Sự "lệch pha" giữa giá bán và giá thuê là dấu hiệu cho thấy cung cầu đang mất cân đối. Trước nguy cơ thị trường “xì hơi”, chuyên gia khuyên nhà đầu tư cân nhắc bán ra để cơ cấu lại rổ hàng, song giới đầu cơ lại đang tỏ ra lạc quan và tiếp tục rót tiền.
Kể từ Tết Nguyên đán, phân khúc chung cư ghi nhận sự quan tâm nhất định cùng lượng tin đăng tăng nhẹ. Tuy nhiên, vai trò dẫn dắt thị trường dường như đang suy giảm, khi một nghịch lý ngày càng bộc lộ rõ là giá bán leo thang, trong khi giá thuê gần như không biến động.
Lệch pha lợi nhuận đầu tư
Theo các đơn vị nghiên cứu, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội hiện đã đạt mức 60 - 63 triệu đồng/m2, tăng tới 61% so với cùng kỳ năm 2023.
Trái ngược, giá thuê chỉ dao động ở mức 12 - 13 triệu đồng/tháng, gần như không thay đổi trong hai năm qua. Điều này khiến lợi suất cho thuê (tỷ lệ giữa tiền thuê hàng năm so với giá mua) giảm mạnh, từ 4,9% trong quý I/2023 xuống chỉ còn 3,1% trong quý I/2025.
Giới chuyên gia cảnh báo, tỷ suất sinh lời thấp đang làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư căn hộ cho thuê. Trong khi đó, nguồn cung mới lại chủ yếu đến từ các huyện ngoại thành với mức giá không hề "mềm", dao động từ 60 - 120 triệu đồng/m2. Tại khu vực nội đô, mức giá càng trở nên chênh lệch khi nhiều dự án được chào bán từ 90 đến 270 triệu đồng/m2.
Sự lệch pha giá bán và giá cho thuê khiến chuyên gia lo ngại "bong bóng" thị trường chung cư.
Theo phân tích, sự "lệch pha" giữa giá bán và giá thuê là dấu hiệu cho thấy cung cầu đang mất cân đối. Giá bán có thể đang bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc kỳ vọng tăng giá, thay vì xuất phát từ nhu cầu sử dụng thực tế. Trong khi đó, giá thuê không tăng cho thấy nhu cầu thực chưa đủ lớn để hấp thụ mặt bằng giá mới.
Trước đó, báo cáo nghiên cứu thị trường của VARS cũng chỉ ra tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp đà tăng giá nhà. Giá vốn tăng mạnh ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá thuê của chủ nhà.
Cụ thể, theo VARS, tại các quận trung tâm Hà Nội, TP.HCM hiện gần như "vắng bóng" phân khúc chung cư thương mại có giá thuê dưới 10 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá thuê căn hộ một phòng ngủ là 10-15 triệu đồng, còn hai phòng ngủ khoảng 15-20 triệu đồng/tháng.
Tại các quận, huyện xa trung tâm, giá thuê chung cư trung bình 6,5-15 triệu đồng/tháng, tùy diện tích và tiện ích kèm theo. Trong khi 5 năm trước, mặt bằng giá thuê khu vực này chỉ khoảng 3-8 triệu đồng.
"Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Việt Nam phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm", báo cáo của VARS nêu rõ, đồng thời nhìn nhận tốc độ tăng giá thuê chỉ gần bằng một nửa đà tăng giá nhà trong năm 2024.
Chuyên gia khuyên bán, nhà đầu tư lắc đầu
Bà Dương Thanh Hà, Giám đốc kinh doanh Công ty dịch vụ Realty Home, đơn vị chuyên tư vấn cho thuê căn hộ tại TP.HCM, cũng nêu lên một thực tế là hiện tại có hơn 70% căn hộ chung cư cho thuê đang kinh doanh kiểu "thời vụ".
Ban đầu, người mua chung cư không hướng đến mục đích cho thuê, nhưng sau đó vì không bán được nên buộc phải chuyển sang cho thuê. Nếu để thuần túy mua căn hộ kinh doanh cho thuê mục tiêu kiếm lời thì chung cư có lợi nhuận thấp hơn rất nhiều so với căn hộ dịch vụ, kinh doanh phòng trọ, nhà trọ.
