Thời gian qua nhiều DN đã chuyển hướng trong đầu tư, kinh doanh, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư, địa bàn đầu tư để nắm bắt các cơ hội sinh lời.
Thay đổi cơ cấu sản phẩm
Bên cạnh những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với thách thức mới đặt ra bởi chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng. Giao dịch bất động sản có xu hướng chững lại trong khi nguồn cung mới hạn chế do vướng mắc pháp lý của nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ, bất cân đối trong sản phẩm đầu tư khiến thị trường vẫn đang lệnh pha.
Trong bối cảnh nhiều khó khăn, thuận lợi đan xen, chuyên gia kinh tế tài chính Cấn Văn Lực cho rằng, các DN bất động sản (BĐS) cần tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, giữ lao động, tăng năng suất và áp dụng mô hình 6Rs. “Mô hình 6Rs chính là respond - thích ứng, linh hoạt; recover - phục hồi càng nhanh càng tốt; restructure -tái cấu trúc; re-invent - đổi mới, sáng tạo; risk management - quản lý rủi ro và resilience - tăng sức đề kháng, hay nói cách khác là khả năng chống chịu các cú sốc”, ông Cấn Văn Lực nói. Bên cạnh khuyến nghị DN bất động sản cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi kinh tế 2022-2023 cũng như các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ để tận dụng các cơ hội đầu tư ở các chính sách đầu tư công, ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng DN cần lưu ý tới xu thế phát triển BĐS xanh, chú trọng chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới, thay đổi trong quản trị, quản lý rủi ro, đồng thời cần tập trung đầu tư trung – dài hạn, thay vì lướt sóng, đánh quả.
Liên quan đến việc thích ứng của DN, trên thực tế, thời gian qua nhiều DN đã có những chuyển hướng trong đầu tư, kinh doanh. Đó có thể là sự thay đổi, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư hoặc đa dạng hóa địa bàn đầu tư để nắm bắt các cơ hội sinh lời, duy trì đà phục hồi, phát triển của DN, đáp ứng nhu cầu lớn của thị trường. Một tín hiệu đáng mừng là mới đây, tại Hội nghị về phát triển nhà ở xã hội do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, bên cạnh việc kiến nghị các giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội, các DN lớn tham dự hội nghị như Tập đoàn Bitexco, Vinhomes, Tập đoàn Him Lam... đăng ký xây dựng 1,2 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay tới năm 2030.
Cùng với việc mở rộng sản phẩm đầu tư sang phân khúc nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, thu nhập trung bình, một số DN bất động sản thay đổi chiến lược đầu tư khi mở rộng đầu tư sang các phân khúc khác như bất động sản công nghiệp, hoặc đầu tư vào các thị trường mới...
Ông Nguyễn Đức Quân, Phó Tổng giám đốc Nam Land cho biết, các thành phố lớn như TPHCM khan hiếm quỹ đất và nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, khan hiếm, điều này thúc đẩy các DN chuyển dịch làn sóng đầu tư ra thị trường vùng ven. Xu hướng sở hữu bất động sản dần chuyển dịch ra các vùng ven giáp ranh TPHCM như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… và biến các khu vực này trở thành “điểm nóng” được các nhà đầu tư săn đón, đặc biệt là những điểm đến tiềm năng vì lợi thế quỹ đất sạch còn, dư địa tăng trưởng tốt và hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển. Hoặc mới đây, từ chỗ đầu tư các dự án căn hộ, khu đô thị, CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt đã công bố chiến lược lấn sân vào “vùng đất mới” là bất động sản công nghiệp.
Chủ động mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác
Liên quan đến những khó khăn trên thị trường vốn cho bất động sản, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc FiinGruop cho rằng, dòng vốn của DN bất động sản không chỉ đến từ tín dụng ngân hàng hay trái phiếu mà còn đến từ phát hành trái phiếu quốc tế, huy động hợp tác kinh doanh, vay ngoại tệ quốc tế... Trong thời gian gần đây, hoạt động phát hành trái phiếu DN (TPDN) bất động sản giảm sút mạnh nhưng không đóng băng. Các doanh nghiệp niêm yết hoặc có độ minh bạch cao vẫn phát hành được thành công. Do đó, khuyến nghị chiến lược thích ứng cho DN bất động sản trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn hiện nay, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng DN bất động sản có thể mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác, chủ động minh bạch hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn.
Sở dĩ cần đa dạng hóa nguồn vốn từ khách hàng và đối tác là do, vốn tín dụng từ ngân hàng hạn chế trong ngắn hạn, trong khi đó vốn huy động trái phiếu đang đợi các quy định pháp lý rõ ràng hơn từ việc sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Để làm được điều này, đại diện FiinGruop gợi ý việc tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận down payments (trả trước) từ khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân. Đồng thời cần có phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng và tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp.
Về việc cần chủ động minh bạch hồ sơ tín dụng, theo ông Nguyễn Quang Thuân, sở dĩ cần điều này vì ngân hàng vẫn giải ngân tín dụng hoặc mua trái phiếu BĐS mặc dù quy mô thu hẹp. Muốn vậy, việc xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Cùng với đó, DN cũng cần chủ động xem xét thực hiện xếp hạng tín nhiệm và minh bạch thông tin và rủi ro đến thị trường trong nước và quốc tế.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh phát hành TPDN đang bị giám sát chặt chẽ, song đây vẫn là một kênh vốn hết sức quan trọng mà DN bất động sản cần phát huy trong bối cảnh dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định 153 đang được thực hiện theo hướng chuẩn hóa điều kiện phát hành, mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư. Chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng của DN bất động sản trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Muốn vậy, DN cầm tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp, đồng thời chủ động minh bạch thông tin, trong đó có việc thực hiện xếp hạng tín nhiệm.
Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, ngoài tín dụng, DN bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP (phát hành cổ phiếu ưu đãi cho người lao động), cổ phiếu quỹ, quỹ REIT (quỹ tín thác đầu tư bất động sản) hay trái phiếu công trình… Cùng với đó, việc huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, minh bạch, hiệu quả…
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group:
Một trong những xu hướng chính trên thị trường hiện nay là các BĐS phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển. BĐS đầu cơ hết đất diễn, BĐS ở những nơi có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng sẽ là điểm đến của dòng tiền. Hiện tại thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng BĐS tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Những DN, nhà đầu tư đang tham gia vào thị trường lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi ko dành cho tất cả mọi người nữa như trong thời gian vừa qua.
Ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup:
Chủ đầu tư các dự án BĐS hiện đang chịu những rủi ro rất lớn. Các bước để triển khai một dự án BĐS rất nhiều, bao gồm từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị đất, điều kiện xây dựng, bàn giao. Để trở thành chủ đầu tư một dự án BĐS, chúng tôi phải nghiên cứu 17 bộ luật, mất 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng. Các chủ đầu tư cũng có rủi ro về mặt tài chính. Trong Luật Đầu tư, khi phát triển dự án BĐS, chủ đầu tư chỉ cần chứng minh 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng. Tuy nhiên trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng siết tín dụng, không cấp tín dụng nữa, chủ đầu tư sẽ ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp phải xoay xở, sử dụng các hình thức, góp vốn, vay vốn… thậm chí là lách luật để có nguồn vốn đầu tư BĐS.