Không ít nhà đầu tư cá nhân sau thời gian dài rao bán chung cư với giá kỳ vọng ăn chênh cả tỷ đồng đang có dấu hiệu giảm giá để thoát hàng. Điều này cho thấy thị trường căn hộ đang có dấu hiệu hạ nhiệt đáng kể so với thời điểm cuối năm 2024.
Đầu tháng 4/2025, sau thời gian cân nhắc, anh Đặng Đình Tiến quyết định bán chốt lời căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 64 m2 tại một dự án nằm ở khu vực Long Thạnh Mỹ (Thủ Đức, TP.HCM), giá hơn 3,6 tỷ đồng, bên mua lo thủ tục pháp lý.
Giảm giá để thoát hàng
Anh Tiến cho hay căn hộ được mua vào từ cuối năm 2021, khi giá mới bắt đầu sốt, giá 3,1 tỷ đồng, sau đó được cho thuê. Cách đây 3 tháng, vì lý do tài chính nên căn hộ được anh rao bán lại với giá 4,2 tỷ đồng, tuy nhiên, vì “ế” khách nên anh buộc phải giảm giá.
“Trong thời gian rao bán, tôi có tìm hiểu mặt bằng giá tại dự án và khu vực lân cận để đưa ra giá kỳ vọng. Tuy nhiên, sau hơn 3 tháng không thể bán ra, tôi đành phải giảm giá để thoát hàng. Mức giá 3,6 tỷ đồng cao hơn giá mua vào 500 triệu đồng, nhưng thấp hơn giá kỳ vọng 600 triệu đồng. Tính ra lãi thấp hơn gửi ngân hàng”, anh Tiến chia sẻ với VnBusiness.
Nhiều chủ căn hộ đang hạ giá kỳ vọng để thoát hàng, nhưng thực chất chỉ là cắt một phần lãi.
Cũng là trường hợp phải giảm giá để tìm khách là anh Công, nhà đầu tư gốc Hà Nội, đang sở hữu 2 căn hộ tầm trung tại Tân Phú (TP.HCM). Cụ thể, theo anh Công, cả 2 căn hộ trên được anh mua vào từ tháng 9/2024, khi thị trường căn hộ đang “nóng hôi hổi”.
Đáng nói, 1 trong 2 căn trên được anh mua vào với 30% là vốn vay, tương đương khoảng 1,2 tỷ đồng. Đến nay, căn hộ có giá khoảng 5,1 tỷ đồng, tức tăng khoảng 1 tỷ đồng so với lúc mua. Tuy nhiên, vấn đề là anh không thể bán được với đúng mặt bằng giá thị trường.
Đến cuối tháng 3 vừa qua, vì áp lực tiền vay, cộng với việc cho thuê gặp khó khăn, anh Công buộc phải “cắt lãi” 250 triệu đồng để bán nhanh căn hộ trên, nhằm cắt nợ và thu hồi vốn.
Có thể thấy, sau thời gian làm mưa làm gió, giá căn hộ tại TP.HCM đang bắt đầu chững lại về đà tăng. Trước đó, dữ liệu của Batdongsan cũng cho thấy, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội và TP.HCM nửa đầu tháng 2/2025 lần lượt là 62 và 57 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với mức lần lượt 63 triệu đồng/m2 và 60 triệu đồng/m2 trong tháng liền trước.
Trong khi đó, theo báo cáo từ hãng tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam, quý I/2025, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận sự trầm lắng cả cung lẫn cầu. Nguồn cung mới xuống mức thấp nhất trong 5 năm và thanh khoản cũng sụt giảm so với quý trước đó.
Chỉ là hiện tượng cục bộ?
Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm 2025, toàn TP.HCM chỉ ghi nhận 689 căn hộ được bán ra. Tỷ lệ hấp thụ đạt 16%, giảm gần 47% so với mức tiêu thụ trung bình ghi nhận năm 2024 và quay về bằng với sức mua thời điểm cách đây hơn 1 năm (khi thị trường còn trầm lắng).
Không chỉ sức hấp thụ của thị trường thấp, trong quý vừa qua, TP.HCM cũng có số lượng sản phẩm mở bán mới thấp kỷ lục trong 5 năm qua, với chỉ 619 căn hộ mở bán mới (mở bán lần đầu), cùng hơn 3.600 sản phẩm tồn kho.
Tương tự, theo DKRA Group, trong quý I, TP.HCM có trên 6.800 căn hộ mở bán sơ cấp (gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho), nhưng chỉ có khoảng 1.000 căn hộ được chào bán thành công, tỷ lệ tiêu thụ đạt 15% trên tổng nguồn cung. Con số này giảm gần 60% so với lượng tiêu thụ ghi nhận ở quý cuối năm 2024.
Những thông tin không mấy tích cực rõ ràng khiến nhiều nhà đầu tư “ôm” căn hộ tại TP.HCM và cả Hà Nội lo lắng. Tuy nhiên, theo chuyên gia, dù vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường đã ở thời kỳ cuối của suy thoái.
Thực tế, khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhà đầu tư cũng nghe ngóng bám sát diễn biến. Thế nên, nhiều chủ nhà bắt đầu "quay xe" không bán cắt lỗ nữa mà cân nhắc đưa ra mức giá bán tốt hơn khi đã xoay xở được về mặt dòng tiền.
Nhìn chung, chung cư vẫn là phân khúc có tiềm năng để đầu tư, vì nhu cầu ở thực của người dân vẫn rất cao. Tuy nhiên, đã qua thời nhà đầu tư ăn lãi kép, vừa cho thuê vừa chờ đợi tăng giá trị tài sản.
Trong khi đó, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nhìn nhận sau 2 năm tăng đột biến 70-80%, giá chung cư tại các thành phố lớn gần như đã đạt đỉnh, khó có thể tăng cao hơn. Những nhà đầu tư lao vào cơn sốt hiện tại cần cân nhắc thận trọng.
Ở góc nhìn tích cực hơn, theo chuyên gia của Knight Frank Việt Nam nhận định thanh khoản căn hộ quý đầu năm 2025 giảm là bởi đa số nguồn cung căn hộ TP HCM quý vừa qua đều thuộc phân khúc giá cao, bình quân khoảng 3.648 USD/m2 (hơn 91 triệu đồng), tăng 12% so với cùng kỳ năm 2024. Người mua nhà có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động khiến phân khúc giá cao khó bán hơn.
Tuy nhiên, kể từ nay đến cuối năm 2025, thanh khoản căn hộ TP.HCM sẽ hồi phục tốt hơn, nhờ được thúc đẩy bởi khuôn khổ pháp lý mới cũng như sự tăng nhiệt từ nhiều dự án hạ tầng trọng điểm. Hiện tượng giảm giá thời gian qua chỉ là cục bộ. Dù vậy, khó có đột phá do nguồn cung hạn chế và sự cạnh tranh bởi rổ hàng giá rẻ từ các thị trường lân cận.
Hưng Nguyên-Link gốc