Trước diễn biến thực tế, chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn cho rằng hiện tượng giá bán căn hộ tăng mạnh trong khi giá thuê gần như không biến động là dấu hiệu cho thấy thị trường đang xuất hiện "bong bóng đầu cơ", không phản ánh đúng giá trị thực. Khi tín dụng bị siết chặt hoặc nhu cầu thuê sụt giảm, các thị trường này có nguy cơ "xì hơi" nhanh chóng.
Dẫn chứng tại Hà Nội, ông Tuấn cho biết một số dự án căn hộ ghi nhận mức tăng giá bán lên tới 60% chỉ trong vòng một năm, trong khi giá thuê chỉ tăng khoảng 4%/năm. Hệ quả là tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm từ 4% xuống còn 2,6%. Với những căn hộ đầu tư chỉ để cho thuê, ông Tuấn khuyến nghị nên cân nhắc bán ra.
“Tỷ suất này không hiệu quả so với các kênh đầu tư khác”, ông Tuấn nhận định và khuyến nghị các nhà đầu tư cần linh hoạt chuyển đổi chiến lược để tối ưu hiệu quả dòng vốn.
Bất chấp việc bị đánh giá là đã qua thời hoàng kim để nhường sân cho các phân khúc có tỷ suất sinh lời cao hơn như đất nền, nhà phố, cùng lời khuyến nghị cân nhắc cơ cấu lại danh mục đầu tư, căn hộ cho thuê vẫn được không ít nhà đầu tư tin tưởng và tiếp tục rót tiền.
Gần 10 năm lăn lộn trên thị trường bất động sản, danh mục đầu tư của anh Phạm Trung Dũng (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) vẫn bao gồm 2 phân khúc đất nền và nhà cho thuê, với tỷ lệ phân phối vốn là 50-50. Hiện, anh đang sở hữu 3 căn chung cư cho thuê tại Mỹ Đình và Cầu Giấy.
Về đầu tư căn hộ cho thuê, theo anh Dũng, đúng là tỉ suất lợi nhuận cho thuê trong 3 năm qua giảm mạnh, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy đang dần trở lại khi đại dịch được kiểm soát. Tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê đã giảm so với thời đỉnh điểm, chỉ ở mức 1-3%, nhưng giá trị tài sản thì đang không ngừng tăng.
“3 năm trước, 3 căn chung cư của tôi trị giá khoảng 9 tỷ đồng, nay lên hơn 15 tỷ. Hầu hết nhà đầu tư căn hộ cho thuê có tính toán kiểu “mua kỳ vọng, bán tương lai”, tức không quan tâm quá nhiều đến lợi nhuận cho thuê mà kỳ vọng giá bán khi chốt lời”, anh Dũng chia sẻ với VnBusiness.
Có thể thấy, áp lực thị trường đang khiến nhà đầu tư căn hộ cho thuê chia thành 2 nửa, một bên gạch tên còn một bên thì giữ vững niềm tin. Theo các chuyên gia, với tỷ suất sinh lời thấp và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 10%, loại hình căn hộ hiện chỉ dành cho những người trường vốn.
Một trong những yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào phân khúc nhà cho thuê dù khả năng tăng giá thấp hơn đất nền hay nhà phố là vì loại hình này gắn với nhu cầu ở thực, nên có thể trở thành kênh giữ tiền bền vững. Nhu cầu thuê nhà sẽ ngày càng tăng do khả năng mua nhà riêng hạn chế.
“Vì tỷ suất sinh lời thấp nên các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính không nên mạo hiểm. Còn với nhà đầu tư trường vốn thì nhà cho thuê vẫn là loại hình có thể cân nhắc trong giỏ đầu tư, song cũng nên cẩn trọng để tránh bị “chôn vốn” vì thanh khoản căn hộ hiện đang rất thấp”, một nhà đầu tư nhấn mạnh.
Hưng Nguyên-Link gốc