Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM đánh giá Điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thật phù hợp với chủ trương tháo gỡ pháp lý cho dự án bất động sản và không “thông thoáng” như Luật Đất đai 2013.
Sau gần 1 năm liên tục được Chính phủ thúc đẩy, tháo gỡ khó khăn nhưng thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối mặc với việc tắc nghẽn nguồn cung, chủ yếu do ách tắc pháp lý. Trong bối cảnh Dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này được mong chờ sẽ tạo sức bật về mặt pháp lý cho bất động sản thì các doanh nghiệp lo ngại vẫn có những quy định tiềm ẩn nguy cơ tạo thành điểm nghẽn trên đà phục hồi của thị trường. Cụ thể:
Điểm c khoản 4 điều 123 dự thảo sửa đổi Luật đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hay, doanh nghiệp chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; ngoài ra, khu đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi.
Điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Theo đó, đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Theo đánh giá của các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản, quy định này sẽ khiến thị trường bất động sản tắc nghẽn. Thứ nhất, tắc ở quy định doanh nghiệp phải có đất ở trên đất xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm dự án. Trong khi đó, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.
Thứ hai, việc quy định chỉ được công nhận nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là không sát với thực tế. Bởi đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm.
Thứ ba, việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng các dự án để triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ áp cho đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đang gây khó cho doanh nghiệp. Thực tế hiện nay, quy định đang khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tuy nhiên, việc yêu cầu có đất ở và đất phi nông nghiệp đã nộp tiền thuê đất một lần khiến nhiều dự án không thể chuyển đổi.
Thứ tư, quy định này dẫn đến việc nhiều dự án sẽ bị treo lại. Bởi nếu cơ quan có thẩm quyền chưa phê duyệt quy hoạch thì nhà đầu tư cũng không thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dù có sẵn đất ở trên đó.
Điều 73 Luật đất đai 2013 hiện tại quy định nhà đầu tư được quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh dự án nếu dự án/khu đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhiều nhà đầu tư đã thực hiện nhận chuyển nhượng dự án theo quy định hiện hành sẽ không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu dự thảo Luật đất đai sửa đổi được phê duyệt.
Quy định này cũng đang đi ngược lại những chỉ đạo hiện nay là phải tháo gỡ về pháp lý cho dự án, bởi đã thu hẹp hơn so với quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 09 luật, trong đó sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 về các loại đất được làm nhà ở thương mại, theo đó quy định doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng: (i) Đất ở hoặc (ii) Đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Trao đổi với chúng tôi về quy đinh này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM khẳng định điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không “thông thoáng” như Luật Đất đai 2013. Bởi trước Luật Đất đai 2013 có quy định chủ đầu tư dự án sử dụng đất phi nông nghiệp được nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến Luật Đất đai 2013 thì chỉ còn quy định chủ đầu tư dự án sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp tiền thuê đất và được lựa chọn trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Từ đó, ông Châu đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo hướng doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất gồm đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm); thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).
“Việc sửa luật sẽ giải quyết việc tắc nghẽn nguồn cung, tháo gỡ vướng mắc cho các quy hoạch treo đang tồn tại trên cả nước”, ông Châu khẳng định.
Hiện nay, các doanh nghiệp cũng đề xuất giữ nguyên quy định hiện hành cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).
Cùng với đó, đề xuất mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; không có đất ở) thì cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch... Việc xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo sát giá thị trường, không gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Thống kê hiện có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang ách tắc (do chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đất ở), điều này dẫn tới quy hoạch treo. Khiến thị trường bất động sản trầm lắng khi không có nguồn cung mới, người mua nhà khó tiếp cận sản phẩm mới, giá tăng cao. Nếu những rào cản này không được tháo gỡ sẽ không khuyến khích được việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Chính vì vậy, việc hoàn thiện dự thảo Luật đất đai và nhanh chóng đưa Luật vào thực tiễn càng trở nên cấp thiết hơn khi thị trường bất động sản đang “bất động”, nhiều dự án không thể triển khai do vướng về pháp lý, bị treo quy hoạch. Chính phủ đã nhiều lần chỉ đạo các Bộ, Ban ngành và địa phương “rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu; trong đó, cần nghiên cứu thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản, đất đai để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính, công khai, minh bạch, lành mạnh hóa thị trường”.