UBND TP. Hồ Chí Minh vừa đưa ra lộ trình hoàn thành hơn 94.300 căn nhà ở xã hội trọng giai đoạn từ nay đến năm 2030.

Trong bối cảnh việc triển khai phát triển nhà ở xã hội vẫn còn khá nhiều điểm nghẽn, nhất là các vấn đề liên quan đến chính sách, cơ chế... thì chỉ tiêu đặt ra nêu trên của thành phố gặp không ít thách thức nếu không có sự vào cuộc tích cực của chính quyền, doanh nghiệp và các bên liên quan để nhà ở xã hội không còn xa tầm với của người thu nhập thấp.

Nhu cầu cao, nguồn cung chưa đáp ứng

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, đến năm 2030, Việt Nam cần xây dựng tối thiểu một triệu căn nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp và người thu nhập thấp. Riêng TP. Hồ Chí Minh, với dân số hơn 9,5 triệu người và lực lượng lao động nhập cư đông đảo, nhà ở giá rẻ được kỳ vọng là giải pháp an cư cấp thiết.

Các căn hộ nhà ở xã hội khu dân cư Nam Long, quận 7 Tp Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN

Thời gian qua, TP. Hồ Chí Minh đã nỗ lực đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, nhằm giải quyết bài toán về chỗ ở cho đại đa số người có thu nhập thấp, công nhân lao động và những người dân bị giải tỏa trắng tại các dự án đô thị.

Theo UBND TP. Hồ Chí Minh, từ đầu nhiệm kỳ năm 2021 đến tháng 5/2025, TP. Hồ Chí Minh đã hoàn thành 2.745 căn nhà ở xã hội. Năm 2025, Thành phố dự kiến hoàn thành 2.874 căn nhà ở xã hội. UBND TP. Hồ Chí Minh và các sở, ngành đã rất nỗ lực tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý để các dự án sớm triển khai xây dựng. Do một dự án từ lúc thực hiện thủ tục pháp lý đến lúc khởi công và xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng mất nhiều thời gian từ 3 - 5 năm.

Cùng với đó, TP. Hồ Chí Minh cũng đang đứng trước nghịch lý là trong khi dư thừa nhà ở thương mại, phân khúc cao cấp, thì các dự án nhà ở xã hội lại thiếu vắng.

“Trong bối cảnh của TP. Hồ Chí Minh, quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp luôn là câu chuyện được đặt ra. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung trên thị trường không đầy đủ. Bài toán này vẫn đang gặp nhiều khó khăn về mặt quy hoạch, đất đai, hạ tầng giao thông…”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhận định.

Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, nhiều dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện nhưng không có người dân chuyển đến sinh sống. Nguyên nhân đến từ ba yếu tố hạ tầng chính – hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bài toán kinh tế đô thị – chưa được đảm bảo. Bên cạnh đó, biến động giá cả vật tư xây dựng và sự thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá nhà ở xã hội tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Thực tế cho thấy, không ít căn hộ được rao bán với mức giá gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao.

Về nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội tăng cao, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng: Một số thị trường trên thế giới, Chính Phủ các nước đã tập trung phát triển nhà ở xã hội và có những chính sách cụ thể đối với vấn đề này để đảm bảo nguồn cung nhà ở cho thị trường. Tại Việt Nam, thời gian vừa qua, Chính phủ đã cho thấy quyết tâm mạnh mẽ, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội thông qua Đề án nhà ở xã hội và Quỹ nhà ở quốc gia. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở quá lớn, qũy đất lại hạn hẹp nên rất khó để đáp ứng. Ngoài ra, sự chênh lệch cung – cầu, cùng với quy hoạch chưa đồng bộ, khiến nhà ở xã hội khó đến được tay người thực sự có nhu cầu. Theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng, diện tích nhà ở bình quân nên đạt từ 25–30 m²/người ở các đô thị loại I, nhưng thực tế hiện tại vẫn chưa đáp ứng được.

Tiện UBND Thành phố đang xây dựng Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2021 - 2030 (điều chỉnh) và xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2026 - 2030, trong đó có nhà ở xã hội, dự kiến chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội những năm sau nhiều hơn năm trước để phù hợp với tình hình thực tế thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố.

Cần cơ chế “mở khóa”

Theo các chuyên gia kinh tế, để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, cần tập trung vào các yếu tố cốt lõi như quỹ đất, hỗ trợ tín dụng và đơn giản hóa thủ tục đầu tư; chi phí mua đất cần được tính toán đúng và đủ, đồng thời lãi suất cho vay nên được giảm để tạo điều kiện thuận lợi hơn.

Chung cư trên đường Đồng Văn Cống, thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt/TTXVN

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết: Nhìn chung các cơ chế chính sách liên quan đến lĩnh vực nhà ở xã hội ngày càng thông thoáng và đã hỗ trợ tốt hơn cho những chủ đầu tư tham gia vào phân khúc này. Nhưng nếu được, chúng tôi vẫn mạnh dạn đề nghị Quốc hội cho phép thí điểm cơ chế “chỉ định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính và giảm chi phí tuân thủ pháp luật cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.

“Luật Nhà ở 2023 chưa cho phép UBND cấp tỉnh được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Còn Luật Xây dựng và các Luật Thuế hiện nay đã kiểm soát rất chặt chẽ chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội và cả lợi nhuận định mức của chủ đầu tư không vượt quá 10%, nên rất cần thiết xây dựng Nghị quyết thí điểm của Quốc hội theo tinh thần nói trên”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Cùng với đó, theo ông Lê Hoàng Châu, việc thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia, trong đó có Quỹ phát triển nhà ở xã hội, nhằm điều phối các nguồn vốn để thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ là định chế rất cần thiết, đồng thời, đây cũng là công cụ điều tiết thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Để phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương cho rằng, cần xác định rõ quỹ đất và giao cho nhà đầu tư phát triển theo hình thức KPI (chỉ số đánh giá kết quả thực hiện công việc), giữa Chính phủ và doanh nghiệp. Đồng thời, hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý, tín dụng và biên lợi nhuận. “Nếu có thể gỡ bỏ được những yếu tố này, đặc biệt là việc hỗ trợ nguồn vốn vay, lãi suất cho doanh nghiệp cũng như người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà và có những cơ chế đặc thù để họ vượt qua, thì mới đảm bảo được nguồn cung,” ông Sử Ngọc Khương nói.

"Từ góc nhìn xã hội học, những hệ lụy dài hạn nếu nhà ở xã hội tiếp tục vượt khỏi khả năng tiếp cận của người dân, tức là khi người dân không có nơi để an cư, có thể tạo ra những tệ nạn xã hội rất cao. Ở góc độ xã hội học, đây là một bài toán khá đau đầu ở các nước đang phát triển.”,  Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận định.

Trong bối cảnh mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được thúc đẩy, việc tháo gỡ các rào cản về pháp lý, quỹ đất và tài chính là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển đúng hướng. Nhà ở xã hội không chỉ là một giải pháp an sinh mà cần được nhìn nhận như một phần trong chiến lược phát triển đô thị bền vững – nơi người thu nhập thấp không chỉ có chỗ ở, mà còn được đảm bảo điều kiện sống, học tập và làm việc lâu dài.

Link gốc