Thị trường bất động sản miền Trung và miền Nam những tháng gần đây chứng kiến làn sóng môi giới từ miền Bắc “Nam tiến” mạnh mẽ theo chân các “ông lớn” địa ốc và nhà đầu tư.
Từ những sàn giao dịch lớn ở Hà Nội, hàng nghìn nhân viên kinh doanh, môi giới đổ vào TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương (cũ)… tìm kiếm cơ hội. Thực trạng này không chỉ làm sôi động thị trường mà còn tạo nên những hiệu ứng đa chiều – tích cực có, nhưng hệ lụy cũng không ít.
Làn sóng dịch chuyển
Nếu như trước đây, thị trường miền Trung và miền Nam chủ yếu do môi giới địa phương nắm giữ, thì nay, “cò” đất từ Bắc vào Nam đã trở thành lực lượng đáng kể.
Khi Vingroup, Ecopark, Masterise… đồng loạt mở rộng dự án quy mô hàng trăm, hàng nghìn ha ở Đà Nẵng, TP.HCM, Bình Thuận (cũ), Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), họ mang theo không chỉ nguồn vốn và thương hiệu mà còn kéo cả “đội quân” môi giới từng gắn bó tại các dự án phía Bắc.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn chỉ ra lượng sàn giao dịch và môi giới cá nhân từ Hà Nội vào Nam mở văn phòng mới tăng nhanh từ đầu năm 2024 đến nay.
Đằng sau làn sóng đó là sự thay đổi cấu trúc cung – cầu, trong đó nguồn cung ở Hà Nội khan hiếm, giá đất, giá căn hộ tăng cao khiến nhiều sàn môi giới khó trụ lại. Ngược lại, miền Nam và miền Trung trở thành “miền đất hứa” với hàng loạt dự án quy mô lớn đang được khởi động.
Môi giới phía Bắc đang đẩy mạnh Nam tiến kỳ vọng miền đất hứa.
Anh Lê Phong, môi giới lâu năm tại Hà Nội, chia sẻ: “Theo chân các chủ đầu tư vào Nam là cách để chúng tôi mở rộng tập khách hàng và duy trì thu nhập trong bối cảnh Hà Nội ít nguồn hàng. Mỗi đợt ra quân đều là cơ hội, nhưng cũng là thách thức vì cạnh tranh ngày càng gay gắt”.
Không thể phủ nhận rằng, sự “đổ bộ” của môi giới phía Bắc đã thổi luồng sinh khí mới vào thị trường bất động sản phía Nam và cả miền Trung. Tại các dự án lớn như Masteri Rivera Đà Nẵng, Vinhomes Green City, EcoRetreat…, các đợt mở bán ghi nhận tỉ lệ thanh khoản ấn tượng, có dự án đạt tới 70-80% lượng hàng ra mắt.
Sự chuyên nghiệp, khả năng bán hàng dày dặn của môi giới Bắc giúp chủ đầu tư rút ngắn chu kỳ bán hàng, đồng thời mở rộng tệp khách hàng ra ngoài phạm vi địa phương.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Đội ngũ môi giới Bắc có lợi thế về kỹ năng, am hiểu chiến lược marketing và mạng lưới khách hàng rộng khắp. Họ góp phần đưa sản phẩm miền Trung, miền Nam tiếp cận với các nhà đầu tư ở Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, thậm chí cả Việt kiều”.
Nhờ vậy, dòng tiền đầu tư cũng được luân chuyển mạnh mẽ hơn. Theo Batdongsan, tỷ lệ nhà đầu tư phía Bắc tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM đã tăng từ 42% lên 57% chỉ trong hai năm 2023–2024.
Khi giá căn hộ Hà Nội tăng nhanh, chạm ngưỡng tương đương TP.HCM, nhiều người coi thị trường phía Nam là “vùng giá trị thấp”, sẵn sàng chuyển dòng vốn để săn cơ hội.
