Áp lực trực tiếp là nguồn cung hạn chế và xu hướng tiết kiệm của người tiêu dùng.
Aeon Việt Nam mới khai trương trung tâm bách hóa tổng hợp và siêu thị (GMS) đầu tiên nằm ngoài hệ thống trung tâm mua sắm lớn tại Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội). Ông Furusawa Yasuyuki, Tổng Giám đốc Aeon Việt Nam, kỳ vọng mô hình này sẽ giúp tập đoàn mẹ - Aeon của Nhật, thực hiện chiến lược “mở rộng mạng lưới bán lẻ, nâng cao trải nghiệm khách hàng và tận dụng lợi thế mô hình kết hợp”.
Trong tương lai, Việt Nam có thể vượt Trung Quốc trở thành thị trường trọng điểm thứ 2 của Aeon, sau Nhật, khi rót hơn 1,18 tỉ USD phát triển khoảng 20 trung tâm thương mại tại Việt Nam, tập trung kinh doanh siêu thị và vui chơi giải trí. Trong kế hoạch 3 năm tới, ông Furusawa Yasuyuki cho biết Aeon dự kiến tăng tốc mở rộng các điểm bán lẻ trên toàn quốc. Nhưng một trong những điều khiến ông lo ngại nhất là “tâm lý tiết kiệm chi tiêu vẫn phổ biến” có thể tác động lên các kế hoạch đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam của Aeon.
.png)
Kế hoạch tăng tốc của Aeon có thể vấp phải những khó khăn nhất định khi thị trường được dự báo sôi động và cạnh tranh hơn, với tỉ lệ lấp đầy mảng bán lẻ hiện đại đạt trên 90% trong năm 2024. Báo cáo mới nhất của Avison Young cho thấy nguồn cung bán lẻ hiện đại tăng chậm. Khu vực Hà Nội chỉ tăng 20% so với năm 2023, vẫn phải chờ 2 năm nữa mới có thể bổ sung 2 dự án mới là Hanoi Centre, thuộc khu phức hợp Tiến Bộ Plaza do Keppel thuê, quản lý và vận hành cũng như Toshin-Starlake thuộc Takashimaya. Nguồn cung phía Nam, đặc biệt là TP.HCM cũng không khả quan.
Người tiêu dùng khu vực Tây Nam thành phố này vẫn phải chờ đợi Satra hoàn thiện dự án Centre Mall Võ Văn Kiệt mới có thể gia tăng không gian mua sắm, giải trí. Giới hạn về nguồn cung không chỉ tác động lên kế hoạch đầu tư, kinh doanh của Aeon tại Việt Nam, mà còn giảm một phần ý nghĩa của chiến lược cạnh tranh bằng loại hình đa dạng, từ trung tâm mua sắm quy mô lớn và vừa đến bách hóa tổng hợp, siêu thị và các cửa hàng của tập đoàn này. Tương tự, ảnh hưởng thiếu hụt nguồn cung cũng có thể buộc Sumitomo Corporation của Nhật xem xét kế hoạch phát triển 20 trung tâm thương mại và 50 siêu thị tại Việt Nam vào năm 2028.
Trong bối cảnh đó, Central Retail của Thái Lan cũng sẽ bị liên đới, dù việc gấp rút triển khai kế hoạch nhân rộng điểm bán hiện nay có thể giảm thiểu một phần rủi ro trong kế hoạch ngắn hạn là mở rộng độ phủ, từ 40 lên 55 tỉnh, thành phố của Việt Nam.
Miếng bánh bán lẻ hiện đại đang chia thành các phần nhỏ hơn trong bối cảnh dòng vốn nước ngoài đầu tư vào bất động sản tiếp tục tăng mạnh, đạt 1,84 tỉ USD vào năm 2024, tăng 60% so với năm 2023. Dòng vốn ngoại cho thấy “dư địa của thị trường còn rất lớn”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định. Theo ông, lãi suất toàn cầu được dự báo hạ nhiệt đang khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Họ không chỉ đánh giá tích cực về điều kiện chính sách, môi trường đầu tư, dân số hay tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam, mà còn nhìn ra tình trạng cầu vượt cung ở hầu hết các phân khúc bất động sản như bán lẻ.
.png)
Báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra rằng bán lẻ hiện đại là một trong những ngành kinh tế năng động nhất tiếp tục mở rộng, nhưng việc duy trì tốc độ tăng trưởng 2 con số mỗi năm trong dài hạn đang gặp một số thách thức nội tại. So với các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore hay Malaysia, mặt bằng bán lẻ của Việt Nam còn khiêm tốn cả về quy mô, chất lượng và trải nghiệm. Nguồn cung bán lẻ hiện đại tăng trưởng chậm hơn nhu cầu thuê đến từ thương hiệu quốc tế. Giá thuê tăng cao, trung tâm Hà Nội đạt mức 96,4 USD/m2 và TP.HCM đạt 151 USD/m2, gây áp lực lớn lên các nhà bán lẻ cao cấp.
Theo Savills, khả năng mở rộng của các dự án bất động sản bán lẻ hiện đại tại Việt Nam đang chịu 2 tác động đến từ quốc tế và trong nước. Thứ nhất, sự bất ổn của thị trường tài chính thế giới có thể khiến nhà đầu tư quốc tế thận trọng hơn trong việc mở rộng quy mô đầu tư. Thứ 2, lạm phát và chi phí nguyên liệu tăng cao đang là những yếu tố chính cản trở khả năng phát triển bán lẻ cao cấp.
Chu kỳ phát triển mới đã được thiết lập, khi các luật liên quan đến bất động sản được thông qua trong năm 2024 và có hiệu lực sớm hơn dự kiến. Trong chu kỳ mới này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Nghiên cứu Savills Hà Nội, chỉ ra điểm khác biệt là sự tham gia trực tiếp của các nhà đầu tư nước ngoài. Năng lực của các dự án hợp tác này một mặt góp phần nâng cấp thị trường, nhưng mặt khác đang thu hẹp khả năng tham gia thị trường của những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Do đó, đối với các nhà đầu tư từ lâu đã quen với việc tham gia thị trường bằng dự án và vốn, cần có sự điều chỉnh khó khăn nhưng cần thiết về năng lực tài chính, kinh nghiệm và uy tín, mới có thể gia nhập thị trường.
Trong tương lai, Việt Nam sẽ là một trong những thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất tại khu vực Đông Nam Á, khi có khoảng 23,2 triệu hộ gia đình thuộc tầng lớp trung lưu vào năm 2030, theo tính toán của World Bank. Do đó, đòi hỏi Việt Nam cần tiếp tục đầu tư vào hạ tầng, mở rộng nguồn cung mặt bằng chất lượng cao và nâng cao trải nghiệm mua sắm cho người tiêu dùng, chỉ khi đó mới có thể thu hút thêm nhà đầu tư quốc tế, cạnh tranh với các quốc gia lân cận.