Quy hoạch cần đi trước một bước để tránh những hệ luỵ tiêu cực khi phát triển các dự án bất động sản (BĐS) du lịch nói riêng, BĐS nói chung.
Trước khi Luật Quy hoạch năm 2017 ra đời, BĐS du lịch đã có quãng thời gian phát triển mạnh, do đó không thể tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế. Về nguyên tắc, vẫn phải có quy hoạch mới hình thành nên dự án và có dự án thì mới có chủ đầu tư và dự án mới được triển khai, đưa vào thực tế.
Thiếu tầm nhìn dài hạn
Tuy nhiên, trong bối cảnh chưa có quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch cấp trên thì các địa phương vẫn phải triển khai dựa trên những chủ trương, đường lối và những yêu cầu thực tiễn đặt ra để phát triển du lịch tại địa phương mình.
Quy hoạch vẫn được xác định là phải đi trước một bước nhưng vì chưa có quy hoạch tổng thể quốc gia nên thiếu định hướng toàn diện, tầm nhìn xa. Do đó, thực trạng quy hoạch năm trước, năm sau đã phải điều chỉnh khá phổ biến.
Mặt khác, cũng chính vì quy hoạch thiếu tầm nhìn dài hạn, không xác định rõ quỹ đất cho BĐS du lịch nên nhiều sản phẩm lưu trú du lịch được hình thành không biết gọi tên là gì và sử dụng khung pháp lý nào để điều tiết. Hiện nay pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn và đã phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán.
Hiện nay, người mua và người bán các sản phẩm như condotel đang đứng giữa “ngã ba đường”, không biết nên rẽ hướng nào. Nguồn cung sản phẩm ra thị trường rất nhiều nhưng tâm lý của người mua vẫn e ngại rủi ro. Người bán không bán được dẫn đến bị đọng vốn không thể tiếp tục phát triển được.
Những vướng mắc hiện nay vẫn còn rất nhiều, các chủ thể liên quan đang cố lờ đi để mong đến một ngày nào đó có thể hợp thức hoá. Đó là tâm lý chung hiện nay. Nếu tiếp tục để tình trạng này diễn ra (theo đà này), Nhà nước dần sẽ mất luôn cả mục tiêu phát triển ban đầu, không thể giữ cảnh quan cho cộng đồng, giữ công bằng xã hội.
Lập quy hoạch tổng thể
Để đạt được mục tiêu ngành du lịch có thể đóng góp 14 - 15% vào GDP và đến năm 2030 có thể đón khoảng 35 triệu khách du lịch quốc tế và 120 triệu khách du lịch nội địa và trở thành ngành kinh tế mũi nhọn như Chiến lược phát triển du lịch quốc gia đã được phê duyệt thì phải chuẩn bị những cơ sở lưu trú, sản phẩm BĐS du lịch đủ chất lượng. Một số kiến nghị, đề xuất giải pháp được đưa ra là:
Trước hết cần phải tổng rà soát lại và đánh giá thực trạng quy hoạch một cách cụ thể, chi tiết rằng, hiện đang có bao nhiêu cơ sở lưu trú, chất lượng ra sao, các loại hình như thế nào, đủ để đáp ứng cho lượng khách là bao nhiêu và cần phải xây dựng thêm bao nhiêu sản phẩm nữa để chuẩn bị đón lượng khách như mục tiêu đã đặtra.
Thứ hai, việc phát triển dự án bất động sản du lịch mới phải dựa trên rà soát, đánh giá, phân loại những dự án tại những khu du lịch đã phát triển, những khu vực danh lam thắng cảnh, sinh thái, văn hoá… có tiềm năng nhưng chưa được khai thác trên khắp mọi miền đất nước, đặc biệt là các dải ven biển. Khu vực nào có thể tạo thành những khu du lịch trọng điểm của Nhà nước cần có kế hoạch để khoanh vùng, chia giai đoạn phát triển và kiểm soát chặt chẽ và công cụ kiểm soát hiệu quả nhất đó chính là lập quy hoạch và sau đó công khai hoá quy hoạch.
Thứ ba, khi đã lập quy hoạch tổng thể các khu du lịch trọng điểm quốc gia, cần xác định, trong khu du lịch đó, khu vực nào chỉ được phép kinh doanh cơ sở lưu trú (được phép xây dựng các bất động sản du lịch), mục tiêu phục vụ cho du lịch, dịch vụ là chủ yếu, tức là cần xác định rõ loại đất để phát triển bất động sản du lịch là đất du lịch, dịch vụ.
Khi xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ thì các sản phẩm lưu trú ở đó chỉ có thể cho thuê mà không thể bán. Khách hàng, nhà đầu tư có thể thuê dài hạn hàng tháng, thậm chí hàng năm nhưng không được quyền sở hữu nó. Bởi một khi đã sở hữu thì sẽ có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp…
Thứ tư, khi đã xác định là khu du lịch, nghỉ dưỡng có nghĩa là phục vụ cho du lịch, không phải là khu đô thị có nhà ở. Nếu vậy thì sản phẩm làm ra chỉ cho thuê theo đúng Luật Du lịch. Còn nếu xây trên đất ở, mục đích cấp quyền sở hữu nhà ở thì yếu tố tiên quyết phải đi kèm đó là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đảm bảo. Nếu không có hạ tầng xã hội thì không thể hình thành một cộng đồng dân cư sinh sống lâu dài, ổn định.
Cách nhận biết đâu là một khu đô thị, khu dân cư và đâu là một khu du lịch, nghỉ dưỡng nằm ở hạ tầng. Khi đã là nhà ở thì sẽ được cấp sổ đỏ vĩnh viễn theo Luật Nhà ở, có nghĩa là quyền sở hữu, định đoạt tài sản đó thuộc về chủ sở hữu.
Chừng nào chúng ta còn “nhập nhèm” giữa khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng và quyền sở hữu các sản phẩm thì rất khó trong vấn đề quản lý, sử dụng.