Sau thời gian “sốt xình xịch”, phân khúc đất vườn vùng ven và ở các tỉnh hiện rơi vào cảnh nguội lạnh. Nhiều nhà đầu tư “ngộp” tài chính đang cố gồng lãi để chờ thị trường ấm trở lại, tuy nhiên, theo giới phân tích, cơ hội là vô cùng mong manh.

Kết quả thăm dò của VnBusiness cho thấy thời điểm cuối năm, phân khúc đất vườn đang được môi giới bất động sản đẩy mạnh đưa vào giỏ hàng. Các lô có diện tích từ hàng trăm m2 đến vài ha, với giá chỉ trên dưới 1 tỷ đồng/lô, đang được ồ ạt rao bán nhưng số “chốt đơn” vẫn khá hạn chế.

Chật vật “thoát hàng”

Điển hình, tại Bắc Giang, anh Nguyễn Quang Đông, chủ một văn phòng môi giới ở TP. Bắc Giang cho hay, cũng giống như hầu hết khu vực sau khi sốt đất xảy ra, thị trường nhà đất trong tỉnh hiện đi ngang. Hiện tượng “cắt lãi” thậm chí “cắt lỗ” lan rộng.

“Gần 2 năm qua, khi các động thái siết tín dụng bất động sản của ngân hàng xuất hiện, tình hình giao dịch khắp nơi trong tỉnh gần như "đứt gánh", mua thì dễ nhưng bán rất khó. Không ít nhà đầu tư đến hạn thanh toán để sang tên đã chấp nhận bỏ cọc để tránh rủi ro”, anh Đông tiết lộ.

Đất vườn vẫn được đánh giá cao về tiềm năng sinh lời, song khó có bứt phá trong ngắn hạn.

Đáng chú ý, từ cuối tháng 8 đến nay, theo anh Đông, khi các thông tin tích cực xuất hiện trở lại, đặc biệt là quy định tách thửa được “cởi trói”, thị trường nhà đất tại Bắc Giang có khởi sắc hơn. Đặc biệt, vào những tháng cuối năm, môi giới bắt đầu đẩy mạnh bung hàng, tuy nhiên số lượng giao dịch được thực hiện vẫn rất… nhỏ giọt.

Không chỉ tại Bắc Giang, phân khúc đất vườn từng “làm mưa làm gió” ở các tỉnh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình… cũng đang giảm nhiệt đáng kể. Thời điểm cuối năm, dù lượng rao bán tăng mạnh, nhiều lô có diện tích vài trăm m2, giá chỉ trên dưới 150 triệu đồng, nhưng vẫn “đông khách hỏi, vắng khách mua”.

Ngay cả với khu vực vùng ven Hà Nội, khu vực được đánh giá có tiềm năng hơn cả, thanh khoản cũng không mấy khởi sắc. Đơn cử, hồi đầu tháng 11, một lô đất vườn cây ăn quả rộng hơn 500m2 tại xã Minh Phú, huyện Sóc Sơn được rao bán giá 639 triệu đồng/lô, bao sang tên giấy tờ.

Mức giá được đánh giá rất hời, tuy nhiên, đã gần 1 tháng đi qua, lô đất vẫn chưa thể tìm được khách chốt dù số lượng người hỏi không ít. Anh Quân, chủ lô đất, cho hay lô đất được anh mua vào từ đầu năm 2022, giá gần 1 tỷ đồng đúng lúc đỉnh sốt.

“Thấy bạn bè lao vào đất kiếm tiền tỷ nên tôi cũng đứng ngồi không yên. Suốt thời gian dài e ngại, cuối cùng thì xuống tiền đúng vào lúc sốt, rồi thị trường lại lao dốc quá nhanh khiến tôi không kịp trở tay. Toàn bộ tiền tiết kiệm đổ vào lô đất, giờ muốn thoát hàng cũng không xong”, anh Quân bộc bạch.

Còn cơ hội sốt trở lại?

Rõ ràng, thị trường đất ở tỉnh đang giảm nhiệt, không còn dễ “ăn bằng lần” như trước. Nhiều nhà đầu tư vẫn đang kỳ vọng đất vườn có thể ấm trở lại trong thời gian tới để thoát hàng, giữ giá bán. Tuy nhiên, theo giới phân tích, khả năng này khó xảy ra trong ngắn hạn.

Trước hết, hậu quả của phân lô bán nền ồ ạt thời gian qua đến nay vẫn còn gây ám ảnh, khiến các địa phương đều đang rất quyết liệt trong việc bình ổn lại thị trường, ngăn đầu cơ, trục lợi từ đất đai. Minh chứng là việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở hiện vẫn được siết rất chặt.

Tiếp đó là yếu tố tâm lý, hầu hết các nhà đầu tư nhà đất hiện ở trong tình trạng vô cùng cẩn trọng. Đất vườn ở tỉnh hiện không còn nằm trong danh sách ưu tiên bởi tiềm năng tăng giá và tính an toàn không cao sau thời gian sốt kéo dài, chưa kể khả năng thanh khoản chậm, mức độ kỳ vọng nới rộng lên tối thiểu 3 - 5 năm.

Một ví dụ nhãn tiền nhất là thị trường đất vườn khu vực vùng ven Hà Nội, quyết định “nới lỏng” việc phân lô, tách thửa từng được kỳ vọng trở thành “liều doping”, tác động mạnh đến tâm lý của nhà đầu tư đang “ôm tiền” chờ đợi thời cơ. Thậm chí, nhiều môi giới đã kết hợp với các thông tin về quy hoạch để "thổi giá" đất tại một số khu vực như Đông Anh, Gia Lâm...

Tuy nhiên, thực tế cho thấy thanh khoản đất nền, đặc biệt là loại đất chia ô bàn cờ tại vùng ven, hầu như chưa có dấu hiệu cải thiện. Tại một số điểm nóng, giá đất vườn vẫn có xu hướng giảm. Như tại Đông Anh, ở một số khu vực như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, Uy Nỗ…, đất vườn trồng cây, có đường ô tô có thể di chuyển, hiện được rao bán ở mức thấp hơn 15-30% so với hồi đầu năm 2022.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định năm 2023, thị trường có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ.

Nếu không thể đi đường dài, theo ông Quang, các nhà đầu tư đang “ôm” đất cần nghiêm túc cân nhắc việc giảm lãi, thậm chí bán lỗ để thoát hàng, thay vì cố vay lãi để cầm cự vì có thể sa lầy sâu hơn, khó cứu vãn.

Với nhà đầu tư chờ rót tiền, đất nền nói chung hay đất vườn nói riêng vẫn sẽ là cơ hội cho người có sẵn tiền mặt. Các nhà đầu tư "tay ngang" không nên nhảy vào hoặc nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3-5 năm.

Hưng Nguyên