Thực tế nhiều năm qua, các căn hộ có mức giá ở tầm trung và tầm thấp gần như biến mất, số lượng các dự án mới được triển khai cũng hạn chế và đều ở xa trung tâm. Chính điều này đã khiến cho giá nhà chung cư tại các thành phố lớn trở nên “nóng sốt” chưa từng có.
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đang tạo sự quan tâm lớn, bởi đây được coi là yếu tố tác động lớn, kích cầu thị trường địa ốc.
Nhiều yếu tố đẩy giá nhà tăng cao
Đơn cử như tại Hà Nội, theo khảo sát của VnBusiness, giá căn hộ tầm trung tương ứng ở mức từ 35 -50 triệu đồng/m2. Giá căn hộ ở phân khúc thấp cũng rơi vào từ 25 triệu đến hơn 30 triệu đồng/m2.
Chỉnh sửa Luật một cách thống nhất, đồng bộ, thị trường địa ốc sẽ bứt phá.
Đối với thị trường TP.HCM, giá bình quân căn hộ trung cấp ở mức trên 50 triệu đồng/m2, tăng 25-30%/năm so với cùng kỳ năm trước, trong khi mức giá thấp nhất với căn hộ bình dân cũng rơi vào khoảng gần 30 triệu đồng/m2.
Thực tế cho thấy, trên thị trường vẫn tồn tại những căn hộ được chào bán với giá thấp hơn, thế nhưng các căn hộ này phần lớn là những căn hộ tập thể được sửa chữa lại, hay những căn chung cư mini có diện tích nhỏ, số lượng bán ra cũng hạn chế.
Theo nhận định của các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do giá đất vượt quá xa so với thu nhập thực tế của đại bộ phận người dân. Đồng thời, giá nhà tăng là do chịu nhiều sự chi phối của các yếu tố như: Chi phí nhân công, nguyên vật liệu tăng,… hoặc dự án kéo dài do vướng mắc về pháp lý.
Thống kê cho thấy, hiện có khoảng 82 sắc luật liên quan tới lĩnh vực bất động sản và theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), một dự án cần tối thiểu 36 con dấu để hoàn thành các thủ tục hành chính, nếu tính cả những quy định không chính thức thì con số này chắc chắn sẽ lớn hơn.
Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, đất đai là tài nguyên hữu hạn và quý giá, nếu không được quản lý chặt chẽ, hiệu quả sẽ để lại nhiều hệ lụy. Chẳng hạn, trong hoạt động đấu giá đất, nhiều địa phương còn để diễn ra tình trạng “quân xanh, quân đỏ” nhằm đẩy giá đất lên cao, gây bức xúc trong dư luận. Việc thổi giá đất thông qua đấu giá không chỉ tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản mà còn cả hệ thống kinh tế, đặc biệt là ảnh hưởng đến an ninh tiền tệ và nhiều vấn đề khác.
Những bất cập được chỉ rõ
Theo nhận định của các chuyên gia, các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản chủ yếu được quy định tại Luật Đất đai 2013 và mọi vướng mắc, bất cập cũng tập trung phần lớn tại sắc luật này, những sắc luật khác chỉ là bổ trợ. Do đó, nếu chỉ sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, mà không giải quyết triệt để những bất cập, vướng mắc tại Luật Đất đai 2013 thì chẳng khác nào chỉ sửa phần ngọn mà bỏ qua phần gốc.
TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam bị kéo chậm lại bởi những vướng mắc liên quan tới đất đai, cụ thể là giá và thuế đất, từ đó phát sinh ra các tranh chấp, khiếu kiện, cũng như gây thất thoát tài sản nhà nước.
Theo ông Cường, hiện nay, việc tính giá sử dụng đất theo khung giá của Nhà nước là chưa sát với thực tế thị trường, chưa làm hài lòng cả bên mua lẫn bên bán, cũng chưa có công cụ rõ ràng về thuế đất nên mới phải dùng biện pháp hành chính để can thiệp. Bởi vậy, quy định pháp luật cần tránh can thiệp quá sâu vào hoạt động của doanh nghiệp, của thị trường, tức là giảm áp dụng các công cụ hành chính, tăng cường các công cụ thị trường.
Các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định tại Luật Đất đai 2013 vẫn mang nặng tính số học, không thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế thị trường. Có nhiều phương pháp định giá đất như hệ số điều chỉnh giá đất, so sánh trực tiếp, thặng dư... và mỗi phương pháp định giá lại cho ra một mức giá khác nhau nên dễ bị lợi dụng nhằm mục đích trục lợi, từ đó gây lãng phí tài sản đất đai, thất thu ngân sách nhà nước.
Sửa đổi cần tập trung vào các yếu tố căn bản
Theo ông Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, việc sửa đổi cần tập trung vào các yếu tố căn bản.
Ông Lộc cho rằng: “Những bất cập, vướng mắc trong hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản đã tồn tại nhiều năm, gây khó khăn cho cả chính quyền địa phương lẫn doanh nghiệp, nên sửa đổi là cần thiết, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Theo đó, việc sửa đổi cần được thực hiện từng bước, tập trung vào các yếu tố căn bản, đó là xử lý chồng chéo, thúc đẩy các sản phẩm bất động sản mới; đảm bảo tính linh hoạt trong thực thi, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương”.
Theo quan điểm của đại diện Bộ Xây dựng là phải trình đồng thời Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai lên Quốc hội để chỉnh sửa một cách thống nhất, đồng bộ. Thị trường địa ốc sẽ bứt phá khi pháp lý bất động sản được hoàn thiện.
Hiện nay, việc định giá đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 114 - Luật Đất đai năm 2013: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần”.
Để hướng dẫn cụ thể hơn, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 01/2017/ NĐ-CP ngày 6/1/2017. Bộ TN&MT cũng đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Tuy nhiên, khi áp dụng trên thực tế vẫn còn gặp vướng mắc, các phương pháp xác định giá đất còn gây khó khăn cho chính quyền địa phương cũng như doanh nghiệp trong quá trình thực thi.
Việc chưa hoàn thiện quy định pháp lý dễ gây rủi ro trong quá trình thực hiện định giá đất, bởi nếu định giá quá cao thì doanh nghiệp sẽ không kham được, còn định giá quá thấp sẽ làm thất thoát tài sản của Nhà nước.