Với lợi thế “của nả” dư dả cùng quỹ đất sẵn sàng cho thuê, cổ phiếu nhóm bất động sản khu công nghiệp được đánh giá cao trong bối cảnh thị trường đang bị áp lực lạm phát đè nặng. Tuy nhiên, cơ hội nhiều cũng đi kèm thách thức.
Dưới áp lực của lạm phát lớn dần, VN-Index đang trong giai đoạn “trồi sụt thất thường”. Song nhóm cổ phiếu BĐS KCN vẫn đang cho thấy nhiều tín hiệu khởi sắc, trái ngược với thị trường chung.
Nhiều lợi thế riêng
Như trong phiên 14/6 vừa qua, mặc dù thanh khoản thấp nhưng dòng tiền vẫn tìm cơ hội ở nhóm BĐS KCN, nhiều cổ phiếu đã ghi nhận sự bứt phá như
KBC
,
NTC,
GVR,
IDC,
LHG,
PHR,... thậm chí
VGC còn bao phủ bởi “sắc tím".
Nhờ có "của để dành" dư dả cùng tiềm năng lớn, cổ phiếu BĐS KCN đang được dòng tiền tìm đến trong bối cảnh thị trường chung ảnh hưởng bởi lạm phát gia tăng.
Giới phân tích cho rằng, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) có những lợi thế riêng nhờ “của nả” khá dư dả đến từ những khoản doanh thu chưa thực hiện ngắn và dài hạn hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ. Nhờ đó dòng tiền của các doanh nghiệp KCN về đều đặn, duy trì được lượng tiền và tiền gửi ổn định mà không cần phải vay nợ nhiều.
Chẳng hạn, tính đến cuối quý I/2022, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (
SIP) có khoản doanh thu chưa thực hiện ngắn và dài hạn lên đến 10.598 tỷ đồng. Nhờ đó, không khó để công ty duy trì lượng tiền và tiền gửi trên 4.000 tỷ đồng như những quý trước đó.
Cùng thời điểm, CTCP KCN Nam Tân Uyên (
NTC) cũng có gần 3.100 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện và số dư tiền và tiền gửi 1.450 tỷ đồng. Nhìn chung, các khoản lãi tiền gửi đã đóng góp đáng kể vào lợi nhuận của Nam Tân Uyên nói riêng, cũng như hầu hết các doanh nghiệp BĐS KCN khác nói chung.
Ngoài ra, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) còn cho rằng, tiềm năng BĐS KCN rất lớn với hai phân khúc chính sẽ được khai thác, bao gồm cho thuê đất và cho thuê nhà xưởng xây sẵn nhờ tốc độ phát triển của thương mại điện tử và làn sóng FDI vào Việt Nam.
Đồng quan điểm, trong báo cáo mới nhất, SSI Research nhận định, nhu cầu thuê đất tại các KCN sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực nhờ việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng được ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư. Bên cạnh đó, tỷ giá VND/USD cũng ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia.
Hơn nữa, các chính sách như miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo hay ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ thu hút FDI vào Việt Nam. Ngoài ra, Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid cũng có thể đẩy nhanh quá trình dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam.
Thực tế, ngay trong Quý I/2022 đã ghi nhận doanh nghiệp vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài “đổ bộ” vào các KCN Việt Nam. Cụ thể, vào cuối tháng 2 Tập đoàn Framas - nhà sản xuất máy ép phun hàng đầu của Đức, đã thuê một cơ sở xây sẵn rộng 20.000m2 tại KCN Nhơn Trạch 2 (Đồng Nai), hợp đồng thuê thời hạn 10 năm. Giữa tháng 3, tỉnh Bình Dương trao giấy chứng nhận đầu tư cho Tập đoàn LEGO (Đan Mạch) dự án thuộc KCN VSIP III, tổng vốn hơn 1 tỷ USD.
Hay như trong cuối quý I, Tập đoàn Fuchs (Đức) thuê khu đất đất rộng 20.000m2 để xây dựng nhà máy mới tại KCN Phú Mỹ 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu) hay CapitaLand Development ký biên bản ghi nhớ đầu tư 1 tỷ USD với tỉnh Bắc Giang phát triển KCN, hậu cần, đô thị.
“Mặc dù nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 nhưng Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn, tiềm năng đối với nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút FDI vào ngành kinh doanh BĐS”, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhìn nhận.
Còn nhiều bất cập
Mặc dù được đánh giá nhiều tiềm năng song một số ý kiến cho rằng, mô hình KCN Việt Nam hiện nay đã lỗi thời. Để bắt kịp làn sóng đầu tư trong tương lai việc thay đổi mô hình theo quy hoạch mới là điều cần thiết.
Không chỉ vậy, diện tích cho thuê dành cho sản xuất phần lớn thường hạn chế nhà đầu tư trung tâm dữ liệu và logistics; thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư còn chồng chéo, phức tạp... Và chính những hạn chế về kết cấu hạ tầng và vướng mắc liên quan đến pháp lý, đang gây ra tác động không tốt đối với nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, BĐS KCN Việt Nam còn cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực về việc thu hút nguồn vốn FDI.
Số liệu thống kê từ Bộ KH&ĐT cho thấy, 16% doanh nghiệp khối FDI chuyển đơn hàng sang nước khác, khoảng 18% doanh nghiệp cân nhắc chuyển đơn hàng.
Vì vậy, việc phát triển BĐS KCN cần phải hợp nhất các dự án theo ngành để tạo ra mạng lưới sản xuất, chuỗi giá trị, làm giảm sự mất cân bằng trên phạm vi cả nước.
Đồng thời, đẩy mạnh mô hình KCN mới, ưu tiên dự án công nghệ hiện đại, hàm lượng tri thức cao, thân thiện với môi trường, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên, sản phẩm mang lợi thế cạnh tranh, ít sử dụng đất, tránh phát triển KCN chỉ với mục tiêu khai thác tiềm năng, nguồn lực đất đai. Quan trọng hơn là phải sớm hoàn thiện cơ chế chính sách, thủ tục pháp lý nhằm tăng cường hợp tác đầu tư nước ngoài.
Từ đầu năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định thanh lập 9 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng từ 3-4 năm kể từ khi được thành lập và thời gian hoạt động 50 năm kể từ ngày thành lập.
Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP nổi bật với việc gỡ bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN.
Tuy nhiên, theo SSI Research, nguồn cung các khu công nghiệp mới này có thể đi vào hoạt động vào cuối 2023 đến năm 2025. Dù các thủ tục pháp lý liên quan đến việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được đơn giản hóa nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm, có thể dẫn đến làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của dự án.
“Với bối cảnh kinh tế của Việt Nam như hiện nay, để đón dòng vốn FDI thì phải có cái nhìn toàn diện. Thời gian tới, cần các chính sách thông suốt, hệ thống luật pháp thuận lợi, tạo điều kiện cho đầu tư và DN nước ngoài rót vốn vào thị trường Việt Nam”, TS Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT) đánh giá.