Việc nguồn cung hạn chế tại TP.HCM đã và đang thúc đẩy nhà đầu tư hướng đến các tỉnh vùng ven, đặc biệt là Đồng Nai, Bình Dương,... nhờ có quỹ đất lớn, giá cả hợp lý và cơ sở hạ tầng được cải thiện đã giúp các khu vực này chiếm ưu thế về các dự án nhà ở trong thời gian qua.
Nguồn cung nhà ở khan hiếm tại TP.HCM
Báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường bất động sản nhà ở quý IV/2021 vừa công bố cho thấy, đối với phân khúc căn hộ tại TP.HCM, lượng giao dịch trong năm 2021 đạt hơn 9.430 căn, giảm 58% theo năm và là mức thấp nhất được ghi nhận từ 2017.
Dù vậy, nhu cầu mua nhà vẫn khả quan khi tỷ lệ hấp thụ đạt 81%. Trong đó, căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch, chiếm 69% tổng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 90%, lượng tồn kho thấp đã hỗ trợ cho tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt 78% trong năm 2021.
Riêng trong quý IV/2021, lượng giao dịch đạt gần 5.600 căn, mức tăng ấn tượng so với con số hơn 400 căn trong quý III, nhưng vẫn giảm 35% theo năm, căn hộ hạng B chiếm 75% tổng giao dịch quý IV và tăng 75% theo năm. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới chiếm 94% tổng lượng giao dịch trong quý IV với tỷ lệ hấp thụ đạt 91%.
Theo Savills Việt Nam, đa số các dự án căn hộ không thay đổi giá bán, ngoại trừ 5 dự án đã tăng giá bán lên đến 11% theo quý do giá cao ở các giai đoạn mở bán mới hoặc ở những căn cuối ở những dự án có tiến độ xây dựng tốt. Sau một quý III có tình hình hoạt động chậm, các công trường đã đi vào hoạt động trở lại và đang gấp rút thi công để kịp tiến độ bàn giao.
“Để kích cầu, các chủ đầu tư có nhiều chính sách ưu đã dành cho người mua như giảm giá, tặng voucher mua hàng, hay quà tặng cho khách hàng. Ngoài ra còn các chính sách hỗ trợ tài chính như hỗ trợ vay lên tới 70% giá trị căn hộ, chính sách thanh toán dài hạn, trả lãi trên số tiền đặt cọc hoặc trên tỷ lệ nhất định của giá bán”, Savills Việt Nam cho hay.
Đáng chú ý, Savills Việt Nam còn cho biết, rất khó để tìm kiếm căn hộ bình dân đáp ứng lượng nhu cầu nhà ở lớn. Các dự án hạng C có giá bán trung bình trong năm 2021 ở mức giá bán đạt 56,5 triệu đồng/m2, tăng 27% theo năm.
Tại riêng quý IV/2021, ngoại trừ 1 dự án có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, các dự án Hạng C có giá bán giao động từ 37 đến 60 triệu đồng/m. Các dự án cải thiện về chất lượng phát triển có đa dạng tiện ích nội khu, thiết bị và vật liệu bàn giao từ các nhà cung cấp nổi tiếng, hay gần khu dân cư hiện hữu và cơ sở hạ tầng công cộng.
Trước việc mức giá cao, cũng như nguồn cung căn hộ khan hiếm tại TP.HCM, thì Bình Dương đang trở thành khu vực có nguồn cung căn hộ bình dân lý tưởng thay thế cho TP.HCM nhờ vào lợi thế tiếp giáp cũng như mức giá bán thấp hơn và tốc độ đô thị hóa cao.
Theo Savills Việt Nam, trong 2021, nguồn cung sơ cấp của Bình Dương cao hơn TP.HCM 5%, và lượng giao dịch nhiều hơn TP.HCM 42%. Giá bán trung bình của căn hộ ở Thuận An (Bình Dương) đạt 40,8 triệu đồng/m2 và ở Dĩ An là 37 triệu đồng/m2, thấp hơn giá bán trung bình của căn hộ hạng C ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) là 41,8 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, với phân khúc biệt thự, nhà phố, năm 2021, thị trường tại TP.HCM được đánh giá là năm khan hiếm nguồn cung do ảnh hưởng của dịch COVID-19, trong đó, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà phố giảm 65% theo năm còn khoảng 1.200 căn, thấp nhất kể từ năm 2016; nhà phố thương mại có hơn 200 căn, giảm 85% theo năm, và chỉ chiếm 17% tổng nguồn cung sơ cấp; nhà phố liền kề chiếm 62% thị phần.
Riêng quý IV/2021, nguồn cung sơ cấp biệt thự , nhà phố là gần 400 căn, giảm 23% theo quý và giảm 58% theo năm. Không có dự án mới được mở bán trong quý này, nguồn cung mới khoảng hơn 170 căn đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của ba dự án hiện hữu tại các quận ngoài trung tâm gồm: Quận 9, 12 và Gò Vấp. Trong đó, nhà phố liền kề chiếm 63% nguồn cung mới. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm khi các chủ đầu tư dời kế hoạch mở bán 7 dự án sang năm 2022.
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, mặc dù trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp khan hiếm nhưng chất lượng phát triển tại các khu phức hợp ngày càng tốt, nhu cầu bất động sản liền thổ gia tăng, đặc biệt là các sản phẩm có giá cao.
