Khi nhà phát triển bất động sản China Vanke bước vào cuộc họp mang tính sống còn với các chủ sở hữu trái phiếu vào ngày 18/12, giới đầu tư đang chuẩn bị tinh thần cho những biến động tiếp theo của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Đáng chú ý, cho đến nay vẫn chưa có bất kỳ dấu hiệu nào cho thấy nhà nước sẽ can thiệp bằng các gói cứu trợ.

Thời gian đang cạn dần với Vanke

Ngành bất động sản Trung Quốc đã rơi vào khủng hoảng suốt nhiều năm qua và nay lại trở thành tâm điểm chú ý, sau khi Vanke hồi tháng trước đề xuất gia hạn thanh toán một trái phiếu nội địa.

Thông tin này gây sốc cho thị trường, bởi nhiều nhà quan sát từng tin rằng sự hậu thuẫn của nhà nước thông qua cổ đông lớn nhất của Vanke là Công ty Vận hành Tàu điện ngầm Thâm Quyến (Shenzhen Metro) sẽ đủ để giúp doanh nghiệp này tránh rơi vào cảnh mất khả năng thanh toán. Diễn biến mới đã làm dấy lên những nghi ngờ sâu sắc về tương lai của không chỉ Vanke, mà còn của toàn bộ thị trường bất động sản Trung Quốc.

China Vanke được xem là người khổng lồ cuối cùng còn trụ vững trong ngành bất động sản đang gặp khó khăn.

Thời gian đang cạn dần đối với Vanke, sau khi các chủ sở hữu trái phiếu bác bỏ đề xuất gia hạn của công ty vào tuần trước. Trái phiếu trị giá 2 tỷ nhân dân tệ (tương đương 284 triệu USD) đã đến hạn vào ngày 8/12, và hiện Vanke đang trong thời gian ân hạn kéo dài 5 ngày làm việc.

Nếu không đạt được thỏa thuận với các chủ nợ, công ty sẽ rơi vào tình trạng vỡ nợ, kéo theo hiệu ứng domino đối với các khoản vay khác, bao gồm cả nguy cơ kích hoạt các điều khoản vỡ nợ chéo đối với nợ nước ngoài.

Theo báo cáo thường niên năm 2024 được công bố vào tháng 4, Vanke đang có 158,3 tỷ nhân dân tệ nợ phải trả có lãi đáo hạn trong vòng 1 năm, tương đương khoảng 44% tổng nợ có lãi của doanh nghiệp.

Trong nỗ lực giành lại sự ủng hộ của các chủ sở hữu trái phiếu, tập đoàn bất động sản đang gặp khó khăn này đã đưa ra những điều khoản hấp dẫn hơn. Cụ thể, Vanke đề xuất thanh toán trước khoản lãi 60 triệu nhân dân tệ trước ngày 22/12, đồng thời xin gia hạn 1 năm đối với phần nợ gốc. Một phương án khác là kéo dài thời gian ân hạn lên 30 ngày.

Bất kỳ đề xuất nào cũng cần nhận được sự đồng thuận của các chủ sở hữu trái phiếu đại diện cho hơn 90% tổng giá trị trái phiếu đang lưu hành.

Các chủ nợ dự kiến sẽ bỏ phiếu đối với những đề xuất này trước 10 giờ sáng 22/12. Song song với đó, Vanke cũng đang xin gia hạn thêm 1 năm để thanh toán khoản trái phiếu nội địa trị giá 3,7 tỷ nhân dân tệ đáo hạn ngày 28/12, đồng thời kéo dài thời gian ân hạn lên 30 ngày giao dịch.

Mắc kẹt trong cuộc khủng hoảng thanh khoản

Dù những khó khăn của Vanke khiến nhiều người bất ngờ, nhưng trên thực tế, Shenzhen Metro đã bắt đầu gây áp lực buộc doanh nghiệp này phải cung cấp thêm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Động thái đó làm dấy lên nghi ngờ về mức độ sẵn sàng can thiệp của chính quyền.

“Việc không có gói cứu trợ dành cho Vanke cho thấy chính phủ đang rút lui khỏi lĩnh vực bất động sản. Chừng nào Bắc Kinh chưa phải đối mặt với các cuộc biểu tình quy mô lớn hoặc những rủi ro mang tính hệ thống trong lĩnh vực ngân hàng, chúng ta sẽ còn chứng kiến thêm nhiều vụ vỡ nợ. Những vụ vỡ nợ này có thể mang tính chọn lọc, khi Bắc Kinh cố gắng giảm nhẹ tác động, nhưng mức độ nghiêm trọng vẫn rất lớn”, ông Andrew Collier, chuyên gia cao cấp tại Trường Harvard Kennedy, nhận định.

