Khởi đầu với những tuyên bố tự tin, nhưng BV Land (UPCoM: BVL) đã kết thúc năm 2024 bằng kết quả kinh doanh khá bết bát. Năm 2025, công ty này lại đặt ra những mục tiêu kinh doanh kỷ lục, trong khi không trình cho cổ đông thấy rõ những cơ sở để hiện thực hóa mục tiêu này.

Nhìn lại năm 2024 của BV Land

Tròn một năm trước, đại hội đồng cổ đông thường niên (AGM) 2024 của BV Land đã thông qua kế hoạch kinh doanh khá tham vọng: doanh thu thuần 1.350 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 118 tỷ đồng. Ông Tạ Hoài Hạnh – chủ tịch BV Land khi đó, nói với cổ đông rằng kế hoạch này “vẫn còn khiêm tốn và có tính khả thi cao”. Thế nhưng khi kết năm 2024, BV Land chỉ đạt được 803 tỷ đồng doanh thu thuần (giảm 22%), 18 tỷ đồng lãi sau thuế (giảm 68%) so với năm trước; lần lượt hoàn thành 59% và 15% kế hoạch năm.

Nguyên do của việc “vỡ kế hoạch” là tiến độ pháp lí dự án gặp vấn đề khiến quá trình thi công và mở bán sản phẩm bất động sản mới tại thị trường mục tiêu chưa kịp tiến độ. Hoạt động kinh doanh bất động sản từ sản phẩm dự án hiện tại dù tiếp tục phát triển nhưng chưa thể đẩy mạnh kết quả kinh doanh tổng thể của cả nhóm công ty mẹ và các thành viên - theo giải trình của BV Land.

Tại AGM 2024, BV Land cho biết trong năm này, công ty sẽ khởi công 3 dự án gồm: BV Bavella Green Park (hay còn gọi là khu đô thị phía tây Dĩnh Trì, xã Dĩnh Trì, TP. Bắc Giang), BV Diamond Hill Thái Nguyên (tại TP. Thái Nguyên) và BV Bavella Thanh Ba (Phú Thọ).

Kết quả, trong năm, BV Land đã khởi công được BV Bavella Green Park (tháng 3/2024), Diamond Hill Thái Nguyên (tháng 11/2024) nhưng BV Bavella Thanh Ba thì “tắc cứng”. Cho đến thời điểm hiện tại, BV Bavella Thanh Ba vẫn chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.

Việc khởi công muộn Diamond Hill Thái Nguyên, bất lực trong việc khởi công BV Bavella Thanh Ba và nhỡ nhàng đối với kế hoạch “ra hàng” BV Bavella Green Park khiến BV Land có cái kết thất vọng trong năm 2024. Thực tế là tới tháng 3/2025, BV Bavella Green Park mới mở bán đợt 1.

Kế hoạch năm 2025: Bước đột phá hay “mộng Nam Kha”?

Năm 2025, BV Land lên kế hoạch doanh thu thuần hợp nhất 1.663 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần, lãi sau thuế 408 tỷ đồng, tăng gấp 23 so với mức thực hiện năm 2024. Không có thuyết minh chi tiết nào về những căn cứ để thực hiện kế hoạch này từ phía BV Land, song với những gì đang diễn ra, có thể thấy nền tảng của kế hoạch năm 2025 là kết quả bán hàng tại BV Bavella Green Park. Dự án này cho tới thời điểm hiện tại đã đủ điều kiện chuyển nhượng 239 lô đất.

Ngoài BV Bavella Green Park, BV Land hầu như không trông mong được gì hơn từ mảng bất động sản. Bởi dự án chung cư BV Diamond Hill Thái Nguyên đến giờ vẫn đang làm móng nên gần như chỉ có thể hỗ trợ về dòng tiền chứ không thể “book” được doanh thu – lợi nhuận. Trong khi đó, với vướng mắc về giải phóng mặt bằng, BV Land đợi “mút mùa” mới có thể thi công chứ đừng nói tới việc bán hàng.

Các dự án cũ như: BV Diamond Hill Bắc Giang, BV Bavella Lạc Ngàn đã bán tới 91% - 99% giỏ hàng nên hầu như không có nhiều ý nghĩa đối với việc đóng góp doanh thu – lợi nhuận năm 2025.

Bởi vậy, có thể nhìn nhận ở thời điểm này, kế hoạch “khủng” của BV Land vẫn khá… mông lung trong mắt cổ đông. Lần gần nhất BV Land “lên đỉnh” về lợi nhuận là năm 2022 (144 tỷ đồng). Năm đó, BV Land nhờ vào “game” hợp nhất BV Invest và Areca Việt Nam để có được thành tích này. Còn năm 2025, công ty không có “game” nào, trong khi kế hoạch lợi nhuận cao gấp 2,8 lần năm 2022.

Sẽ không ngạc nhiên nếu BV Land lại một lần nữa “vỡ kế hoạch”. Ít nhất từ năm 2022 trở lại đây, chưa năm nào công ty làm được những gì đã nói.

Băn khoăn dòng chảy của vốn

Bên cạnh câu chuyện kinh doanh, BV Land vẫn khiến giới quan sát đặt vấn đề đối với việc luân chuyển vốn. Tại ngày 31/12/2024, tổng tài sản của công ty đạt 1.788 tỷ đồng, tăng 21% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn chiếm 40,4%. Đáng kể nhất trong số này là các khoản “phải thu về cho vay”. Theo đó, BV Land cho các cá nhân vay tới 100 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần đầu năm, đều là các khoản vay không có tài sản bảo đảm.

Bên cạnh đó, BV Land cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Thọ Property vay tới 127 tỷ đồng. Hầu hết trong số đó (107 tỷ đồng) được thuyết minh là để Đầu tư Phú Thọ Property tìm kiếm dự án giúp BV Invest, nếu không tìm được sẽ chuyển thành khoản vay. Ngoài ra, BV Land cũng cho Công ty Balimas vay 21 tỷ đồng. Dù xếp vào các “bên khác”, nhưng trên thực tế, các công ty trên đều nằm trong hệ sinh thái Bách Việt Group – nơi BV Land cũng thuộc về.

Bảng lưu chuyển tiền tệ cho thấy trong năm 2024, BV Land đã chi rất mạnh cho việc cho vay, mua công cụ nợ của đơn vị khác, đạt tới 590 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần năm trước. Công ty cũng đẩy mạnh chi đầu tư góp vốn vào các đơn vị khác, đạt tới 163 tỷ đồng, tăng gấp 16 lần năm 2023.

Những diễn biến này cho thấy BV Land đang đóng vai trò quan trọng trong việc bơm – cấp vốn cho hệ sinh thái Bách Việt Group. Tuy nhiên, điều khá “tréo ngoeo” là bản thân BV Land lại phải đẩy mạnh việc vay mượn trong năm qua, khi dòng tiền thu từ đi vay đạt 342 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần năm trước.

BV Land đã có màn tăng vốn tương đối lớn trong năm 2024, đẩy vốn chủ sở hữu lên 1.289 tỷ đồng, cao gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu. Điều này có thể là sự chuẩn bị về mặt con số, đáp ứng các yêu cầu kĩ thuật cho kế hoạch làm chủ đầu tư 8 dự án, thông qua đấu thầu, đấu giá và M&A trong năm 2025, chứ không hẳn là bảo chứng cho sự vững chắc về dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc này.

Vĩnh Chi-Link gốc