Diễn biến thị trường bất động sản nửa đầu năm nay cho thấy bức tranh đa chiều: nguồn cung mới được cải thiện, một số phân khúc ghi nhận sự sôi động trở lại, trong khi những yếu tố khác vẫn cần thêm thời gian để phục hồi rõ nét.

Từ các căn hộ chung cư cho đến đất nền, tâm lý chờ đợi vẫn bao trùm lên phần lớn nhà đầu tư. Trong khi đó, nhóm người mua ở thực phải cân nhắc kỹ hơn trước bài toán tài chính ngày càng nặng nề. Liệu thị trường 2025 sẽ tiếp tục "lặng sóng" hay đang dần bước vào một chu kỳ hồi phục mới?

Những mảng màu đối lập của thị trường

Ở phân khúc chung cư, nhà đầu tư nhỏ lẻ gần như “án binh bất động”. Bà Trần Thu Lan - một nhà đầu tư tại phường Thanh Xuân (Hà Nội) chia sẻ: “Tôi từng quen với việc lướt sóng căn hộ, nhưng giờ không dám xuống tiền. Lãi suất tuy có dấu hiệu giảm nhưng thu nhập từ việc cho thuê không đủ hấp dẫn, chưa kể rủi ro về thanh khoản”.

Thị trường địa ốc quý IV sẽ xuất hiện nhiều “gam màu sáng” rõ nét hơn?

Ngược lại, những người mua ở thực lại đối diện áp lực giá cao. Ông Nguyễn Văn Hoàng, một nhân viên văn phòng tại phường Cầu Giấy cho biết: “Vợ chồng tôi tính mua căn hộ khoảng 2 tỷ đồng ở Hà Nội, nhưng thực tế mức giá trung bình đã vượt 3 tỷ. Khoản chênh lệch quá lớn khiến chúng tôi buộc phải trì hoãn kế hoạch. Thậm chí, tìm nhà ở những khu vực xa trung tâm cũng khó có giá đó, nếu có thì chỉ là những căn hộ cũ kĩ tại những chung cư “già tuổi”, hạ tầng xuống cấp”.

Phân khúc đất nền cũng chứng kiến sự chững lại. Dù một số khu vực có quy hoạch hạ tầng mới, nhà đầu tư vẫn thận trọng. Ông Lê Quang Hải, một nhà đầu tư tại Hải Phòng nói: “Nếu 2 - 3 năm trước tôi sẵn sàng mua đón sóng hạ tầng, thì nay tôi giữ tiền mặt. Thị trường đất nền khó đoán, lại ít thanh khoản, nên chờ đợi an toàn hơn, nhiều nơi được đồn đoán quy hoạch, giá được môi giới “thổi phồng”, tuy nhiên nhà đầu tư cần nghe ngóng những thông tin chính xác từ cơ quan nhà nước, tránh tiền mất tật mang”.

Bên cạnh đó, phân khúc nhà phố và biệt thự đang vẽ lên bức tranh nhiều màu sắc, nhiều sản phẩm được chào bán ở mức rất cao, những căn mặt phố được rao bán với giá hơn 1 tỷ đồng/m2, thậm chí có những căn hộ chạm ngưỡng gần 3 tỷ đồng/m2.

Ông Phạm Quốc Anh - Môi giới có hơn 20 năm kinh nghiệm tại phường Đống Đa nhận định, nhìn chung, giai đoạn này cho thấy sự phân hóa mạnh: nhà đầu tư ngắn hạn thể hiện rõ sự dè chừng, nhà đầu tư dài hạn chọn lọc “sân chơi” pháp lý minh bạch, gắn với hạ tầng giao thông lớn. Điều này phản ánh sự thận trọng của thị trường trước nhiều biến động.

"Gam màu sáng" vẫn là chủ đạo của thị trường địa ốc cuối năm

Đánh giá về thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết: “Từ đầu năm, thị trường bất động sản đã bước vào chu kỳ mới, có nhiều thuận lợi và luôn duy trì trên đà phát triển, có thể nói, gam màu chủ đạo của thị trường vẫn là những gam màu sáng với nhiều điểm tích cực như nguồn cung dồi dào và niềm tin thị trường đang dần được khôi phục.

Bà cho biết thêm, trong thời gian vừa qua, nguồn cung đã được cải thiện rõ rệt và mức độ thanh khoản được đánh giá là không hề thấp, với những dự án khu vực phía Bắc mới được bàn giao đã ghi nhận rất nhiều tín hiệu tích cực từ khách hàng. Trong khi đó, tại khu vực phía Nam, nhiều dự án thời gian qua bị vướng mắc đã được đẩy mạnh phát triển, điều này cho thấy những “giỏ hàng tồn” cũng đang được hấp thụ một cách rất tích cực.

Về động lực thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, trong quá trình phát triển đô thị hóa tại Việt Nam, con số tỷ lệ đô thị hóa rơi vào khoảng 44%, đây chính là một động lực rất lớn để phát triển các dự án nhà ở xã hội hay thương mại dịch vụ. Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận ngày càng nhiều dòng vốn ngoại “đổ vào”, đồng thời triển khai rất nhiều hạ tầng giao thông trọng điểm, đó chính là những “bệ phóng” rất lớn để thúc đẩy thị trường bất động sản.

Nhận định về thị trường bất động sản những tháng cuối năm, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, quý IV sẽ xuất hiện nhiều “gam màu sáng” rõ nét hơn. Việc hàng loạt dự án tung thông tin nguồn cung và chuẩn bị ra mắt trong giai đoạn này được xem là tín hiệu tích cực, tạo ra những “làn sóng mới” giúp thị trường sôi động trở lại. Đây là cơ hội để cả nhà đầu tư cá nhân lẫn người mua ở thực tiếp cận sản phẩm phù hợp, an toàn, thay vì phải đối mặt với rủi ro bị cuốn xa khỏi mục tiêu ban đầu.

Người mua bất động sản trong giai đoạn hiện nay nên đặt nhu cầu thực và sự an toàn tài chính lên hàng đầu, thay vì chạy theo tâm lý “lướt sóng”. Việc lựa chọn dự án cần dựa trên yếu tố pháp lý minh bạch, vị trí có tiềm năng phát triển và hạ tầng đồng bộ, thay vì quá tin vào các chiêu khuyến mại hấp dẫn. Đồng thời, người mua nên cân nhắc kỹ khả năng vay vốn, tránh vượt ngưỡng an toàn để không biến giấc mơ an cư thành gánh nặng trả nợ.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, sự kiên nhẫn quan sát và lựa chọn sản phẩm có giá trị sử dụng thực sẽ giúp hạn chế rủi ro. Đây cũng là cách để bảo toàn nguồn vốn, đồng thời nắm bắt cơ hội bền vững trong dài hạn.

Tiến Anh-Link gốc