Hồi tháng 8/2023, sau khi công bố khoản lỗ kỷ lục nửa đầu năm 2023, Novaland (NVL) từng chia sẻ sẽ lãi trở lại từ quý 3 với 310 tỷ đồng.

​​​​​​​

Theo báo cáo tổng hợp ước tính kết quả kinh doanh quý 3/2023 từ CTCP FIDT, đơn vị Tư vấn đầu tư & Quản lý gia sản hàng đầu Việt Nam, Tập đoàn Địa ốc No Va - Novaland (NVL) được dự báo vẫn chưa thể có lãi.

Cụ thể, Chứng khoán Agriseco (AGR) ước tính Novaland lỗ trước thuế 220 tỷ đồng, trong khi quý 3/2022 lãi hơn 736 tỷ đồng, song nếu so với quý liền trước, mức lỗ đã vơi bớt 59,8 tỷ đồng.

Đáng chú ý, quý 3/2023 là quý được kỳ vọng sẽ là bước ngoặt đánh dấu sự hồi phục của doanh nghiệp bất động sản này. Sau khi công bố báo cáo tài chính quý 2/2023 với mức doanh thu tăng 72% xuất phát từ sự cải thiện trong việc bàn giao bất động sản so với quý 1/2023, Novaland đã lên kế hoạch lãi trở lại từ quý 3 với 310 tỷ đồng và dự lợi nhuận quý 4 sẽ tiếp tục được nâng lên mức 515 tỷ đồng. Trước đó, Chủ tịch Bùi Thành Nhơn từng khẳng định sản xuất kinh doanh của Novaland sẽ phục hồi trong quý 3/2023.

Sự kỳ vọng về bức tranh kinh doanh tươi sáng hơn xuất phát từ việc các dự án trọng điểm đã lần lượt được tái khởi động trong quý 2 như The Grand Manhattan , Victoria Village cùng các đại đô thị NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City dưới sự hỗ trợ của TPBank, ngân hàng MBBank…. Cùng với đó là các khoản trái phiếu được lùi ngày đáo hạn và các khoản nợ cũng vơi dần. “Theo con số chúng tôi cập nhật đến nay có khoảng 600 tỷ đồng trái phiếu đã được khách hàng đồng ý hoán đổi và công ty đang tiếp tục thương lượng phần còn lại. Trong 6 tháng đầu năm, Novaland đã giảm nợ được khoảng 9.000 tỷ đồng”.

Sự cải thiện chưa đủ lực để giúp Novaland bớt nặng gánh?

Tuy nhiên trái ngược với những kỳ vọng từ chính phía doanh nghiệp, ngay sau khi Novaland công bố lợi nhuận quý 3/2023 sẽ ghi nhận số dương, ngày 2/8, Chứng khoán HSC đã có báo cáo định giá NVL chỉ vỏn vẹn 7.600 đồng/cp với luận điểm: “Chúng tôi nhận thấy rằng sự tiến bộ trong đàm phán kéo dài thời gian đáo hạn của trái phiếu còn chậm trễ, hạn chế thông tin về nguồn vốn mới và dòng tiền vẫn chịu áp lực lớn”.

Như vậy, chuyên gia đã chỉ ra đúng trọng tâm về khó khăn lớn nhất của Novaland ở thời điểm hiện tại là nguồn vốn mới để thực hiện dự án và áp lực thanh toán các khoản gốc lãi vay nợ trong ngắn hạn.

Nhìn vào thực tế khối nợ mà NVL đang sở hữu lên đến 213.038 tỷ đồng, trong khi đó, vốn chủ sở hữu chỉ ở mức 44.206 tỷ đồng, tức chỉ khoảng 1/5 tổng nợ phải trả. Điều này đồng nghĩa với việc xét về cấu trúc tài sản NVL, 1 đồng vốn “cõng” 4 đồng nợ, theo đó, đây cũng là doanh nghiệp bất động sản có tỷ lệ đòn bẩy cao nhất trên sàn.

Thực tế, việc sử dụng đòn bẩy của doanh nghiệp địa ốc là điều bình thường bởi đặc thù của ngành này để duy trì việc tăng trưởng doanh thu hàng năm thì phải mở rộng quỹ đất và phát triển dự án mới theo đó chủ đầu tư sẽ cần liên tục huy động dòng vốn lớn.

Thế khó của Novaland

Novaland (NVL) thực hiện khá nhiều dự án lớn mang yếu tố trọng điểm quãng thời gian qua nên việc dồn dập huy động dòng tiền từ các kênh trái phiếu, ngân hàng là điều tất yếu. Nhưng trong sự vội vàng ấy, không may nhiều dự án của Novaland đã bị vướng mắc ở khâu thủ tục pháp lý khiến thời gian thực hiện phải kéo dài.

Cuối năm 2022, để gỡ vướng cho Tập đoàn Novaland, Tổ công tác của Thủ tướng đã phải yêu cầu doanh nghiệp này cơ cấu lại sản phẩm, bán bớt dự án chưa triển khai, tập trung làm những dự án đang triển khai, ưu tiên các dự án sắp hoàn thiện để đẩy nhanh bàn giao cho khách hàng.

