Tình trạng phân lô, bán nền, vẽ dự án “bán lúa non” tràn lan từng gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Tuy nhiên, sắp tới, những quy định trong các bộ luật mới được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng này, từ đó bảo vệ những khách hàng “mua nhà trên giấy”.

Giữa tháng 6/2024, sau gần 6 tháng mất ăn, mất ngủ, từ "ăn dầm nằm dề", năn nỉ ỉ ôi đến dọa kiện, anh Minh mới thở phào khi thanh lý xong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại một dự án ở TP.Thủ Đức (TP.HCM) để lấy tiền về.

Khốn khổ vì “dự án trên giấy”

Trước đó, vào đầu năm 2021, khi rót gần 1,2 tỷ đồng đặt cọc, anh Minh được chủ đầu tư hứa hẹn chậm nhất đến tháng 6/2022 sẽ ký hợp đồng mua bán, nhưng mọi chuyện không như mong đợi, lý do là bởi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

“Chủ đầu tư hẹn giữa năm 2022, sau đó lùi lịch hẹn giữa năm 2023, nhưng đến đầu năm 2024 vẫn bặt vô âm tín. Quá chán nản, sau Tết 2024, tôi tìm đến công ty muốn thanh lý hợp đồng, nhưng được hẹn lên hẹn xuống. Với 1,2 tỉ đồng, chỉ gửi ngân hàng ít thì cũng lãi 60-70 triệu/năm, chưa kể phí môi giới... Giờ thì lấy được tiền lại đã cảm thấy may mắn. Đúng là “tiền mất tật mang”, tốn vô kể thời gian, công sức”, anh Minh chia sẻ với VnBusiness.

Thực tế cho thấy những trường hợp “tiền mất tật mang” như trường hợp của anh Minh không hiếm. Nhiều người vẫn đang “mắc kẹt” trong những căn hộ đã xuống tiền nhưng mãi chưa xây xong hoặc bàn giao.

Các quy định đang được hoàn thiện, tuy nhiên, khách hàng vẫn cần cẩn trọng khi mua nhà/đất trên giấy.

Mới đây, vụ việc tại dự án của Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco 5 (huyện Thanh Oai, Hà Nội) cũng gây nhiều chú ý, tốn không ít giấy mực của báo giới.

Cụ thể nhiều khách hàng chi tiền tỷ đặt cọc mua dự án đất nền thông qua Cienco 5, tuy nhiên, khi làm thủ tục xây nhà mới ngã ngửa vì mua đất liền kề nhưng trong quy hoạch vẫn là đất biệt thự.

Đáng chú ý, một số khách hàng phản ánh dù khoảng 200 lô đất vẫn đang được quy hoạch là đất biệt thự nhưng chủ đầu tư Cienco 5 đã quảng cáo, đưa ra bản đồ khu đất với khoảng 500 lô liền kề và đã thu tiền cọc 80 - 90% giá trị mỗi lô đất.

Chia sẻ với truyền thông, đại diện Cienco 5 khẳng định phía công ty chỉ ký thỏa thuận đặt cọc với người dân chứ không phải là hợp đồng mua bán đất. Hiện nay, các phần đất mà người dân đặt cọc với công ty chưa được UBND thành phố phê duyệt quy hoạch theo đề nghị của công ty nên công ty chưa thông báo khách hàng đến ký hợp đồng mua bán.

Khách hàng sắp hết lo?

Theo các chuyên gia, trong luật hiện hành (Luật Kinh doanh bất động sản 2014), có 3 tấm khiên được thiết kế để bảo vệ người mua nhà trên giấy, tuy nhiên, vì nhiều lý do cả chủ quan lẫn khách quan, đều đã “thủng”.

Thứ nhất là chủ đầu tư phải có vốn tự có, nhưng họ vẫn “lách”, huy động vốn của người mua nhà hình thức đặt cọc, giữ chỗ với số tiền rất lớn. Thứ hai là khi dự án xong móng, đóng nắp hầm, đủ pháp lý, được Sở Xây dựng chấp thuận, chủ đầu tư mới được gọi vốn của khách hàng. Tuy nhiên, tình trạng gọi vốn “chui” vẫn diễn ra phổ biến. Thứ ba là chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng để khi chậm giao nhà, ngân hàng dùng tiền này chi trả cho khách hàng.

Hệ quả của việc các quy định trong luật hiện hành chưa theo kịp thực tế thị trường là hàng chục nghìn người mua nhà/đất phải chờ cấp sổ hồng trong hàng chục năm, vì chủ đầu tư “chạy làng”, chây ì xây dựng, hoặc không hoàn thành các trách nhiệm pháp lý sau khi thu tiền.

Trong bối cảnh đó, việc 3 bộ luật sửa đổi, đặc biệt là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8 tới được kỳ vọng sẽ vá lại “tấm khiên” bảo vệ những khách hàng mua nhà đất tại các dự án hình thành trong tương lai.

Cụ thể, trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, một trong những quy định nổi bật là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Các dự án chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở...

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Cùng với quy định về đặt cọc, thanh toán, luật mới cũng bắt buộc chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh và chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh. Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm trả tiền thay cho chủ đầu tư theo quy định khi bên mua yêu cầu...

Trong khi đó, tại Luật Đất đai, quy định đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án sẽ bị thu hồi.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng. Hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường.

Theo chuyên gia, những quy định mới sẽ khiến các doanh nghiệp phải chạy đua với thời gian để xây dựng dự án, tránh bị thu hồi. Quy định mới cũng buộc chủ đầu tư phải thông tin rõ hơn về dự án, từ đó bảo vệ tốt hơn cho người mua.

Các bộ luật sửa đổi vừa được thông qua, với những quy định chặt chẽ hơn, đang được hàng vạn người mua nhà/đất trên giấy đặt nhiều kỳ vọng. Tuy nhiên, theo chuyên gia, nỗi lo đã vơi bớt nhưng khó có thể “chấm hết”.

Bởi lẽ, luật đã chặt chẽ hơn, nhưng thực thi thế nào để loại bớt những chủ đầu tư làm liều, dám nhảy vào những khu đất chưa đủ pháp lý (đất công, đất cổ phần hóa chưa xong thủ tục vẫn làm dự án), gây hại cho khách hàng... lại là bài toán không dễ.

Trong lúc đợi “tấm khiên” bảo vệ từ chính sách pháp lý, theo chuyên gia, bản thân mỗi người mua cần tìm hiểu kỹ càng, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, dự án pháp lý rõ ràng,... trước khi xuống tiền mua nhà/đất trên giấy.

Hưng Nguyên-Link gốc