Vài năm trở lại đây, tại các đô thị lớn, chung cư mới giá dưới 40 triệu đồng/m2 đã biến mất hoàn toàn khỏi thị trường. Đến nay, mặt bằng giá lại được nâng lên tầm cao mới, thị trường gần như không có sản phẩm giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Những tín hiệu tích cực hơn về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong chu kỳ mới được thể hiện rõ trong quý II năm nay và tính chung nửa đầu năm. Nguồn cung nhà đã tăng mạnh, lượng giao dịch cũng tăng tương ứng, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn luôn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng

Bên cạnh đó, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS quay trở lại thị trường trong 6 tháng đầu năm tăng 76% so với cùng kỳ năm. Đồng thời, số doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng 15%, với tổng vốn đăng ký tăng 20%. Bình quân mỗi tháng, có khoảng 430 doanh nghiệp BĐS mới được thành lập.

Báo cáo thị trường BĐS của VARS cho thấy, trong quý II, thị trường BĐS nhà ở ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ. Tính chung 6 tháng, tổng nguồn cung BĐS nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, bằng khoảng 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho.

Một góc TP.HCM. Ảnh: Trần Huy Lê

Hà Nội dẫn đầu tốc độ tăng giá bán chung cư

Nguồn cung vẫn được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, nhiều dự án quy mô lớn được tái khởi động sau khi tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đặc biệt là tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng - nơi nhu cầu ở cao nhất. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, sang trọng và gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m2.

Nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong nửa đầu năm tăng vọt, gấp 2 lần so với cùng kỳ, nhưng cơ cấu nguồn cung không có nhiều biến động, vẫn thể hiện xu hướng lệch pha, khi các dự án mở bán có giá trên 80 triệu đồng/m2 tăng mạnh.

Trong quý, toàn thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 54%, tăng 9 điểm % so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 61%, tương đương quý trước với hơn 22.000 giao dịch. Căn hộ chung cư vẫn chiếm tỷ trọng giao dịch, với hơn 56%, các dự án thấp tầng hấp thụ chậm vì giá cao.

Tính chung nửa đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 40.000 giao dịch, gấp 2 cùng kỳ. Nhiều dự án mở bán "ăn theo" các dự án lớn, "sóng" sáp nhập được hấp thụ tốt.

Bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết, với việc dòng tiền "dễ" bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt, cộng với sự phục hồi của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu BĐS nhà ở tăng cao ở mọi phân khúc. Đầu tư công đẩy manh, hạ tầng ngày càng thuận tiện khiến mặt bằng giá BĐS liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới.

TP. Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Theo sau là TP. Đà Nẵng và TP.HCM.

Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý II đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019). Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên. Mặt bằng giá thứ cấp tại Hà Nội cũng tăng trở lại khi các dự án mở bán mới đều có giá trên 75 triệu đồng/m2, lượng dự án dự kiến mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m2 tăng trưởng "đột biến", dù thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện.

Tại TP.HCM, mức giá bán bình quân là 77,1 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 48,3%. Tại TP. Đà Nẵng, mức giá bán bình quân đạt 66,4 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với quý trước và tăng mạnh 69,8% so với kỳ gốc.

Vị chuyên gia cho rằng, thanh khoản thứ cấp vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2 hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm. Mặt bằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao.

"Nửa cuối năm, thị trường BĐS sẽ tiếp tục duy trì đà phục hồi tốt. Song, thị trường vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Trong đó, giá nhà tiếp tục tăng do nhiều dự án sau khi được gỡ vướng phải gánh chi phí đội lên, ước tính khoảng 11% cho mỗi năm chậm tiến độ, chưa kể đến áp lực từ tiền sử dụng đất và chi phí tài chính ngày càng gia tăng. Ngoài ra, việc khó tiếp cận nhà ở của người trẻ và người thu nhập trung bình, làm giảm động lực mua ở thực, ảnh hưởng tới nền kinh tế nói chung", bà Miền cho hay.

Giá nhà ở tiếp tục tăng được dự báo tăng, ảnh hưởng bởi nhiều chi phí. Ảnh: VP

Lo ngại "bong bóng" tài sản mới đang hình thành

Đồng quan điểm về thị trường trường BĐS nửa đầu năm, ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy bày tỏ, thị trường phục hồi mạnh cả về sức mua và nguồn cung mới các phân khúc, thể hiện qua các sự kiện nhiều dự án mở bán rầm rộ cho dù số lượng vẫn chưa thực sự dồi dào đa dạng như giai đoạn 2018-2020.

Thế nhưng, giá BĐS nhìn chung vẫn tăng, căn hộ vừa túi tiền vẫn khan hiếm, nhà ở xã hội chưa thực sự đột phá; BĐS nghỉ dưỡng dù rục rịch nhưng chưa thấy sự khởi sắc; nhà phố thương mại kém hấp dẫn hơn trước.

Hiện nay, Chính phủ đang rất quyết tâm để đạt mục tiêu GDP từ 8% cho cả năm 2025, trong khi nửa đầu năm đã đạt ở mức 7,52%. Điều đó có nghĩa là áp lực và thách thức rất lớn cho nửa năm còn lại. Những yếu tố này không chỉ liên quan đến kinh tế vĩ mô mà còn liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS như tỷ giá, lạm phát, lãi suất, tăng trưởng tín dụng dễ dãi cùng với những cảnh báo về một đợt "bong bóng" tài sản mới có thể bắt đầu hình thành.

Tại thời điểm này, ông Hoàng băn khoăn về việc vận hành chính quyền địa phương 2 cấp ra sao để tăng động lực cho thị trường BĐS. Nhất là khâu giải quyết gỡ vướng cho các dự án vướng mắc thủ tục pháp lý, vốn đã được đề cập nhiều nhưng vẫn chậm, từ đó giải phóng nguồn cung mới được tốt hơn.

Đồng thời, việc áp dụng giá đất mới từ 1/1/2026 cũng sẽ tác động mạnh mẽ với giá BĐS nói chung. Thời gian gần đây một số trường hợp ở một vài địa phương mức giá đất thay đổi mạnh khi chuyển đổi mục đích sử dụng gây lo ngại cho người dân.

"Trước mắt, khó có thể đưa ra những dự báo cụ thể cho thị trường nửa cuối 2025. Song, có lẽ thị trường sẽ không có bùng nổ nhưng cũng không có dấu hiệu đi xuống. Thị trường vẫn duy trì sức mua như nửa đầu năm, thể hiện qua mức độ tiêu thụ nguồn cung mở bán mới ở khoảng 50-60%", ông Hoàng nhận định.

Vũ Phạm-Link gốc