Ngoài ra, các sự kiện vi phạm trong mảng phát hành trái phiếu khiến kênh huy động vốn này bị tắc nghẽn, các doanh nghiệp bất động sản theo đó gặp khó trong việc tái cấu trúc nợ, tìm dòng vốn mới để tiếp tục hoàn thiện dự án.

Novaland đứng đầu trong top tồn kho bất động sản tính đến cuối quý 2/2023 với khoảng 139.000 tỷ đồng hàng tồn kho, trong đó, giá trị tồn kho bất động sản đang xây dựng xấp xỉ 127.800 tỷ đồng, chủ yếu gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và các chi phí khác trực tiếp liên quan đến các dự án. Chi phí tồn kho của Novaland chủ yếu ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City.

Trong cơ cấu tồn kho, gần 127.800 tỷ đồng là bất động sản để bán nhưng đang xây dựng, chỉ hơn 11.100 tỷ đồng đã hoàn thành để bán (giảm hơn 700 tỷ đồng so với cuối năm ngoái), và hơn 43.800 tỷ đồng là “phải thu dài hạn khác” (trong đó có đến 39.200 tỷ đồng đã dùng để hợp tác đầu tư cùng đối tác) chính là điều tạo nên áp lực tài chính lớn nhất trong khối nợ vay của Novaland.

Dự án kéo dài chưa nhận được khoản thu nhập như dự kiến cùng với ngày đến hạn các khoản vay ngày một đến gần tạo áp lực rất lớn cho dòng tiền của Novaland. Cùng một thời điểm, NVL vừa phải trả nợ ngân hàng vừa phải đáo hạn nợ gốc, trái phiếu và lãi vay. Với khối nợ lên đến hơn 200.000 tỷ, giả định lãi vay trung bình là 10%/năm, thì chỉ riêng việc thanh toán lãi, Novaland đã phải chi tới 20.000 tỷ đồng trong một năm.

Tại báo cáo soát xét bán niên 2023, Kiểm toán viên đã lưu ý về hoạt động liên tục của Tập đoàn phụ thuộc vào việc Novaland có thể thanh toán hoặc tái cấu trúc các khoản nợ vay và trái phiếu sắp đáo hạn, cũng như thực hiện các giải pháp khác tạo ra dòng tiền để tài trợ cho hoạt động kinh doanh.

Như vậy, Novaland “kẹt” trong vòng lặp áp lực tài chính nợ vay dẫn đến thiếu tiền để hoàn thiện dự án, kéo theo không kịp thu hồi vốn dự án cũng như các khoản lợi nhuận để có dòng tiền trả nợ.

Tại ngày cuối quý 2/2023, NVL ghi nhận hơn 13.900 tỷ đồng nợ trái phiếu đến hạn trong 12 tháng. Đặc biệt tình hình trái phiếu của Novaland gần đây phát đi tín hiệu đáng lo ngại khi công ty không thể thanh toán khoản gốc lãi lô trái phiếu quá hạn 6 tháng. Gần nhất, thậm chí NVL cho biết không có đủ nguồn tiền để thanh toán gốc lãi chỉ 165 tỷ đồng lô trái phiếu NVLH2223008.

Cùng với NVL, nhiều công ty bất động sản trong hệ sinh thái Novaland đồng loạt công bố chậm trả lãi, gốc trái phiếu. Gần đây, No Va Thảo Điền thậm chí không thể đạt được thoả thuận liên quan đến lô trái phiếu 2.300 tỷ đồng với các trái chủ.

Về thoả thuận giãn nợ, lùi thời gian đáo hạn cũng chỉ là giải pháp mang tính chất tạm thời. Về cơ bản, việc trả muộn hơn đồng nghĩa với số tiền dùng để thanh toán lãi vay sẽ nhiều hơn và số nợ gốc vẫn giữ nguyên. Đồng loạt lùi lại 1,2 năm sẽ khiến áp lực nợ cao hơn trong giai đoạn 2024-2025.

Về việc thanh toán trái phiếu bằng tài sản, cụ thể, đầu tháng 8, NVL cho biết đã dùng bất động sản để thanh toán. Bài toán dùng “vật” đổi “tiền” về mặt tích cực giúp NVL bớt áp lực các khoản đáo hạn. Chiều ngược lại, theo tự nhiên việc dùng bất động sản trả nợ giá trị không thể tối ưu bằng việc bán lẻ thông qua khách hàng. Các khoản đầu tư của Novaland vào dự án bất động sản theo đó cũng sẽ kém hiệu quả so với kế hoạch.

Về hoạt động kinh doanh của Novaland, gần đây loạt dự án lớn dần được gỡ vướng, nổi bật là dự án mang tính sống còn Aqua City với 43 bất động sản đã được chấp thuận đưa vào kinh doanh. Nút thắt pháp lý được cởi nhưng vấn đề thanh khoản vẫn tồn đọng trong bối cảnh vĩ mô không quá tích cực.

Dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm mua các căn hộ có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 đang rất cao. Tuy nhiên, căn hộ dưới mức giá này rất hiếm, hiện chỉ có một số dự án tại ngoại thành TP Hồ Chí Minh còn duy trì mức giá này.

Thị trường địa ốc tiếp tục trầm lắng, các chủ đầu tư chọn giải pháp ứng phó phổ biến nhất lúc này là đưa ra các chính sách đẩy hàng thông qua chiết khấu, giảm số tiền đặt cọc trên mỗi sản phẩm, tăng thêm các chính sách ưu đãi như kéo giãn thời gian thanh toán, miễn phí quản lý, ưu đãi lãi suất… để kích cầu. Tuy nhiên, đa phần các sản phẩm có chiết khấu khủng 40- 50% thuộc phân khúc trung và cao cấp cho nhà đầu tư. Với tầm giá từ 55 - 80 triệu đồng/m2 thì cơ hội cho người mua ở thực không nhiều. Đây chỉ là giải pháp kỹ thuật tạo thanh khoản, giải phóng tồn kho và bản chất vẫn không phải là điều tiết sản phẩm phù hợp với thu nhập của người có nhu cầu mua nhà để ở.

Theo đánh giá của chuyên gia, khả năng tiếp tục xây dựng bàn giao các dự án của NVL sẽ hạn chế, ít nhất là chưa thể sáng trong những tháng cuối năm. Phân khúc bất động sản Novaland lựa chọn phần lớn là khu nghỉ dưỡng cao cấp. Nền kinh tế hiện vẫn nhiều khó khăn, phân khúc này không quá phù hợp đối với nhu cầu trong ngắn hạn.

Cổ phiếu Novaland và sự kỳ vọng

Nhận định của giới chuyên môn và kỳ vọng của nhà đầu tư đại chúng về cổ phiếu NVL đang ngược chiều nhau. Trong khi Chứng khoán HSC hồi tháng 8 khuyến nghị bán NVL vì nhận định giá trị nội tại của mã này chỉ vỏn vẹn 7.600 đồng/cp thì giai đoạn tháng 8 - giữa tháng 9, người đầu tư vào cổ phiếu NVL đã lãi hơn 50% khi thị giá bật tăng từ vùng 14.xxx-15.xxx đồng/cp lên 22.000 đồng/cp.

Thời điểm ấy, thị giá NVL cũng như một số mã bất động sản khác được cho là điển hình cho bức tranh thị trường chứng khoán hiện tại. Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Maybank Investment bank nhận định tốc độ tăng điểm của thị trường chứng khoán có xu hướng nhanh hơn tốc độ phục hồi kinh tế lẫn cải thiện kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Tuy nhiên sang đến nửa cuối tháng 9, thị trường chung quay đầu điều chỉnh, VN-Index mất hơn 100 điểm, NVL theo đó cũng giảm hơn 40% về lại vạch xuất phát của nhịp tăng vừa qua (14.xxx đồng/cp)

Còn nhớ, tại ĐHCĐ thường niên, ban lãnh đạo Novaland cũng đã có những chia sẻ thẳng thắn về cổ phiếu NVL. Việc cổ phiếu NVL rơi từ 8x về 1x là điều xót xa. “Tuy nhiên không ai kiểm soát được giá trên thị trường vì phụ thuộc nhiều yếu tố. Trong ngắn hạn hoặc một thời điểm nào đó không phản ánh đúng giá trị doanh nghiệp. Các cổ đông mua cổ phiếu niêm yết cũng cảm nhận được việc này. Chúng tôi chỉ có thể làm cho doanh nghiệp tốt lên”.

Điều này đồng nghĩa những cổ đông khi đầu tư vào Novaland cần phải xác định mục đích để tìm tiếng nói chung. Nếu là nhà đầu tư dài hạn có thể không cần quá lo lắng đến những khó khăn ở hiện tại hay biến động giá cổ phiếu lên xuống trong ngắn hạn. Với tầm nhìn xa hơn về triển vọng phục hồi và phát triển của doanh nghiệp, mức giá hiện tại được đánh giá là hấp dẫn đối với tập đoàn bất động sản lớn như Novaland (NVL).

Đối với những nhà đầu tư lướt sóng, nếu đã mua NVL thì nên đi theo dòng tiền và cảm thấy đủ là chốt lời bởi hiện diễn biến cổ phiếu này đến từ chuyển động tin tức và tâm lý thị trường chứ không phải nội tại doanh nghiệp.

Bằng chứng là sức khoẻ của Novaland tại thời điểm tháng 6 hay giữa tháng 9 và hiện tại không có quá nhiều sự khác biệt nhưng cổ phiếu NVL đã trải qua những biến động lớn, tăng /giảm ở biên độ rộng.

Những tin tức về việc mua lại trước hạn trái phiếu hay dự án được tháo gỡ tạo nên sự tích cực trong cộng đồng nhà đầu tư đẩy giá cổ phiếu bất động sản này tăng cao. Ngược lại, những thông tin chậm trả trái phiếu, thua lỗ của các công ty con công ty liên kết đè nặng lên giá NVL.

Băng Băng