Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, các vấn đề như chính sách và pháp lý đang được khơi thông, niềm tin thị trường được cải thiện… là các yếu tố được cho là sẽ tác động tích cực tới nhóm cổ phiếu bất động sản trong năm 2024.

VN-Index đóng cửa tuần giao dịch thứ 2 của năm 2024 tại 1.154,70 điểm, đi ngang so với tuần trước đó với mức tăng rất nhẹ +0,02 điểm, trong khi thanh khoản duy trì tăng. Giá trị giao dịch bình quân phiên (tính trên cả 3 sàn) trong tuần ở mức 22.207 tỷ đồng, tăng 9% so với tuần trước đó và tăng 16,5% so với trung bình 5 tuần.

Đang dần “chuyển mình”

Đáng chú ý, nhà đầu tư cá nhân mua ròng 1.511,4 tỷ đồng, trong đó mua ròng khớp lệnh là 1.694,5 tỷ đồng. Tính riêng giao dịch khớp lệnh, nhóm này mua ròng 14/18 ngành, chủ yếu là ngành bất động sản như VHM (Vinhomes), VRE (Vincom Retail), HDG (Tập đoàn Hà Đô)…

Bên cạnh đó, nhiều cổ phiếu ghi nhận mức tăng nổi bật như CII (Hạ tầng kỹ thuật TP HCM), NBB (Năm Bảy Bảy), NVL (Novaland), DXG (Đất Xanh), PDR (Phát Đạt)…

Nhiều mã cổ phiếu bất động sản ghi nhận mức tăng nổi bật trong tuần qua như CII, NBB, NVL, DXG, PDR. 

Nhóm cổ phiếu bất động sản được thị trường chú ý và "nổi sóng" trước thông tin Quốc hội đang xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), cộng thêm thông tin về tái khởi động đấu giá đất Thủ Thiêm (TP.HCM).

“Nhà đầu tư đang đánh giá cao về triển vọng của các cơ chế, chính sách mới. Điều này sẽ là một trong 5 trợ lực giúp thị trường bất động sản có thể hồi phục rõ nét”, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận xét.

Nhìn lại năm 2023, tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng có thể nói rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua. Nửa cuối năm 2023 đã chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực hơn so với 6 tháng đầu năm, nguồn cung đã từng bước cải thiện, một số dự án bất động sản sau thời gian tạm dừng đã khởi động trở lại. Về cơ bản, thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang có tiền đề để vươn lên.

Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, quý I/2023 là vùng đáy của thị trường và giai đoạn khó khăn nhất của địa ốc đã qua. Dù tổng quan thị trường còn nhiều thách thức, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Trên thị trường chứng khoán, “bức tranh” toàn cảnh về giá cổ phiếu bất động sản cũng không còn bi quan. Những động thái thể hiện nỗ lực của Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành hỗ trợ gỡ khó cho các dự án trọng điểm, lãi suất thấp trở lại cùng một số hành lang pháp lý mang tính nền tảng được hình thành, tạo động lực lớn cho tâm lý chung của thị trường, từ đó giúp nhóm cổ phiếu này ghi nhận nhiều giai đoạn khởi sắc, mang theo kỳ vọng sớm hồi phục của giới đầu tư nhằm “lấy lại những gì đã mất” trong năm 2022.

Theo thống kê, chỉ có 21 mã cổ phiếu bất động sản niêm yết giảm giá trong năm 2023; 2 cổ phiếu đứng giá với mức giảm chưa tới 1% và còn lại 59 mã tăng giá, thậm chí có 7 mã tăng trên 100%.

Mức tăng “khủng” nhất 166% thuộc về cổ phiếu VC7 của CTCP Tập đoàn BGI; cổ phiếu DTD (Đầu tư Phát triển Thành Đạt), QCG (Quốc Cường Gia Lai) cũng có mức tăng “ngang ngửa”, lần lượt là 161% và 159%. Tiếp đến là VPH của Vạn Phát Hưng (113%), PDR (105%), SZC của Sonadezi Châu Đức (104%), TCH của Hoàng Huy (102%).