Tuần trước, ban lãnh đạo cấp cao nhất của Trung Quốc đã tổ chức Hội nghị Công tác Kinh tế Trung ương thường niên. Trong một báo cáo công bố ngày 16/12, hãng thông tấn Tân Hoa Xã dẫn lời một quan chức giấu tên cho biết Trung Quốc cần hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản đẩy nhanh quá trình chuyển đổi, từ mô hình chủ yếu bán nhà mới sang nắm giữ nhiều bất động sản hơn và cung cấp các dịch vụ nhà ở đa dạng, chất lượng cao.

Các quan chức cũng nhấn mạnh rằng hệ thống “danh sách trắng” – cơ chế chỉ định các dự án được đề xuất, được triển khai từ năm ngoái – cần được tận dụng để hỗ trợ “nhu cầu tài chính hợp lý” của các nhà phát triển. Đồng thời, họ kêu gọi áp dụng “những biện pháp có mục tiêu” nhằm kích thích nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở chất lượng cao hơn.

Tuy nhiên, theo giới phân tích, chừng đó là chưa đủ để đảo ngược tình trạng suy thoái của thị trường nhà ở Trung Quốc. Phần lớn các nhà phát triển vẫn đang mắc kẹt trong cuộc khủng hoảng thanh khoản, trong bối cảnh doanh số bán hàng tiếp tục yếu ớt.

Ngành bất động sản Trung Quốc lao dốc 5 năm qua và chưa có dấu hiệu phục hồi đáng kể.

Số liệu từ Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC) cho thấy, tính đến tháng 6, lượng tiền mặt mà 50 nhà phát triển bất động sản hàng đầu cả nước nắm giữ đạt 1,19 nghìn tỷ nhân dân tệ, chỉ bằng gần một nửa so với năm 2021.

Lượng tiền mặt không bị hạn chế chỉ tương đương 0,37 lần so với nợ ngắn hạn. Con số thực tế có thể còn thấp hơn, do một phần tiền mặt này bao gồm tiền thu từ bán trước nhà ở – thường được giữ trong các tài khoản riêng biệt và không thể sử dụng để trả nợ.

Lo ngại tạo ra một bong bóng bất động sản mới

Tâm lý thị trường xấu đi trên toàn ngành còn thể hiện ở việc ngay cả các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước cũng ghi nhận doanh số sụt giảm trong tháng 11. Poly Developments and Holdings, nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc xét theo doanh số bán hàng theo hợp đồng tính đến tháng trước, cho biết doanh số tháng 11 giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống còn 18 tỷ nhân dân tệ.

Yuexiu Property, một doanh nghiệp nhà nước có trụ sở tại Quảng Châu, cũng thông báo doanh số bán hàng theo hợp đồng trong tháng 11 giảm tới 49%.

Dù vậy, các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước vẫn có lợi thế nhờ khả năng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng dễ dàng hơn và mức đòn bẩy tài chính thấp hơn. Nhờ đó, họ cũng đạt kết quả bán hàng tốt hơn so với các doanh nghiệp có mức độ hỗ trợ từ nhà nước hạn chế.

China Overseas Land & Investment, một tập đoàn bất động sản nhà nước khác, đã chi 87 tỷ nhân dân tệ để mua đất trong 11 tháng đầu năm nay, vượt xa các đối thủ cùng khối, trong bối cảnh hoạt động mua đất của các nhà phát triển tư nhân gần như đã tê liệt trong những năm gần đây.

Trong tuần này, số liệu chính thức của chính phủ Trung Quốc cho thấy doanh số bán nhà tiếp tục giảm mạnh và giá nhà vẫn đi xuống trong tháng 11, xác nhận bối cảnh đầy thách thức đối với ngành bất động sản.

Ông Larry Hu, kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại Macquarie, viết hồi đầu tháng rằng các biện pháp thông thường như cắt giảm lãi suất thế chấp hay nới lỏng hạn chế mua nhà chỉ có thể giúp giảm bớt đà suy thoái.

Để thực sự đảo ngược xu hướng, Trung Quốc sẽ cần đến nguồn vốn quy mô lớn từ chính phủ, tương tự chương trình cải tạo khu ổ chuột năm 2015, khi ngân hàng trung ương cấp vốn cho chính quyền địa phương, và các địa phương sau đó cung cấp tiền mặt cho người dân để mua nhà mới.

Tuy nhiên, theo ông Hu, các nhà hoạch định chính sách đang tỏ ra do dự trước những biện pháp mạnh tay như vậy, “có lẽ vì lo ngại sẽ tạo ra một bong bóng bất động sản mới”.

Theo Nikkei Asia

Thanh Tú

Link gốc