Trong số các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên TTCK, mã DXG của CTCP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh được xếp vào nhóm có mức giá cao. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả kinh doanh tương đối ấn tượng, DXG đang đối mặt với nhiều rủi ro.

Chiến lược dài hạn

Có thể khẳng định, DXG đã “lột xác” thành công từ một công ty thuần túy môi giới thành công ty bất động sản với chuỗi khép kín từ đầu tư dự án, xây dựng cho đến môi giới. Nhờ xuất thân từ công ty môi giới nên DXG có lợi thế rất lớn về mạng lưới phân phối hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.

Theo thống kê, DXG hiện có trên 200 đại lý cùng với khoảng 2.000 nhân viên và cộng tác viên chuyên nghiệp có mặt khắp cả nước. Đặc biệt, nhờ chiến lược tập trung xây dựng quỹ đất vào giai đoạn 2013-2015 tại các khu vực trọng điểm nên DXG hiện có quỹ đất tương đối lớn và trải dài trên cả 3 miền.

Cụ thể, DXG hiện đang tập trung tham gia phát triển các dự án phát triển chung cư tại 2 thành phố lớn tập trung đông dân cư và có mức thu nhập cao là TPHCM và Hà Nội. Bên cạnh đó, DXG cũng có chiến lược phát triển đất nền tại Đồng Nai, Bình Dương, Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Quốc và Phan Thiết.

Mặc dù cuối tháng 4 vừa qua, DXG đã điều chỉnh giảm kế hoạch kinh doanh năm 2015 theo hướng giảm doanh thu và lợi nhuận sau thuế từ mức 1.600 tỷ đồng và 306 tỷ đồng xuống còn 1.350 tỷ đồng và 243 tỷ đồng nhưng DXG vẫn được giới đầu tư đánh giá cao.

Đến thời điểm hiện tại, DXG vẫn chưa công bố chính thức con số lợi nhuận quý II, nhưng chỉ cần nhìn lại kết quả kinh doanh quý I sẽ thấy được khả năng hoàn thành kế hoạch năm của doanh nghiệp rất lớn. Cụ thể, doanh thu và lợi nhuận trong quý đạt 171,6 tỷ đồng và 59,3 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng lần lượt là 86% và 167%.

Theo phân tích của CTCK Ngân hàng Công thương Việt Nam (CTS), triển vọng tăng trưởng của DXG rất lớn khi các khoản đầu tư của doanh nghiệp đều khả quan, phù hợp nhu cầu thị trường ngày càng tăng đối với các sản phẩm căn hộ chung cư tại Hà Nội và TPHCM.

Bên cạnh đó, việc phát triển các sản phẩm biệt thự biển, nghỉ dưỡng tại các địa bàn như Phú Quốc, Đồng Nai phù hợp với xu thế đầu tư bất động sản hiện nay khi người nước ngoài bắt đầu được sở hữu bất động sản. Nhờ vậy, DXG có thể đảm bảo được nguồn thu tốt trong vài năm tới.

Tăng vốn nóng

Kết quả kinh doanh ấn tượng là yếu tố đẩy giá CP DXG lên hàng top những doanh nghiệp bất động sản trên TTCK. Cụ thể, DXG chốt phiên giao dịch cuối tuần vừa qua ở mức 19.400 đồng/CP. Đây là mức giá cao nhất của DXG trong vài năm trở lại đây. Mặc dù được giới đầu tư đánh giá cao qua mức giá đang giao dịch, nhưng mã CP DXG vẫn đối mặt với nhiều rủi ro.

Đầu tiên là rủi ro pha loãng CP. DXG được biết đến là một trong những doanh nghiệp có tốc độ tăng vốn nhanh. Từ mức 401,4 tỷ đồng vào năm 2011 lên 1.062 tỷ đồng vào thời điểm cuối năm 2014. Trong quý I , DXG tiếp tục thực hiện tăng vốn điều lệ bằng việc phát hành 10,6 triệu CP để trả cổ tức, nâng vốn điều lệ lên 1.168 tỷ đồng.

Tuy nhiên, với việc phát hành thêm CP liên tiếp này, nếu lợi nhuận năm 2015 thu được không theo kịp đà tăng của vốn chủ sở hữu, lợi nhuận thu được trên mỗi CP sẽ có nguy cơ giảm so với năm 2014. Bên cạnh việc tăng vốn bằng phát hành CP, trong năm 2015, DXG còn có kế hoạch phát hành trái phiếu doanh nghiệp (tối đa 1.000 tỷ đồng) nhằm bổ sung vốn cho các hoạt động đầu tư trong thời gian tới. Thế nhưng, nếu kế hoạch phát hành trái phiếu không thành công, DXG lại đứng trước khả năng thiếu vốn để đầu tư cho các dự án trọng điểm.

Thời gian gần đây, DXG còn mở rộng hoạt động sang lĩnh vực xây dựng. Theo DXG,  biên lợi nhuận từ việc xây dựng các công trình nhà ở của doanh nghiệp từ 7-8%,  cao hơn mặt bằng chung của thị trường do công ty con không phải tham gia đấu thầu mà được công ty mẹ trực tiếp chỉ định. Việc tham gia hợp tác với chủ đầu tư trong  việc các dự án thứ cấp không chỉ đem lại lợi nhuận cho DXG mà còn giúp DXG  giám sát tiến độ của nhà thầu.

Tuy nhiên, theo đánh giá của CTS, năng lực xây dựng của DXG hiện còn thấp do mới đi vào hoạt động kể từ năm 2013. Đóng góp của mảng kinh doanh này đối với DXG là rất hạn chế, chỉ chiếm 9% cơ cấu doanh thu năm 2014. Biên lợi nhuận gộp của đơn vị này cũng chỉ đạt 27,9%, thấp nhất trong số 3 mảng hoạt động của DXG.

Hải Hồ