Đáng chú ý, mặc dù khép lại năm 2023 với mức tăng chỉ 23% cả năm nhưng cổ phiếu NVL của Novaland cũng ghi nhận sự bứt phá ngoạn mục. Giá cổ phiếu này liên tục kéo dài đà giảm từ cuối năm 2022, rồi chạm đáy vào đầu tháng 3/2023, thấp nhất kể từ khi niêm yết, nhưng chỉ trong 6 tháng sau đó đã tăng gấp đôi, lên quanh mốc 22.000 đồng/cp đầu tháng 9.

Chiều ngược lại, FIR (Địa ốc First Real), KSF (Real Tech), SDU (Phát triển đô thị Sông Đà), LDG (Đầu tư LDG), IDJ (Đầu tư IDJ)… có mức giảm mạnh từ 18% - 42%, dù đôi lúc “thăng hoa”, chủ yếu do mục tiêu kế hoạch và cả kết quả kinh doanh tiếp tục trượt dài, đi ngược với kỳ vọng của cổ đông.

Tín hiệu lạc quan ngày càng rõ nét hơn

Nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ hồi phục từ nửa cuối năm 2024 khiến giới đầu tư lạc quan hơn nữa.

“Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, các vấn đề như chính sách và pháp lý đang được khơi thông, niềm tin thị trường được cải thiện… là các yếu tố dẫn dắt thị trường bước vào chu kỳ mới”, một chuyên gia phân tích.

Một số công ty nghiên cứu thị trường bất động sản (CBRE, Batdongsan.com.vn và DXS-FERI) gần đây đã công bố báo cáo thị trường nhà ở quý IV/2023 với những con số tiếp tục ghi nhận sự cải thiện nhẹ so với quý trước đó.

Các công ty nghiên cứu thị trường cho rằng ngành bất động sản nhà ở sẽ dần dần phục hồi vào năm 2024 với kỳ vọng mức phục hồi đáng kể hơn vào nửa cuối năm 2024.

Chứng khoán VCSC cũng kỳ vọng giao dịch trên thị trường bất động sản sơ cấp sẽ dần dần cải thiện vào năm 2024 với nguồn cung từ các dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường vào nửa cuối năm nay.

VCSC dự báo giao dịch bất động sản sơ cấp trong năm 2024 sẽ tăng trưởng so với năm 2023, được thúc đẩy bởi sự phục hồi về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới, và việc mở bán các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo tại các dự án hiện tại.

“Nhu cầu ở thực (mua để ở và mua để cho thuê) sẽ dẫn dắt sự phục hồi của thị trường nhà ở vào năm 2024”, VCSC nhấn mạnh.

Theo nhận định của Cushman & Wakefield, trong năm 2024, số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam sẽ tăng mạnh hơn, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu bất động sản. Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư vào nhà đất khi thị trường này được dự báo sẽ hồi phục rõ nét hơn.

Dù vậy, nhiều chuyên gia mảng bất động sản tại các công ty chứng khoán vẫn đưa ra lưu ý, thị trường bất động sản năm 2024 chưa thể kỳ vọng hồi phục mạnh mẽ, bởi các vấn đề về pháp lý dự án, lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn không dễ được khơi thông. Các doanh nghiệp đang ưu tiên tái cấu trúc, thanh toán nghĩa vụ nợ, nên công tác phát triển dự án chậm lại. Một số doanh nghiệp gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Do đó, vẫn thật khó để xác định liệu rằng giá cổ phiếu bất động sản đã qua “cơn bĩ cực” nhất hay chưa. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao tình hình hoạt động của doanh nghiệp, nhất là hướng xử lý các vấn đề nội tại. Nhà đầu tư được khuyến nghị nên thực hiện chiến thuật “ra - vào” linh hoạt, vì doanh nghiệp có thể cần thời gian dài để phục hồi.

Hải Giang