Sau những cơn sốt kéo dài, thị trường nhà đất tại nhiều tỉnh đang dần xì hơi, thanh khoản giảm mạnh ở mọi phân khúc, không còn dễ “ăn bằng lần” như trước. Tuy nhiên, về dài hạn, đất ở tỉnh vẫn được đánh giá là có tiềm năng tăng mạnh trở lại, câu hỏi đặt ra là khi nào?

Xã Quang Châu (Việt Yên, Bắc Giang), vào cuối năm 2021 đầu năm 2022, khi các phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân hay Bắc Quang Châu diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5 nghìn hồ sơ tham gia. Giá tăng vọt. Sau đấu giá, nhiều người sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu đồng.

Đất “ngộp” ngày càng nhiều

Nhưng nay, sau các đợt sốt “điên rồ”, môi giới lặn mất tăm, thanh khoản rơi tự do, nhiều nhà đầu tư trót “ôm đất” như ngồi trên đống lửa, thậm chí buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn, trả nợ.

Anh Nguyễn Tiến Quang, chủ một văn phòng môi giới ở TP. Bắc Giang cho hay, cũng giống như hầu hết các tỉnh sau sốt đất, thị trường bất động sản tại Bắc Giang hiện đi ngang. Hiện tượng cắt lỗ tăng, giá đất nền trên thị trường thứ cấp giảm 10-25%, đặc biệt là các sản phẩm vay tiền để đầu tư.

Thị trường nhà đất Bắc Giang sau thời sốt giá rơi vào trầm lắng, giao dịch ảm đạm.

Tương tự, ở Nam Định, kết quả thăm dò của Vnbusiness cho thấy giá đất nền tại các huyện Hải Hậu, Giao Thủy đang sụt giảm mạnh so với đầu năm 2022, có lô đã giảm tới 30-50% vẫn hiếm khách hỏi mua.

Trên trục đường liên xã Hải Triều, huyện Hải Hậu, một lô đất 125m2 cách đây một năm có giá 1,2 tỷ đồng đang được chủ đất (là một nhà đầu tư tại Hà Nội) rao bán với giá 600 triệu đồng, tức mất một nửa.

“Thanh khoản kém, áp lực lãi vay tăng nên từ đầu năm 2023, tôi đã bắt đầu rao bán với giá 1 tỷ đồng, rồi giảm xuống 850 triệu đồng. Nhưng “họa vô đơn chí”, vừa qua, các lô đất khác cùng trên trục đường với lô đất của tôi cũng được tổ chức đấu giá, mức bình quân chỉ vào khoảng 600 triệu đồng/lô. Vì vậy, tôi cũng cắn răng giảm tiếp xuống mức này để thoát được hàng", anh Đức, chủ lô đất bộc bạch.

Tại Thanh Hóa, ở các khu vực TP. Sầm Sơn, huyện Hoằng Hóa, Đông Sơn, Hà Trung, Quảng Xương... vốn là địa bàn sôi động hoạt động "săn đất" của nhà đầu tư trước đây thì hiện tại im lìm. Giao dịch nhỏ giọt, nhiều khu phân lô hiện cắt lỗ 30 - 50% so với đỉnh sốt nhưng vẫn khó bán.

Không chỉ ở phía Bắc, thị trường đất nền các tỉnh phía Nam cũng đang rơi vào cảnh ảm đạm không kém. Giá đất nền lẻ ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An và xa hơn là Bảo Lộc (Lâm Đồng), Bình Phước trong những tháng đầu năm 2023 cũng ghi nhận tình trạng giảm giá 15-30% so với quý IV/2022.

Báo cáo của DKRA Group cho hay, giá đất nền khu vực phía Nam hiện đã giảm 10-23% so với cuối năm 2022, mức giảm phổ biến 100 - 690 triệu đồng/nền, có nhiều trường hợp giảm giá lên đến 1 tỷ đồng và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bao giờ giá lại “sốt”?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cuối năm 2022, do ảnh hưởng từ chính sách tiền tệ thắt chặt, cùng với những “vết thương” được tích tụ sau gần nửa thập kỷ do bong bóng đầu cơ, đã khiến thị trường bất động sản rơi vào khó khăn.

Cụ thể, giai đoạn 2016 - 2020, đặc biệt là trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến đầu năm 2022, người người nhà nhà đổ đi “săn đất" khiến giá liên tục tăng. Kết quả là bong bóng xì hơi, thanh khoản rơi tự do, nhiều nhà đầu tư đi vay không kịp “về bờ”, đối diện nguy cơ lỗ nặng.

Trước câu hỏi bao giờ thị trường có thể hồi phục, nhiều chuyên gia cho rằng loại hình đất vườn, đất nông nghiệp tại các tỉnh sẽ mất nhiều thời gian để phục hồi hơn các loại hình địa ốc khác.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, trong năm 2023, khi tín dụng ngân hàng được mở, thị trường sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền được khơi thông nhưng không còn chỗ cho nhà đầu cơ, mà hướng vào người mua ở thực.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, thời gian qua, hiện tượng chiết khấu cao chỉ xuất hiện phổ biến ở các chủ đầu tư lớn, tức thị trường sơ cấp. Những nhà đầu tư thứ cấp rao bán giảm sâu nhưng thực chất chỉ là cắt lãi, thời gian tới sẽ khác.

Nhưng năm 2023 sẽ là năm kết thúc của các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0%... Khó khăn sẽ buộc các nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy phải cắt lỗ thật để thoát hàng. Đây sẽ là lúc nhà đầu tư “cá mập” sẵn dòng tiền gom hàng giá tốt.

Theo đó, thị trường bất động sản trong năm 2023 có thể sẽ dần dễ thở hơn, song giao dịch khó cải thiện nhanh, chủ yếu vẫn là cuộc chơi của những nhà đầu tư bắt đáy.

Các phân tích và diễn biến thị trường cho thấy phải ít nhất đến giữa hoặc cuối năm 2024, thị trường đất nền tại các tỉnh cả trong Nam, ngoài Bắc mới có thể phục hồi. Nhưng để bắt đầu một chu kỳ sốt giá mới có thể cần 3-5 năm tới. Tuy nhiên, trong năm 2023, nếu những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ nhanh, có thể chu kỳ hồi phục có thể đến sớm hơn dự báo.

Hưng Nguyên