Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch COVID-19 trong hơn 2 năm qua và đang trong thời kỳ phục hồi, nhưng giá các phân khúc bất động sản (BĐS) vẫn liên tục tăng. Năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%, giá đất nền tăng 20 - 30% so với cuối năm 2020 và trong 5 tháng qua, giá BĐS vẫn tiếp tục tăng.
Nguy cơ bong bóng
Tại hội thảo chuyên đề “Phát triển thị trường vốn và thị trường BĐS” mới đây, theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi, việc các phân khúc BĐS tăng giá trên thị trường là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng.
Còn rà soát của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, giá BĐS liên tục tăng thời gian qua do tốc độ đô thị hóa nhanh tại các địa phương dẫn dắt quá trình tăng giá, cộng với kỳ vọng vào gói kích cầu của Chính phủ, khiến thị trường nhà đất nhiều nơi thiết lập mặt bằng giá mới.
Giá BĐS đang tăng cao, kìm cương đà tăng giá bằng cách nào?
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, những biến động về giá cả vật liệu đầu vào đã và đang tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất kinh doanh của những nhà thầu xây dựng và điều này cũng đẩy giá bán BĐS tăng cao, nhưng thanh khoản lại tỷ lệ nghịch. Đơn cử, 4 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ tiếp tục có xu hướng tăng 2 - 3%, nhưng lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 45% so với quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Do vậy, nếu không kiểm soát, thị trường dễ xảy ra bong bóng BĐS.
Trước thực tế trên, theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đánh giá vai trò của thị trường BĐS, để lĩnh vực này luôn là động lực thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế khác, tạo ra nguồn lực đầu tư phát triển trong dài hạn; đồng thời, giám sát để thị trường BĐS phát triển bền vững, hạn chế tình trạng đầu cơ, phát triển thiếu quy hoạch, tạo sốt đất ảo...
Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cũng cho rằng, sự phát triển của thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thông qua việc thu hút vốn đầu tư toàn xã hội, vốn đầu tư nước ngoài, tạo ra nhu cầu về lao động và thúc đẩy các ngành khác phát triển như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng và nhà ở kết nối với thị trường đất đai. Trong đó, đóng góp của ngành Xây dựng và BĐS trong GDP các năm gần đây ngày càng tăng và chiếm khoảng 11%. Vì vậy, cần thiết phải có các giải pháp nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường BĐS lành mạnh, từ hoàn thiện khung khổ pháp lý (Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS...) đến triển khai các giải pháp điều hành và quản lý, giám sát thị trường.
Giải pháp kiểm soát
Để kiểm soát giá BĐS thời gian tới, Bộ Xây dựng đang triển khai hàng loạt giải pháp như kiểm soát chặt tài chính, tín dụng, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đặc biệt là siết chặt việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá cụ thể tác động của các vụ đấu giá đất cao bất thường thời gian qua. Bộ Xây dựng đã làm việc với Bộ Tài nguyên và Môi trường và có văn bản gửi các địa phương đề nghị đánh giá cụ thể giá đất thay đổi như thế nào sau hàng loạt vụ đấu giá đất tại các địa phương.
Qua tìm hiểu, giá nhà đất tăng cao đang ảnh hưởng tới chiến lược phát triển nhà ở thương mại giá thấp, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân. Để tăng cơ hội tiếp cận nhà cho người dân, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá thấp để giúp các đối tượng không tiếp cận được nhà ở xã hội có thể tiếp cận nhà ở. Cơ chế này sẽ được Bộ Xây dựng lồng ghép vào nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Nhà tới đây.
Về giải pháp kiểm soát giá BĐS và hỗ trợ phát triển nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất hỗ trợ trực tiếp vốn qua Ngân hàng Chính sách xã hội để người dân có nhu cầu có thể vay để mua, thuê nhà; đồng thời, hỗ trợ vốn giá rẻ cho các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ thông qua gói hỗ trợ giảm 2% lãi vay ngân hàng thương mại. Để các chính sách hỗ trợ này nhanh chóng đi vào cuộc sống, các bộ, ngành, địa phương phải thực hiện nhanh các dự án nhà ở, phải có nguồn cung bán cho người có nhu cầu, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS tiếp tục đầu tư.
Ở góc độ thị trường, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, các dự án BĐS sử dụng nguồn vốn lớn, nên nếu bị ngưng lại, không triển khai được đúng tiến độ, thị trường bị nghẽn lại thì rủi ro cao. Do đó, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, sớm tạo nguồn cung ra thị trường. Việc kiểm soát giá BĐS là cấp thiết, nhưng vẫn cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường BĐS theo hướng chọn lọc phù hợp.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, việc phân lô bán nền có thể là nguyên nhân dẫn đến tình trạng “sốt đất” hiện nay. Cần có chế tài quản lý về vấn đề này. Việc tạm dừng phân lô, tách thửa là đúng, nhưng chỉ mang tính chất tạm thời. Cần một quy định chung về việc phân lô, bán nền, vấn đề này do cấp nào quản lý, đáp ứng tiêu chí gì, ai chịu trách nhiệm… Việc quản lý tách thửa cần có sự kiểm soát, kiểm tra, giám sát theo đúng đối tượng, quyết định quy hoạch.