Cụ thể, trong 3 năm gần đây, tỷ trọng sản phẩm có giá bán trên 18 tỷ đồng/căn có nguồn cung sơ cấp lẫn lượng bán tăng. Riêng trong năm 2020 và 2021, phân khúc này chiếm hơn 50% tổng nguồn cung sơ cấp và chiếm tỷ trọng cao trên tổng lượng giao dịch (43% vào năm 2020 và 51% vào năm 2021). Năm 2019, phân khúc này chỉ chiếm 32% nguồn cung sơ cấp và 28% lượng giao dịch. Còn riêng quý IV/2021, các căn trên 18 tỷ đồng chiếm 90% lượng bán.
Nhà ở ‘chiếm sóng’ vùng ven
Các chuyên gia Savills cũng dự báo, nguồn cung tương lai tại các tỉnh vùng ven đến năm 2024, cụ thể ở Bình Dương ước tính là gần 48.000 căn, trong đó Thuận An và Dĩ An chiếm 83% thị phần. Đặc biệt, với việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông như tuyến Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, tuyến xe buýt nhanh nối thành phố mới Bình Dương và quận 9, và tuyến Metro 3B sẽ góp phần thu hút người mua đến Bình Dương.
Trong khi đó, tại TP.HCM, theo dự báo của Savills đến 2025, nguồn cung dự kiến đạt hơn 145.500 căn từ 114 dự án, trong đó 40% là đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu. TP. Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu nguồn cung tương lai với 46% thị phần.
Trong đó, căn hộ hạng B được kỳ vọng dẫn dắt thị trường với 51% nguồn cung tương lai, theo sau đó là dự án hạng C với 37% thị phần.
“Tình hình hoạt động khả quan của quý IV/2021 sẽ khuyến khích các chủ đầu tư mở bán, theo đó sẽ có khoảng 20.800 căn từ 43 dự án được kỳ vọng mở bán trong năm 2022 và các chủ đầu tư trong nước cung cấp 93% thị phần. Đặc biệt, trong 5 năm trở lại đây, lượng mở bán mới hàng năm đạt khoảng 27.000 căn, lượng bán trung bình hàng năm đạt 33.000 căn, và tỷ lệ hấp thụ đạt trung bình mỗi năm 85%, cho thấy lượng mở bán trong năm 2022 có thể đạt mức hấp thụ tốt”, Savills Việt Nam dự báo.
Đối với phân khúc biệt thự, nhà phố, Savills Việt Nam cho rằng,, với tình trạng dân số đô thị tăng trưởng nóng tại TP.HCM và sự phát triển hạ tầng giao thông liên tỉnh cải thiện, người mua bất động sản liền thổ ngày càng quan tâm đến các địa điểm đầu tư lân cận như Đồng Nai và Bình Dương, bởi cả hai tỉnh này đều thu hút các chủ đầu tư lớn như Novaland, Vingroup, Nam Long, CFLD và Capitaland.
“Với quỹ đất sẵn có lớn, giá đất hợp lý và cơ sở hạ tầng ngày càng cải thiện, Đồng Nai và Bình Dương đang vượt qua TP.HCM về cả nguồn cung và lượng giao dịch. Năm 2021, nguồn cung sơ cấp của Đồng Nai nhiều hơn TP.HCM khoảng 130% và lượng giao dịch nhiều hơn TP.HCM khoảng 160%. Nguồn cung của Đồng Nai được thúc đẩy bởi các dự án quy mô lớn ở Biên Hòa. So với TP.HCM, Bình Dương cũng có nguồn cung sơ cấp cao hơn 23% và lượng giao dịch cao hơn 2%”, Savills Việt Nam thông tin.
Bên cạnh đó, nguồn cung tương lai ở các tỉnh lân cận sẽ tiếp tục đáp ứng nhu cầu bất động sản liền thổ trước bối cảnh thiếu hụt nguồn cung tại TP.HCM. Dự kiến đến năm 2024, Đồng Nai sẽ có nguồn cung tương lai hơn 17.700 căn, nhiều hơn TP.HCM 105%. Bình Dương dự kiến tung ra 7.400 căn vào năm 2024 do trọng tâm là căn hộ hơn là nhà ở liền thổ.
Cũng theo dự báo của Savills Việt Nam, trong dài hạn, Chính phủ sẽ tiếp tục khuyến khích phát triển nhà ở tại các quận ngoại thành có quỹ đất rộng, bởi chính quyền TP.HCM đang lên kế hoạch chuyển đổi năm huyện ngoại thành (Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ) thành các “quận nội thành” vào năm 2030.
Đến năm 2024, nguồn cung tương lai dự kiến đạt gần 9.400 căn, trong đó tỷ lệ Biệt thự/ Nhà phố chiếm 92%. Với quỹ đất lớn và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các quận 2, 9 và huyện Bình Chánh tiếp tục là tâm điểm phát triển bất động sản liền thổ. Trong đó, huyện Bình Chánh dự kiến có nguồn cung tương lai nhiều nhất chiếm 27% thị phần, tiếp theo là quận 2 với 18% và quận 9 với 16%.
“Riêng năm 2022, nguồn cung tương lai của phân khúc biệt thự, nhà phố ước tính gần 1.400 căn từ giai đoạn tiếp theo của ba dự án hiện hữu và chín dự án mới. Biệt thự, nhà phố sẽ chiếm ưu thế với 83% thị phần”, Savills Việt Nam dự báo.