Chi phí nợ tăng lên, chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng, khách sạn và trung tâm mua sắm cũng như nhiều loại hình bất động sản khác có thể mắc kẹt với các bất động sản đã bị định giá quá cao.
Bất động sản thường được coi như công cụ ngừa lạm phát rất tốt. Những người chủ thuê nhà có thể tăng giá thuê nhằm bù đắp cho việc chi phí leo thang. Nếu lạm phát có nguyên nhân trực tiếp từ tăng trưởng kinh tế lên mạnh, các tòa nhà luôn kín khách thuê và các chủ cho thuê nhà vì vậy hoàn toàn có quyền đảm bảo được thu nhập.
Những nỗi lo về nền kinh tế tuy nhiên đã khiến cho chiến lược này không còn hiệu quả. Ngân sách chi tiêu của người tiêu dùng chịu nhiều áp lực cũng như việc nhiều doanh nghiệp khó khăn sẽ có thể hạn chế khả năng nâng giá thuê của chủ cho thuê nhà, vì vậy lợi nhuận của nhà đầu tư vào mảng này sẽ chịu ảnh hưởng.
Hơn thế nữa, khi chi phí nợ tăng lên, chủ sở hữu các tòa nhà văn phòng, khách sạn và trung tâm mua sắm cũng như nhiều loại hình bất động sản khác có thể mắc kẹt với các bất động sản đã bị định giá quá cao. Nhiều người lo sợ về khả năng sẽ có sự điều chỉnh sắp đến, theo nội dung bài báo mới được Economist đăng tải.
Không khí bi quan hiện tại trái ngược hoàn toàn với sự lạc quan trên diện rộng vào đầu năm 2021 khi mà lợi nhuận từ kinh doanh nhà cho thuê tăng vọt, chi phí leo thang, các hoạt động huy động vốn trong bối cảnh lãi suất thấp tăng lên mức cao kỷ lục. Thậm chí khi mà các tòa nhà văn phòng vẫn còn đang trống, các chuyên gia quản lý quỹ vẫn đầu tư tiền vào các tòa nhà căn hộ, nhà kho mới giá trị của các bất động sản thuộc diện được quản lý chuyên nghiệp trên toàn cầu tăng vọt.
Từ đó đến nay, sự tăng trưởng thần kỳ này không còn nữa. Giá cổ phiếu của các quỹ đầu tư bất động sản đang suy giảm mạnh, kỳ vọng tăng giá thuê nhà và lợi nhuận từ đầu tư bất động sản đang giảm dần. Tại Mỹ, tỷ lệ nợ quá hạn trong tháng 6/2022 tăng lần đầu tiên tính từ cuối năm 2021.
Thị trường bất động sản đồng thời đang đương đầu với nhiều thách thức khác. Ngân hàng UBS mới đây đã dự báo việc nhiều doanh nghiệp cho phép nhân viên làm việc ở nhà sẽ khiến cho nhu cầu của doanh nghiệp với không gian văn phòng giảm ước tính khoảng 20%. Quá trình phi các bon hóa cũng sẽ phải cần đến các khoản đầu tư lớn mới có thể đưa được các tòa nhà cũ vào sử dụng trở lại. Trong khi đó, số lượng các cửa hàng kinh doanh trực tiếp giảm đi có thể coi như tin xấu đối với các chủ sở hữu trung tâm thương mại, cùng lúc đó, giá máy bay tăng cao cũng sẽ khiến cho nhu cầu khách sạn giảm đi.
Nhà đầu tư vì vậy đang “thắt lưng buộc bụng”. Giá trị các giao dịch bất động sản lập kỷ lục vào đầu năm 2022 nhưng giờ đây đang hạ nhiệt nhanh chóng, chuyên gia thuộc tổ chức nghiên cứu Moody Analytics – ông Kevin Fagan chỉ ra. Những giao dịch hiện đang được tiến hành sẽ cần nhiều thời gian hơn mới có thể chốt được, nhiều giao dịch bị trì hoãn. Tại Anh và Mỹ, đầu tư bất động sản trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 6/2022 rớt xuống ngưỡng thấp nhất tính từ khi đại dịch COVID-19 bắt đầu, xuống còn lần lượt 86 tỷ USD và 12 tỷ USD. Giá trị các giao dịch bất động sản tại Đức cũng giảm.
Không phải giá cả của tất cả các loại bất động sản sẽ cùng giảm. Các tòa nhà có chất lượng cao, mức độ sử dụng năng lượng hiệu quả nhất nằm ở các vị trí đắc địa thuộc các nhà đầu tư tổ chức sẽ vẫn có giá tốt. Ngược lại, các bất động sản giá trị thấp dọc châu Âu đã mất khoảng 1/10 giá trị trong quý 2/2022, trái ngược hoàn toàn so với sự tăng trưởng của quý trước đó, theo tổ chức nghiên cứu Green Street.
Đáng nói, sự suy giảm đó diễn ra sau một năm 2021 đầy khó khăn với nhiều bất động sản chất lượng và vị trí kém hấp dẫn. So với năm 2020, giá bất động sản văn phòng tại London giảm 9% trong năm ngoái. So với năm 2020, giá bất động sản văn phòng cao cấp tại London giảm 9% trong năm ngoái trong khi đó giá bất động sản cao cấp tăng 8%.
Giá bất động sản tại một số thành phố sẽ diễn biến tích cực hơn nhiều khu vực khác. Tại Mỹ, các thị trường bất động sản tại khu vực Vành đai Mặt trời băng ngang miền Tây và Tây Nam nước Mỹ từng chứng kiến sự phát triển dựa trên công nghiệp thuộc vùng Tây Bắc và Trung Tây nước Mỹ trong vài thập kỷ qua vẫn tăng trưởng dẫn đầu thị trường trong năm nay và mang lại lợi nhuận cao hơn nhiều thị trường như New York hay San Francisco nơi mà người lao động chậm trở lại văn phòng.
Các chủ cho thuê nhà có thể đảm bảo tăng trưởng giá cho thuê nhà hoặc những khu vực nào có hạn chế nguồn cung vẫn có lợi nhuận tốt. Trong đó có thể kể đến chủ sở hữu các khu vực nhà máy, nhà kho và bất động sản hậu cần.
Có một thông tin có thể được kỳ vọng là dù giá các bất động sản thương mại dự kiến sẽ giảm, việc suy giảm này sẽ không quá mạnh. Các chuyên gia phân tích tại tổ chức tư vấn Capital Economics cho rằng giá nhà đất tại Mỹ sẽ có thể giảm 6-8% so với mức đỉnh. Mức giảm này khá sâu nếu so với khoảng thời gian đầu đại dịch COVID-19, thế nhưng thấp hơn nhiều so với mức giảm đến 34% trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.
Cho đến nay, các ngân hàng cũng không còn liên quan quá nhiều đến các bất động sản thương mại. Tại Anh, các khoản vay dành cho bất động sản thương mại chiếm ước tính khoảng 7% tổng giá trị các khoản vay trong khi đó tổng giá trị này trước khủng hoảng tài chính toàn cầu khoảng 12%. Bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại và nhà kho cuối cùng có thể không mang lại công cụ trú ẩn thời kỳ lạm phát như mong muốn của nhà đầu tư, nhưng chắc chắn không gây ra nhiều rối loạn như lo sợ.