Trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu “xì hơi”, thanh khoản xuống thấp kỷ lục, nhiều môi giới, đầu nậu đang tìm đủ mọi cách để thuyết phục khách hàng xuống tiền, trong đó có thổi giá lên cao rồi tung chiêu khuyến mãi ảo.
Suốt nhiều tháng qua, các thông tin quy hoạch đã không ngừng thổi hơi nóng vào thị trường bất động sản TP. Hà Nội. Đặc biệt, ở các khu vực có thông tin lên quận như Đông Anh, Gia Lâm, hay khu vực quy hoạch hạ tầng, vành đai như Thường Tín, Hà Đông… giá nhà đất vẫn neo cao ngất ngưởng.
Giá rao bán “nhảy múa”
Trong 5 năm tới, TP. Hà Nội đặt mục tiêu sẽ có 3-5 huyện lên quận, trong đó Đông Anh và Gia Lâm được lựa chọn để “về đích” trong năm 2023. Thông tin này khiến giá đất trên địa bàn hai huyện này từng “sốt sình sịch” và vẫn đang trong xu hướng tăng bất chấp đà giảm của thị trường chung.
Anh Phong, chủ một sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội, cho hay kể từ năm 2020 đến nay, giá đất tại 2 khu vực này tăng rất mạnh, nhiều lô đã tăng 2-3 lần. Hiện giá vẫn tiếp tục tăng mạnh khoảng 40 - 50% so với đầu năm 2022.
Điển hình, tại Đông Anh, dù không còn ở giai đoạn đỉnh sốt, nhưng giá đất vẫn giữ đà tăng trung bình 10 - 20% với các vị trí nằm trong ngõ, 30 - 40% ở mặt đường lớn. Như tại các xã Kim Chung, Tiên Dương, Uy Nỗ, Vĩnh Ngọc, Dương Nội,…đều tăng từ 20% so với năm ngoái.
Đơn cử như giá đất tại xã Kim Chung, những tháng cuối năm 2021 giá đất trung bình tại đây rơi vào khoảng 29 triệu đồng/m2, tuy nhiên, hiện tại, theo khảo sát giá đất tại địa bàn này rơi vào khoảng 38-40 triệu đồng/m2.
Hay như tại xã Uy Nỗ, khảo sát thực tế cho thấy các khu phân lô diện tích 40 - 60m2/lô, đang có giá 45 - 60 triệu đồng/m2. Đất nằm ở đường ngõ (ô tô có thể tránh nhau) dao động từ 70 - 80 triệu đồng/m2. Cá biệt, có những lô nằm gần đường lớn hiện vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Nhà đầu tư cần thận trọng với các chiêu trò "làm giá" khi xuống tiền mua nhà đất ở thời điểm hiện tại.
Không chỉ dựa trên thông tin quy hoạch để thổi giá, nhiều môi giới, đầu nậu đang tung chiêu trò nâng giá bán lên sau đó rao bán với chính sách chiết khấu 50-60% để “dụ” khách hàng.
Chuyển nhà về quận 7, TP. HCM từ năm 2018, chị Đỗ Hoài Phương kể hàng xóm nhà chị thời gian qua rao bán nhà 3 tầng, diện tích 4x19m, giá 16,5 tỷ đồng. Khi mọi người thắc mắc sao bán giá cao thế thì chủ nhà nói nghe tư vấn của môi giới, cứ rao cao rồi sau khách “mặc cả” xuống là vừa.
“Biết là nói thách, nhưng như vậy thì hết hồn. Nhà tôi ngay bên cạnh, cùng điều kiện, cao hơn 1 tầng, vào thời điểm sốt năm 2021 cũng chỉ có giá 12 tỷ đồng. Giờ thị trường ế ẩm, giá cao thế thì ai hỏi. Giờ người ta khôn lắm, dễ gì qua mặt được”, chị Phương nói.
Thận trọng khi rót tiền
Gần 10 năm buôn đất ở vùng ven TP.HCM, anh Hoàng Kiên chia sẻ thời gian qua thị trường chững lại, anh vùng nhóm cộng sự tích cực đi khảo sát giá tại một số tỉnh lân cận. Nhìn chung giá nhà đất, đất nền đang có xu hướng đi ngang, thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng” rất nhiều nhưng mức giảm thực tế chưa sâu.
Đáng chú ý, để bán được hàng, ngoài việc thổi giá trị thực lên cao để rao bán giá rẻ đi, không ít môi giới còn tung ra những thông tin mập mờ về vị trí, hạ tầng, pháp lý… để “dụ” khách hàng, tiềm ẩn những rủi ro lớn có thể nảy sinh.
“Tôi vừa đi xem một căn nhà 5 tầng 30m2 ở Bến Cát, Bình Dương, được rao bán giá 3,5 tỷ đồng, thông tin cung cấp là có đường rộng 2 ô tô tránh nhau thoải mái. Nhưng khi đến nơi thì nhận thấy đường chỉ đủ một ô tô “lái lụa” có thể đi qua. Giá như vậy tưởng rẻ thành ra quá đắt”, anh Kiên chia sẻ.
Trước những chiêu trò thổi giá, thông tin mập mở để bán hàng trong bối cảnh thị trường ế ẩm, giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản đúng là đang trong chu kỳ đi xuống, mặt bằng giá đang có mức giảm bình quân 10-15% so với năm 2021. Nhiều trường hợp có nhu cầu “thoát hàng”, giá có thể giảm 15-30%.
Tuy nhiên, để an toàn các nhà đầu tư cần quan sát và so sánh giá thị trường xung quanh xem mức giảm là thật hay ảo, không đặt niềm tin quá lớn vào môi giới hay các chiêu cắt lỗ, bán gấp, thanh lý... tránh trường hợp mua rẻ so với giá thổi nhưng lại quá cao so với giá thực tế.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khẳng định sự tăng giá của một số khu vực là do “nhạy cảm” với sự biến động của thị trường, một số sàn giao dịch, môi giới BĐS đói doanh thu tranh thủ làm giá, tạo sóng, gây thu hút để chốt bán, ăn phí hoa hồng.
Bên cạnh đó, đa phần những người định bán nhà sẽ lên mạng tra cứu thông tin, thấy môi giới rao bán giá cao, sợ bán rẻ phải chịu thua thiệt nên cũng rao cao hơn.
Vì vậy, các nhà đầu tư khi tìm hiểu thông tin hay mua bất động sản cần cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cần thận trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch. Đồng thời, cần lựa chọn những môi giới có uy tín.
“Có thể sẽ mất 6-12 tháng tới mới hy vọng tìm ra những giải pháp giúp thị trường hồi phục. Từ nay tới đó giá có thể còn tiếp tục giảm. Theo đó, khi xuống tiền vào thời điểm này, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ, nếu mức giảm sâu là thật thì có thể mua vào, nhưng nếu còn mập mờ thì không nên mạo hiểm”, một chuyên gia khuyến cáo.