Năm 2023, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HoSE: AGG) đã ghi nhận sự sụt giảm mạnh về doanh thu so với năm trước đó. Năm 2024 này, viễn cảnh tiếp tục đi xuống về doanh thu đang ngày càng trở nên rõ nét.

Cổ phiếu ‘cắm đầu’ 6 tháng qua, An Gia có thêm một năm xuống dốc?

Cổ không cánh, miếng bánh nhỏ đi

Cổ phiếu AGG trong 6 tháng qua là một nỗi chán chường với nhà đầu tư. Từ vùng 35.000 đồng/cổ phiếu (tháng 9/2023), thị giá AGG giảm dần đều xuống vùng 23.000 đồng/cổ phiếu ở thời điểm hiện tại. Không ai thực sự biết chuyện gì đang xảy ra với cổ phiếu AGG, nhưng có một điều thì ai cũng rõ: An Gia đã đi giật lùi.

Năm 2023, An Gia báo doanh thu 3.891 tỷ đồng, giảm 37% so với năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 977 tỷ đồng, giảm 6%, tương ứng biên lợi nhuận gộp 25,1%.

Nhờ việc tiết giảm chi phí (23% chi phí bán hàng, 41% chi phí quản lý, 35% chi phí tài chính) và nhất là nhờ có doanh thu tài chính 376 tỷ đồng cùng khoản lợi nhuận khác 80 tỷ đồng (chủ yếu là tiền phạt thanh lý hợp đồng), An Gia mới có lãi sau thuế 460 tỷ đồng, tăng gần 5 lần so với năm trước.

Nhìn vào câu chuyện kinh doanh năm 2023 của An Gia, có thể thấy doanh thu chủ yếu đến từ việc bàn giao khu phức hợp Westgate tại Bình Chánh, TP. HCM (diễn ra vào quý II – quý III). Đây là “con bò sữa” lớn nhất và cũng gần như là duy nhất của An Gia lúc này, bởi từ giữa năm 2022, việc phát triển dự án mới về cơ bản đã dừng lại.

Việc phụ thuộc vào Westgate mang lại rủi ro đáng kể cho An Gia khi trong năm 2023, công ty đã bàn giao tới 70% số sản phẩm tại dự án này. Điều này đồng nghĩa chỉ còn 30% sản phẩm dành cho năm 2024. 30% này tương ứng với khoảng 600 căn, chủ yếu tại tháp C (Thames) và tháp D (Mekong) trị giá khoảng 1.500 tỷ đồng, theo DSC. Hết chỗ này, An Gia chẳng còn mấy “đồ để ăn”.

Nguyên do là dự kiến phải tới quý IV/2024, dự án The Gió Riverside (Bình Dương) – dự án trọng điểm của An Gia giai đoạn 2025 – 2027 - mới có thể mở bán. Hiện với dự án này, An Gia vẫn phải chờ việc xác định lại tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và mặt bằng giá đất mới.

Trong khi đó, các dự án tại cùng khu vực Bình Chánh, TP. HCM là BC3.2 quy mô 165ha và BC27 quy mô 43ha vẫn còn trong giai đoạn phôi thai: BC3.2 đang trong quá trình nhận giao đất thông qua đấu thầu, còn BC27 mới được phê duyệt nhiệm vụ 1/2000.

Còn với Signial, dự án này sau quá nhiều tai tiếng về việc lừa dối khách hàng với khái niệm “smartel” đã gần như không còn cơ hội triển khai.

Vì thế, không phải ngẫu nhiên mà các đơn vị nghiên cứu dự phóng doanh thu của An Gia năm 2024 ở dưới ngưỡng 2.000 tỷ đồng. Và với doanh số này, An Gia sẽ có năm thứ 2 liên tiếp tăng trưởng âm với mức sụt giảm trên 40% so với năm trước.

Nợ sẽ tăng trở lại?

An Gia trong giai đoạn 2022 – 2023 đã tích cực giải quyết vấn đề nợ vay, nhờ đó cho tới hết năm 2023, tổng dư nợ vay chỉ còn 1.460 tỷ đồng. Điều này đã giúp công ty giảm mạnh chi phí tài chính trong năm 2023, chỉ 209 tỷ đồng (giảm 35% so với năm trước).

Tuy nhiên với việc triển khai The Gió Riverside, nhiều khả năng việc gia tăng nợ vay trở lại sẽ xảy ra, dù rằng theo các ước tính, công ty có thể sử dụng dòng tiền bán hàng lên tới hàng nghìn tỷ đồng để tài trợ cho chính dự án này. Trong trường hợp đó, chi phí tài chính của An Gia sẽ đảo chiều, ảnh hưởng mạnh đến lợi nhuận. DSC ước tính An Gia chỉ có lãi sau thuế khoảng 262 tỷ đồng trong năm 2024, tức giảm 43% so với năm trước.

Ngoài vấn đề nợ vay, An Gia nhiều khả năng vẫn sẽ đối diện với cấu trúc tài sản kém lành mạnh. Cụ thể, cho đến hết năm 2023, có tới 85% tổng tài sản của công ty tập trung ở hàng tồn kho và các khoản phải thu.

Cụ thể, hàng tồn kho đạt 2.014 tỷ đồng, giảm 46% so với đầu năm, chiếm 21,6% tổng tài sản. Bên cạnh các dự án tốt như Westgate, Standard thì Singinal như cái gai trong thịt với giá trị tồn kho 233 tỷ đồng.

Các khoản phải thu đạt 5.925 tỷ đồng, tăng 3,4% so với đầu năm, chiếm gần 64% tổng tài sản. Trong số này, có hơn 1.500 tỷ đồng là khoản đầu tư vào các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hơn 3.000 tỷ đồng là cho vay – chủ yếu cho các bên liên quan như Gia Linh, Nhà An Gia.

Sự gia tăng của các khoản phải thu là một trong những nguyên do khiến dòng tiền kinh doanh năm 2023 của An Gia âm 128 tỷ đồng và công ty buộc phải thu hồi đầu tư, thu hồi cho vay để cân đối dòng tiền hoạt động.

An Gia hiện vẫn nuôi tham vọng mở rộng quỹ đất, chẳng hạn như cho biết đang thẩm định chuyên sâu với 2 quỹ đất tiềm năng tại quận 8 và Thủ Đức (TP. HCM), vì vậy việc duy trì một lượng tiền lớn là yếu tố cần thiết. Tính đến hết năm 2023, công ty có hơn 800 tỷ đồng, gồm tiền và tương đương tiền cùng khoản tiền gửi ngắn hạn (chưa kể gần 100 tỷ đồng là cổ phần ưu đãi hoàn lại). Nhưng để phục vụ cho tham vọng “mở cõi”, chừng ấy vẫn là chưa đủ. 2024, vì vậy, sẽ là một năm khá vất vả với doanh nghiệp này nếu muốn tạo ra một điều gì đó khác biệt. Bằng không, nhàn nhã giật lùi, An Gia có thể dưỡng mình đợi vận, chỉ có điều nhà đầu tư cầm nắm AGG cũng sẽ phải thêm nhiều phần kiên nhẫn.

Ái Châu Tử