Trước những động thái gỡ khó cho thị trường bất động sản vào những ngày cuối năm 2022, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội đã có cuộc trao đổi xung quanh về tình hình thị trường bất động sản.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội
Thị trường bất động sản 2022 khép lại một năm nhiều biến động. Bà có đánh giá như thế nào về thị trường năm vừa qua?
Thị trường bất động sản năm 2022 đã trải qua một năm trầm lắng với các chỉ số đều giảm rất nhiều so với năm 2020 và 2021 liên quan doanh số, tính thanh khoản, nguồn cung mới... Nguồn cung hạn chế đặc biệt trên các thị trường lớn đã diễn ra từ thời điểm trước Covid-19 tiếp tục kéo dài sang năm 2022. Đà tăng giá đã gần như được ngăn lại trên các phân khúc nhà đất đô thị. Vào thời điểm cuối năm 2022, giá ở một số phân khúc nhà ở như thấp tầng, đất nền ở các thị trường bất động sản lớn đã có dấu hiệu giảm. Thị trường lớn thiếu các sản phẩm căn hộ, nhà ở giá cả phải chăng.
Trong năm 2022, bất động sản đứng trước áp lực nghẽn vốn tín dụng, hụt vốn trái phiếu, thanh khoản lao dốc. Bước sang năm 2023, với những vấn đề trên, bà có nhận định như thế nào?
Thị trường bất động sản năm 2023 được đánh giá sẽ có những chuyển biến tích cực nhờ vào nỗ lực giải quyết các tồn tại của thị trường như thúc đẩy giải quyết thủ tục pháp lý, ổn định hoạt động thị trường trái phiếu, hoàn thiện hóa khung pháp lý từ việc thông qua các dự thảo Luật sửa đổi như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các nội dung liên quan, củng cố niềm tin của nhà đầu tư.
Tín dụng cho bất động sản từ ngân hàng sẽ không thực sự thuận lợi do lãi suất vay có thể vẫn cao, tiếp cận khó. Tuy nhiên, triển vọng thu hút được tín dụng/vốn từ các công ty/quỹ đầu tư bất động sản lớn đối với các khu vực trọng điểm kinh tế của ba miền đất nước đang rất tích cực. Các công ty/quỹ đầu tư này đang có mặt ở Việt Nam đã và đang nghiên cứu các cơ hội đầu tư để có thể rót vốn. Điểm thuận lợi đó là họ đã hiểu thị trường.
Thanh khoản của thị trường sẽ được cải thiện nhưng chưa thể ấn tượng, đặc biệt là giai đoạn nửa đầu 2023.
Trong tháng cuối cùng của năm 2022, Chính phủ liên tục có những động thái để ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ thị trường bất động sản. Đây có là cơ hội cho thị trường khởi sắc trong năm 2023 không, thưa bà?
Việc làm của Chính phủ là rất quan trọng, cần thiết, giữ ổn định cho thị trường bất động sản. Từ đây, thị trường sẽ dần lấy lại đà trong năm 2023 cho sự phát triển bền vững, lành mạnh trong những năm sắp tới hỗ trợ cho các lĩnh vực khác và cả nền kinh tế phát triển.
Thúc đẩy phát triển hạ tầng đặc biệt là những dự án đã hoàn thành được tỷ lệ công việc lớn sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cầu năm 2023 bên cạnh giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý giải phóng nguồn cung.
Nhiều chuyên gia dự báo giai đoạn uptrend của thị trường sẽ diễn ra đâu đó vào quý 3/2023, bà nghĩ điều đó có thể xảy ra không? Bà có dự báo gì về tình hình bất động sản 2023?
Các biện pháp hỗ trợ tháo gỡ đẩy nhanh các thủ tục phê duyệt đã và đang được Chính phủ thực hiện tuy nhiên việc hoàn thiện khung pháp lý như đã trình bày ở trên dự kiến được thông qua vào thời điểm quý 4/2023. Các tác động đều có sẽ độ trễ. Nguồn cung mới sản phẩm sẽ nhiều hơn trong năm 2023. Các chủ đầu tư sẽ có nhiều thách thức cân đối chi phí đầu vào và giá bán đầu ra do chi phí đầu vào được đánh giá là khó có thể giảm được các hạng mục trong khi người mua năm 2023 sẽ xem xét kỹ lưỡng vấn đề giá do có những quan ngại về khả năng giá bị thiết lập ở mức cao, chưa đưa về mức hợp lý.
Theo bà, năm 2023, phân khúc bất động sản nào sẽ “lên ngôi”?
Năm 2023 được dự báo sẽ gia tăng nhiều hơn các giao dịch mua bán sáp nhập. Đầu tư bất động sản mang tính dài hạn. Lúc này sẽ có những bên có dự án mà thiếu nguồn lực tài chính hoặc kinh nghiệm phát triển có thể nhanh chóng kết hợp với các đối tác mạnh về các khía cạnh này để tiếp tục tham gia vào thị trường. Mua được dự án với mức giá hợp lý và sự quyết tâm cao trong việc thúc đẩy giao dịch thành công thay vì tâm lý giữ như trước đây sẽ là xu hướng phổ biến.
Năm 2023 sẽ khó có phân khúc nào “lên ngôi” cao nhất. Cơ hội chia đều cho các dự án thực sự quan tâm đến chất lượng, giá cả hợp lý, có thể đánh giá được qua việc trải nghiệm sống và làm việc. Các sản phẩm hướng đến phát triển bền vững, xanh, thông minh… sẽ gia tăng sự thu hút đối với khách hàng.