Đó là nhận định của ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội khi trao đổi về triển vọng của thị trường bất động sản năm 2023.
Theo ông Matthew Powell, đó sẽ là những điều chỉnh cần thiết của cả thị trường vốn lẫn thị trường bất động sản, để thắp kỳ vọng phục hồi từ năm 2024.
Thưa ông, năm 2022 tưởng như sẽ có nhiều thuận lợi khi đại dịch COVID-19 đi qua, nhưng lại là một năm nhiều khó khăn và biến cố với thị trường bất động sản. Ông đánh giá thế nào về thị trường năm qua?
Theo báo cáo gần đây nhất của Savills, có thể nói các phân khúc bất động sản như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của đại dịch. Báo cáo quý 3/2022 của chúng tôi cũng cho thấy, những chỉ số đáng lạc quan ở từng phân khúc cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cũng như tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực.
Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận thực tế rằng, bức tranh hồi phục ấy không chỉ toàn những gam màu sáng, thị trường đối mặt với một số khó khăn chính như: Thứ nhất, nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao. Thứ hai, về góc độ tài chính, bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao. Thứ ba, về góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh tưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng. Thứ tư, hiện nay quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.
Mặc dù vậy, nhìn chung, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng trong thế hệ Millennials, các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán cao, vượt mức chi trả của người dân và Chính phủ cũng như hệ thống tài chính vẫn chưa có cách thức linh hoạt để hỗ trợ những đối tượng này mua được nhà.
Việc giá nhà đất tăng quá cao thời gian qua đến từ nguyên nhân nào, thưa ông?
Thị trường nhà ở đã trải qua giai đoạn mức giá được đẩy lên cao trên cả thị trường nhà ở thứ cấp và sơ cấp. Đối với thị trường sơ cấp ở phân khúc căn hộ để bán thì mức giá được tăng cao từ năm 2018 đến nay và liên tục tăng.
Đối với việc tăng giá thị trường sơ cấp, nguyên nhân là do chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm có sự cạnh tranh và phù hợp với xu hướng nguồn cầu về sản phẩm tốt, điều kiện bàn giao tốt và nhiều tiện ích; chưa kể đến chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư cũng cao hơn. Những chi phí này bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng. Đơn cử như câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài, khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm khiến giá bán cao hơn, thậm chí cao hơn so với dự án cùng phân khúc và cùng vị trí.
Đối với thị trường thứ cấp, khi giá nhà tại dự án bị đẩy lên cao, có những dự án giá tăng tới vài chục phần trăm chỉ từ giai đoạn quý 3/2021 đến đầu năm 2023. Do đó, các nhà đầu tư sẽ có kỳ vọng về giá lớn, đặc biệt với những nhà đầu tư không chịu sức ép từ đòn bảy tài chính thì kỳ vọng ấy sẽ neo ở mức cao để họ có thể đạt lợi nhuận như mong muốn.
Theo ông, với nội tại năm 2022, doanh nghiệp bất động sản và thị trường sẽ tiếp tục phải đối diện với những khó khăn, thách thức nào trong năm 2023?
Thị trường bất động sản của chúng ta vẫn còn những vấn đề khác như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý, dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần. Do đó, để nguồn cung hạng C được cải thiện cần những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ trong việc giải quyết các khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới, hỗ trợ về nguồn vốn và pháp lý, từ đó thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp với phân khúc này, dù biên lợi nhuận chỉ đạt ở mức thấp.
Hiện Chính phủ đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh được hưởng lợi, do đó đang xuất hiện nhiều dự án ở với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng mua nhà tại các đô thị lân cận.
Trên bình diện của một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng… Thực tế, thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.
Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Chúng tôi hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn.
Liên quan đến vấn đề tháo gỡ pháp lý cho dự án, hiện Tổ công tác của Thủ tướng đang làm việc với các tỉnh, thành phố và doanh nghiệp để có thể hỗ trợ. Ông kỳ vọng gì từ việc này?
Chúng tôi hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển bất động sản trong việc tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua.
Theo ông, đâu là giải pháp để doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sản vượt khó trong năm 2023 khi việc tiếp cận nguồn vốn ngày càng khó khăn?
Các doanh nghiệp hiện đang đứng trước nhiều khó khăn, thách thức. Vấn đề hiện nay là doanh nghiệp cần tìm những giải pháp căn cơ để giải quyết khó khăn dòng tiền, thanh khoản.
Đầu tiên là tối ưu chi phí, xem xét lại từ chi phí phát triển dự án, chi phí xây dựng, chi phí nhân sự. Họ cần lên phương án quản lý thật tốt dòng tiền này, hạn chế việc đầu tư dàn trải.
Bên cạnh đó, đối với các dự án đang bán, chủ đầu tư có thể đưa ra những điều chỉnh trong chính sách bán hàng, những chính sách về thanh toán nhanh.
Đối với các dự án có pháp lý tốt và chưa được đưa ra thị trường, chủ đầu tư có thể linh hoạt thúc đẩy nhanh việc hợp tác đầu tư, mua bán sáp nhập, bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh.
Hiện rất nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nhưng vẫn có những nhóm doanh nghiệp có lượng tiền nhất định muốn nhân cơ hội thị trường hiện này để có điều kiện đàm phán tốt đối với những dự án tốt, có tính dài hạn.
Mặt khác, đối với những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, doanh nghiệp có thể tận dụng thời điểm hiện nay để hoàn thiện đầy đủ thủ tục cần thiết, đặc biệt trong khâu pháp lý và chuẩn bị đầu tư để đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.
Trước diễn biến như trên, theo đánh giá của ông, thị trường bất động sản 2023 sẽ diễn ra như thế nào, có hồi phục trở lại?
2023 sẽ là một năm nhiều thách thức và khó khăn đối với thị trường, khi đứng trước các yếu tố bất khả kháng từ bên ngoài và những sự điều chỉnh cần thiết với thị trường vốn, thị trường bất động sản.
Đây cũng là thời gian chờ đợi thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi. Do đó, 2023 sẽ là năm có nhiều điều chỉnh của thị trường. Chính vì vậy, chúng tôi kỳ vọng sẽ thấy được sự hồi phục của thị trường từ năm 2024.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi.