Trong bối cảnh các dự án mới tại trung tâm TP.HCM và Hà Nội gần như bão hòa, việc phải dạt ra vùng ven hoặc đổ về các tỉnh lân cận để hoạt động tưởng như chỉ là giải pháp tình thế, nhưng lại đang giúp nhiều doanh nghiệp địa ốc sống khỏe.

Trong quý IV/2023, CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, mã chứng khoán: NTL) ghi nhận doanh thu gần 747 tỷ đồng, tăng gấp 10 lần so với cùng kỳ và chiếm tới 82% doanh thu cả năm. Đáng chú ý, mức thu kỷ lục trên có đóng góp lớn từ một dự án tại Quảng Ninh.

Sống khỏe khi… về tỉnh lẻ

Cụ thể, theo lãnh đạo Lideco, dự án khu đô thị Bãi Muối tại phường Cao Thắng, Hà Khánh, Hà Lầm (TP.Hạ Long, Quảng Ninh) đã chính thức đủ điều kiện bán hàng và công ty ghi nhận doanh thu một phần đã bán thu đủ tiền của dự án.

Được biết, khu đô thị Bãi Muối có quy mô 23 ha, được động thổ khởi công vào ngày 6/3/2018. Trong đó, khu biệt thự liền kề có diện tích 80 - 120 m2/lô và chung cư có diện tích 40 - 70 m2/căn. Dự án này bắt đầu mở bán từ đầu tháng 12/2023.

Trước đó, dự án chính đem lại doanh thu cho Lideco cũng là một dự án dạt vùng ven, là khu đô thị mới Bắc QL32 (Hoài Đức, Hà Nội).

Trong bối cảnh khu vực trung tâm đã bão hòa, các doanh nghiệp địa ốc đang lựa chọn dạt về vùng ven hoặc tỉnh lẻ (Ảnh minh họa: Phạm Hòa).

Tương tự, Mekong Group (VC3) cũng là một trong những doanh nghiệp thắng lớn nhờ các dự án ở tỉnh. Năm 2023, VC3 ghi nhận doanh thu 806 tỷ đồng, tăng 57% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 142 tỷ đồng, gấp gần 2 lần cùng kỳ và cũng là kỷ lục của công ty.

Lợi nhuận đạt đỉnh của VC3 trong năm 2023 chủ yếu đến từ dự án khu đô thị Bảo Ninh 2 (La Celia City), tọa lạc tại bán đảo Bảo Ninh, TP. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Dự án nằm bên bờ sông Nhật Lệ có tổng vốn đầu tư hơn 5.500 tỷ đồng.

Bên cạnh Lideco và Mekong Group, thì CNT Group (CNT) và CIC Group (CKG) cũng là những tên tuổi được hưởng lợi lớn nhờ các dự án ở ngoài khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM.

Cụ thể, CNT Group ghi nhận doanh thu đối với dự án khu đô thị mới Hà Tiên (Kiên Giang). Trong khi đó, cũng nhờ đẩy mạnh bán hàng tại các dự án sạch pháp lý ở Kiên Giang, CIC Group ghi nhận doanh thu 1.300 tỷ đồng trong năm 2023.

Cơ hội đi cùng những thách thức

Có thể thấy, trong bối cảnh khó khăn về tài chính chưa dứt, các dự án mới tại TP.HCM và Hà Nội hầu như "đóng băng", nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn (hoặc buộc phải lựa chọn) dạt ra vùng ven hoặc đổ về các địa phương lân cận để tìm kiếm các dự án "sạch" pháp lý, kiếm tiền 'nuôi quân'.

Trong một bài viết trên VnBusiness về chủ đề này, ông Hoàng Quân, chủ đầu tư dự án căn hộ kèm shophouse tại TP.HCM, từng chia sẻ để phát triển một chung cư tầm trung, có mức giá trung bình 45-50 triệu đồng/m2 ở khu vực trung tâm thời điểm này là bất khả thi bởi gánh nặng chi phí quá lớn.

Đơn cử, một khu đất sạch có diện tích bình quân 6.000 – 7.000 m2 ở TP.Thủ Đức hiện được giao bán với giá trên dưới 600 tỷ đồng. Cộng với chi phí xây dựng vào khoảng 550 – 600 tỷ đồng, cùng các loại “phí không tên” thì dự án hoàn thành sẽ mất khoảng 1.200 tỷ đồng.

“Dựa trên quy hoạch và mức giá căn hộ dự kiến khoảng 45 triệu đồng/m2, chủ đầu tư có thể thu về hơn 1.300 tỷ đồng, trừ đi chi phí thì gần như không còn lợi nhuận. Chưa kể, không chỉ đắt đỏ, ngay cả khi doanh nghiệp có tiền, muốn kiếm được quỹ đất sạch hiện cũng là điều không đơn giản”, ông Quân phân tích.

Chưa kể, theo ông Quân, bên cạnh gánh nặng về chi phí, các điểm nghẽn về pháp lý, đặc biệt là đất đai cũng là yếu tố khiến doanh nghiệp buộc phải dạt vùng ven, đánh bắt xa bờ. Nếu trước đây xu hướng này được coi như giải pháp tình thế, nhưng hiện tại, đây là giải pháp mang lại hiệu quả bền vững.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, ủng hộ xu hướng “đánh bắt xa bờ” của doanh nghiệp trong bối cảnh quỹ đất ở trung tâm ngày càng hẹp. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên quan tâm hơn đến bất động sản ở những khu vực có liên kết vùng, “thủ phủ” công nghiệp.

Cụ thể, ở phía Nam là TP.HCM - Bình Thuận - Vũng Tàu, TP.HCM - Bình Dương - Đồng Nai. Còn ở phía Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang…

Rõ ràng, xu hướng dạt vùng ven hay tiến về các tỉnh lẻ đang mở ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, đi cùng cơ hội là những “bài toán” không dễ với các chủ đầu tư, đòi hỏi cần có sự tính toán kỹ lưỡng để giảm thiểu rủi ro.

Minh chứng, trong thời gian qua, bên cạnh những doanh nghiệp đang thành công, thì không ít đại gia hàng đầu đang “mắc kẹt” khi dạt về vùng ven. Điển hình như Đất Xanh Group với dự án khu đô thị thương mại Gem Sky World rộng 92,2 ha, tại xã Long Đức (Long Thành, Đồng Nai).

Sau hơn 3 năm triển khai, chủ đầu tư dự án Gem Sky World khẳng định các công trình sẽ hoàn thành vào cuối năm 2024 để bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, đến nay, do những vấn đề về tài chính, nhiều công trình hạ tầng của dự án vẫn đang bỏ ngang.

Hay tại dự án Century City tại xã Bình Sơn, huyện Long Thành, do Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh phát triển, nằm trên đường tỉnh lộ 769 gần sân bay Long Thành, hiện cũng vắng người qua lại, nhiều khu shophouse triệu đô từng được cho thuê hàng chục triệu đồng/tháng nay rơi vào cảnh đìu hiu.

Từ những diễn biến thực tế, các chuyên gia cho rằng, để giảm thiểu rủi ro, các nhà phát triển dự án cần cân bằng giữa các sản phẩm cao cấp và bình dân, tập trung từng dự án thay vì đầu tư dàn trải, ôm đồm… qua đó đa dạng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thị trường, đảm bảo phát triển bền vững.

Hưng Nguyên