Không chỉ dừng ở giao dịch, sự xuất hiện của các sàn miền Bắc còn giúp gia tăng tính cạnh tranh lành mạnh, chuẩn hóa quy trình bán hàng, truyền thông dự án chuyên nghiệp hơn. Nhiều dự án trước đây “bán chậm” nay đã có chuyển biến tích cực nhờ chiến lược tiếp thị đồng bộ từ Bắc vào Nam.
Bức tranh hai mặt
Những tác động tích cực là hiện hữu, tuy nhiên, ở mặt trái của bức tranh này, làn sóng “Nam tiến” của môi giới phía Bắc cũng kéo theo những hệ lụy đáng lo ngại.
Trước hết, sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhóm môi giới khiến nhiều nơi xuất hiện tình trạng “thổi giá”, tạo sóng giả. Thực tế cho thấy có những khu đất ven dự án lớn, đặc biệt là đất nền ăn theo, có nơi tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong vài tháng.
Nhà đầu tư Nguyễn Trung Đỉnh, đến từ Hà Nội, cảnh báo: “Sự dịch chuyển của môi giới và nhà đầu tư Bắc vào Nam là tất yếu, nhưng đi kèm là tâm lý đầu cơ ngắn hạn, mua nhanh – bán nhanh. Điều này khiến giá bị đẩy lên cao không phản ánh đúng giá trị thực, tạo ra bong bóng cục bộ”.
Thực tế, không ít sàn giao dịch nhỏ lẻ, thiếu chuyên nghiệp đã lợi dụng làn sóng này để quảng cáo quá mức, vẽ ra các “siêu đô thị”, “đại dự án ven biển” chưa đủ pháp lý, khiến nhà đầu tư non kinh nghiệm dễ mắc bẫy.
Các cơ quan quản lý địa phương tại Lâm Đồng, Đồng Nai, Tây Ninh, hay gần nhất là Đà Nẵng (thị trường nóng nhất miền Trung) thời gian qua đã phải liên tục cảnh báo về tình trạng giao dịch đất “ảo”, phân lô trái phép.
Một hệ lụy khác là áp lực nhân sự. Theo VARS IRE, hiện cả nước có khoảng 300.000 môi giới đang hoạt động, nhưng có tới 89% chưa có chứng chỉ hành nghề hợp lệ.
Khi hàng loạt sàn mở rộng Nam tiến, nhu cầu tuyển dụng tăng mạnh khiến nhiều doanh nghiệp phải hạ tiêu chuẩn, tuyển người thiếu kinh nghiệm, thiếu kiến thức pháp lý. Điều này tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư.
Có thể nói, làn sóng “Nam tiến” của môi giới phía Bắc là một biểu hiện của quy luật thị trường và sự dịch chuyển nguồn lực – nơi nào có cơ hội, dòng nhân sự, vốn và thông tin sẽ tự nhiên tìm đến. Tuy nhiên, nếu không đi kèm với quản lý, đào tạo và chuẩn hóa, hiện tượng này có thể trở thành “con dao hai lưỡi”.
Theo đó, cần nhanh chóng hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới, tăng kiểm tra việc cấp và gia hạn chứng chỉ hành nghề, xử lý nghiêm các hành vi môi giới “chui”. Cùng với đó, cần phát triển cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, giúp nhà đầu tư dễ dàng tra cứu pháp lý, tránh bị dẫn dắt bởi tin đồn hoặc quảng cáo thổi phồng.
Về lâu dài, sự cạnh tranh giữa các sàn môi giới Bắc – Nam sẽ mang lại lợi ích cho thị trường, nếu được đặt trong khuôn khổ minh bạch và lành mạnh. Sự dịch chuyển của “cò” đất phía Bắc vào Nam là cú hích giúp thanh khoản cải thiện, niềm tin hồi phục, nhưng đồng thời cũng là bài kiểm tra năng lực quản lý và tính bền vững của thị trường.
Hưng Nguyên-Link gốc