Ở kịch bản lạc quan nhất, theo giới quan sát, các nhà đầu tư “tay to” có nhu cầu thoát hàng có thể phải chờ đợi thêm 2 quý, thậm chí kéo đến cuối năm 2024, để đạt mục tiêu nếu không muốn bán dưới giá vốn hoặc cắt toàn bộ lãi.
Khảo sát của VnBusiness cho thấy, kể từ đầu năm, làn sóng chào bán bất động sản thấp hơn giá thị trường 15 - 40% tại TP.HCM, Hà Nội và các điểm nóng từng sốt đất đang lan rộng nhằm thu hồi vốn. Ở nhiều khu vực, thị trường ở thế “trắng” bên mua dù lượng chào bán, tìm kiếm tăng.
Gỡ mãi vẫn... tắc
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy trong Quý III, lượng tồn kho bất động sản có khoảng 16.940 sản phẩm, chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở riêng lẻ (khoảng 6.554 căn) và đất nền của các dự án (7.190 nền). Dù lượt tìm kiếm và quan tâm được cải thiện, song tình hình giao dịch chưa có nhiều cải thiện.
Thanh khoản nghẽn đang khiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gặp khó khăn vì không thể thoát được hàng. Như trường hợp của ông Hữu (TP.HCM), suốt 3 tháng qua chật vật tìm cách bán lại căn hộ diện tích 110m2, giá mua vào 5 tỷ đồng, ở phường An Phú, TP.Thủ Đức.
Nếu không thể đi đường dài, nhà đầu tư nên cân nhắc cắt lỗ thay vì vay tiền (Ảnh minh họa: Phạm Hòa).
Để mua căn hộ này, vào giữa năm 2021, ông Hữu đã cầm cố căn nhà đang ở để vay gần 2 tỷ đồng. Khi mua thì thị trường đang nóng sốt, giá liên tục tăng. Cuối năm 2021, đã có người trả gần 6 tỷ đồng, nhưng ông tiếc nên không bán. Đến nay, mọi chuyện đổ bể.
“Giờ mỗi tháng tôi đều đều trả ngân hàng gần 30 triệu đồng cả lãi và gốc. Để thoát hàng, tôi rao bán 4,8 - 5 tỷ đồng, tức đã dưới giá vốn. Chưa kể các chi phí hoàn thiện nội thất cộng với lãi suất ngân hàng đã “ngốn” hơn 500 triệu đồng. Thế nhưng đã hơn 3 tháng qua, tôi vẫn chưa thể thoát cục nợ này. Nhiều người hỏi nhưng đòi giảm quá sâu, tôi không thể chịu được”, ông Hữu chia sẻ.
Không chỉ ở loại hình căn hộ chung cư, không ít nhà đầu tư đất nền cũng đang vật vã tìm người mua khi áp lực từ đòn bẩy tài chính ngày càng lớn. Anh Minh (Bình Dương), một nhà đầu tư tham gia thị trường từ năm 2018, đang “mắc cạn” tại một khu đất nền ở khu vực Củ Chi (TP.HCM).
Anh Minh cho biết đã mua lô đất này vào đầu năm 2022, với ý định “lướt sóng” trong 6 - 8 tháng, giá hơn 2 tỷ đồng. Dù được cho là mức giá rất mềm trong thời điểm đó nhưng đến hiện tại, khi sốt đất đã qua, thị trường khu vực này gần như không có người hỏi mua.
Thời điểm mua vào, theo anh Minh, Củ Chi đón nhiều thông tin thuận lợi như lên thành phố hoặc lên quận, sắp làm dự án đường Vành đai 3, cao tốc TPHCM - Mộc Bài… Từng có lúc giá đất nền khu vực này tăng 15 - 30% theo tháng, nhưng đến nay “cò” bốc hơi, thị trường rơi vào cảnh đìu hiu.
Gồng tiếp hay bán lỗ?
Cũng đang đối mặt nguy cơ “chết trên đống tài sản”, chị Hoàng Thùy Trâm (Hà Nội) đang mất ăn, mất ngủ vì hàng chục tỷ đồng đang “mắc kẹt” tại các lô đất ven biển Quảng Bình và Quảng Trị.
Có gần 5 năm chuyên buôn đất nền ven biển miền Trung, chị Hoàng Thùy Trâm nhẩm tính tiền lãi thu về hiện đã lên tới hơn 10 tỷ đồng. Từng có lô đất Quảng Bình lúc bán ra tăng gấp 5 lần khi mua vào, giúp chị thu về khoản lãi gần 2 tỷ đồng sau 2 năm xuống tiền. Nhưng nay, mọi thứ đã khác.
Cụ thể, hiện chị Trâm cùng nhóm của mình đang sở hữu 5 lô đất ven biển tại Quảng Bình, Quảng Trị, và 2 lô ở Thừa Thiên - Huế. Trong quý II/2022, dù thị trường hạ nhiệt, khi có khách hỏi mua chị vẫn chưa muốn bán vì không hài lòng về giá. Tuy nhiên, sau đó thị trường lao dốc quá nhanh khiến mọi toan tính đổ bể.
“Chúng tôi chỉ nợ khoảng 3 tỷ đồng, chỉ cần chấp nhận bán lỗ 2-3 lô là có thể trả. Nhưng vấn đề là bán không được, khách hỏi mua hoặc là để thăm dò, hoặc là trả giá quá thấp. Tôi định sẽ gồng thêm một thời gian, nhưng không biết phải gồng đến bao giờ”, chị Trâm thổ lộ.
“Gồng đến bao giờ?” cũng đang là câu hỏi của rất nhiều nhà đầu tư đang ôm nhiều nhà đất có nhu cầu thoát hàng để thu hồi vốn hoặc tất toán nợ. Và câu trả lời, theo chuyên gia, có thể cần thêm ít nhất 2-4 quý nữa, tức vào cuối năm 2024 nếu các chính sách gỡ vướng của Chính phủ ngấm đủ nhanh.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group, đánh giá từ nay đến cuối năm, diễn biến của bất động sản sẽ theo hướng tích cực hơn. Quý IV, thị trường phía Nam sẽ có thêm 350-420 sản phẩm đất nền, 1.200-1.600 căn hộ và khoảng 450 sản phẩm nhà phố chào bán.
Nguồn hàng không nhiều nên sức cầu chung toàn thị trường dự kiến cũng tăng nhờ vào động thái giảm lãi suất và tâm lý mua bất động sản của cả nhà đầu tư và khách mua ở thực vào cuối năm lên cao.
Dù vậy, theo ông Thắng, chưa thể kỳ vọng bất động sản sẽ khởi sắc ngay. Nửa đầu năm 2024, thị trường sẽ bớt khó khăn hơn hiện tại nhưng để "đảo chiều" thành công, gần nhất cũng phải nửa cuối năm 2024. Các sản phẩm đầu tư, đầu cơ sẽ mất thêm từ 2-3 quý nữa để vực dậy thanh khoản.
Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, từng nhận định, thị trường đang ngập tràn thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”… nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận.
“Nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên cân nhắc mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng, thu hồi dòng tiền tái đầu tư. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Quang khuyến cáo.