Mount Group cũng phản ánh rõ sự phân hóa giữa giá nhà và khả năng chi trả của người mua. Các dự án có giá 60-120 triệu đồng/m² chiếm hơn một nửa tổng lượng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%.

Ngược lại, nhóm căn hộ trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ lệ giao dịch quanh mức 20%. Điều đáng nói là thực tế cho thấy thị trường không thiếu người muốn mua, nhưng nhu cầu đang dịch chuyển xuống vùng giá phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Song, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, còn sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, khiến thị trường địa ốc hình thành một nghịch lý “thừa vẫn thừa, thiếu vẫn thiếu (thừa hàng giá cao, khan hàng giá thấp).

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP HCM, lãi suất tác động không nhỏ đến thanh khoản, nhưng điểm nghẽn lớn hơn nằm ở mặt bằng giá. Người mua vẫn có nhu cầu, song đang ưu tiên những sản phẩm phù hợp khả năng tài chính và giảm tỷ lệ vay.

Dữ liệu Savills chỉ ra khoảng 80% nguồn cung căn hộ TP.HCM trong quý vừa qua có giá trên 120 triệu đồng/m², trong khi ngay cả phân khúc được xem là trung cấp cũng đã lên tới khoảng 90 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 32%, giảm 8 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu do các sản phẩm cao cấp bán chậm.

Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, cho rằng người mua đang chuyển từ tâm lý đầu tư sang ưu tiên nhu cầu ở thực. Thanh khoản vì vậy sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc trung cấp, pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo.

Trong ngắn hạn, các chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc cơ chế tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư có thể giúp cải thiện sức mua. Nhưng đây chỉ là giải pháp giảm áp lực, chưa thể giải quyết tận gốc bài toán thanh khoản.

Nếu giá tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập và năng lực tích lũy của người dân, tập khách hàng sẽ tiếp tục bị thu hẹp. Đối với phân khúc cao cấp, thực tế trên càng rõ ràng.

Giá một căn hộ tăng từ 7-8 tỷ đồng lên 10 tỷ đồng không chỉ là tăng thêm 2-3 tỷ đồng, mà còn trực tiếp loại một bộ phận lớn người mua ra khỏi thị trường. Khi vượt ngưỡng 10-15 tỷ đồng, căn hộ trở thành cuộc chơi của nhóm khách hàng có năng lực tài chính rất cao.

Cũng cần nói thêm, sự chững lại của nhà ở cao cấp không đồng nghĩa thị trường bất động sản suy yếu toàn diện. Ngược lại, nó có thể là tín hiệu cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh về đúng với giới hạn của sức mua.

Tuy nhiên, thanh khoản bền vững phải xuất phát từ sự gặp nhau giữa giá trị tài sản, thu nhập người mua, chi phí vốn và nhu cầu ở thực. Và, với nhà ở cao cấp hiện tại, phép thử lớn nhất với nhà đầu tư hiện tại là khả năng chốt lời.

Hưng Nguyên

Link gốc