Trái với kỳ vọng về những sự bứt phá khi kinh tế khởi sắc sau chuyển sang trạng thái bình thường mới, thị trường bất động sản Nghệ An cũng như cả nước khá trầm lắng từ đầu năm đến nay.
Thị trường đất đấu giá trầm lắng
Đấu giá khai thác quỹ đất chỉ là một trong những kênh, nguồn cung sản phẩm đất được phân lô ra thị trường. Nếu tính sơ bộ trên địa bàn thành phố Vinh và các huyện đồng bằng, bình quân mỗi năm đưa ra khoảng trên vài ngàn lô đất được quy hoạch để khai thác.
So với nhiều phân khúc khác thì sản phẩm trên chưa nhiều nhưng do đây là mức giá nhà nước xây dựng nên đã tác động lên thị trường. Mấy năm lại đây, mỗi khi tách thửa, bán đất, người dân mặc nhiên lấy giá khu đất Nhà nước đấu giá gần nhà mình để tham chiếu và bán ra.
Các nhà đầu tư tìm hiểu tại 1 khu đấu giá đất tại huyện Yên Thành. Ảnh tư liệu: Văn Trường
Tại địa bàn TP Vinh, trong quý 1 thành phố xây dựng kế hoạch 70 lô và hiện tại đưa 33 lô đất ra bán nhưng sau 3 lần thông báo chỉ bán được 3 lô, trong đó 2 lô tại xóm Xuân Đồng (Nghi Đức) và 1 lô tại xóm 21 Nghi Phú, tổng số tiền là 17,58 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm cộng bước giá là 5%. Thị xã Hoàng Mai đưa 1 lô đất tại Quỳnh Xuân ra bán đấu giá nhưng do giá năm 2022 nên không ai mua. Huyện Yên Thành, từng là tâm điểm của các phiên đấu giá đất khi có thời điểm đấu giá thành tăng gấp đôi giá khởi điểm nhưng phiên đấu giá tại Tăng Thành vừa qua, huyện bán 14 lô nhưng không bán được hồ sơ nào.
Dự án đường dọc Trung tâm thị trấn Quán Hành hy vọng tạo cú hích cho thị trường bất động sản Nghi Lộc nhưng thời điểm này do ảnh hưởng của thị trường nên vẫn yên ắng. Ảnh: N.H
Tương tự, các địa bàn như Thái Hòa, Yên Thành, Nghi Lộc, Quỳnh Lưu... theo kế hoạch về khai thác quỹ đất, từ giữa tháng 2 đã đưa ra bán một số khu vực nhưng do không có người mua nên sang tháng 3 các huyện chưa có kế hoạch đấu giá vì thời điểm này nếu bán cũng khó có người mua hồ sơ và đấu giá.
Theo Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản: Các lô đất vừa qua đưa ra đấu mà không có người mua một phần vị trí lại không đẹp, nay đưa ra bán lúc thị trường chạm đáy nên càng ít khách. Điển hình là lô đất tại xóm 21 Nghi Phú, đơn vị phải thông báo 10 lần mới có người mua và hiện các lô đất ở xóm Xuân Đồng (Nghi Đức) đã thông báo nhiều lần nhưng bán chưa hết.
Xây dựng hạ tầng Khu tái định cư kèm khu đấu giá khai thác quỹ đất tại xóm 21 xã Nghi Phú (TP Vinh). Khu đất này có hạ tầng khá đẹp nhưng vẫn còn 1 lô sau 10 lần thông báo mới bán được. Ảnh: Nguyễn Hải
Tìm hiểu thêm chúng tôi được biết, bên cạnh các lô đất mới được các địa phương xây dựng hạ tầng đưa ra đấu giá thì trên thị trường còn một số lượng lớn các lô đất mà giới đầu cơ mua găm từ năm trước với giá cao, nay chưa bán được nhưng cũng không giảm giá cắt lỗ.
Xin dẫn câu chuyện một chủ sàn giao dịch đất tại Quỳnh Lưu cho biết: năm 2022, địa bàn Nghĩa Đàn và Thái Hòa là thị trường mới và giá đất rẻ nên có mua 1.500m2 để chuyển mục đích, chia thành 7 lô nhỏ hơn để bán. Sau thời điểm chia lô xong, có thể bán được 300 triệu/lô/200m2, lãi khoảng 50 triệu/lô. Thời điểm đó, do nghĩ rằng giá sẽ tăng tiếp nên không bán nhưng không ngờ giá quay đầu giảm, giá chỉ 250 triệu/lô nhưng hiện bán vẫn không ai mua.
Người dân đến chờ làm thủ tục sang nhượng đất tại Bộ phận 1 cửa huyện Nghi Lộc. Ảnh: N.H
Đại diện Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc và TP Vinh xác nhận: Từ đầu năm đến nay, các giao dịch chủ yếu là để vay vốn hoặc cha mẹ tách thửa cho con. Cụ thể, trước đây Nghi Lộc mỗi ngày nhận khoảng 300 hồ sơ thì nay chỉ còn 100 hồ sơ, TP Vinh khoảng 250 hồ sơ thì nay chỉ còn 65 -70 hồ sơ, số hồ sơ chuyển nhượng, sang tên giảm hẳn.
Với việc được quy hoạch sớm lên thị xã và có cơ chế khai thác quỹ đất đầu tư hạ tầng, huyện Đô Lương là địa bàn có điểm sáng về giao dịch đất đấu giá. Ảnh tư liệu: CTV
Trong bức tranh ảm đạm trên thì tín hiệu tích cực nhất thuộc về Đô Lương, dù giá đấu thành chưa cao nhưng vẫn có giao dịch.
Cụ thể, hết quý 1, huyện bán được 61/84 lô đất, trong đó Thịnh Sơn bán được 7/8 lô; xã Thượng Sơn bán được 9/15 lô; xã Quang Sơn bán được 9/16 lô; xã Nam Sơn bán được 9/16 lô; Bồi Sơn bán được 14/16 lô; Lạc Sơn bán được 13/13 lô.
Đại diện Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Nghệ An phân tích: Sở dĩ Đô Lương bán thành công là do địa bàn này đang được hưởng 100% tiền sử dụng đất nên đẩy mạnh khai thác quỹ đất để lấy nguồn lực đầu tư hạ tầng cho thị xã tương lai. Thời gian vừa qua, một số khu vực đưa đấu giá đất khá đẹp nên có người mua.
Tâm lý chờ đợi và "bắt đáy"
Từ đầu năm đến nay, do các phiên đấu giá đất ít người mua đã ảnh hưởng lên thị trường. Thực tế các giao dịch qua đấu giá cũng giảm hẳn so với trước đây. Bên cạnh đó, thời điểm này các địa phương cũng ngại đưa ra đấu giá vì kết quả sẽ không thuận lợi. Một lãnh đạo Phòng Tài chính Kế hoạch cấp huyện chia sẻ: Do mức giá tham chiếu để xây dựng giá từ năm 2022 là lúc giá đất đang đỉnh và sau 6 tháng mới đưa ra đấu lại là lúc thị trường trầm lắng nhất nên dẫn đến bất cập và khó thành công.
Hạ tầng đấu giá đất tại xã Tràng Sơn, huyện Đô Lương. Ảnh: Nguyễn Hải
Do khó khăn và áp lực thu ngân sách nên các địa phương đã tính đến điều chỉnh giảm nhưng quy trình, thủ tục khá phức tạp. Ví dụ, trong số 20 lô đưa ra đấu giá năm 2022, nếu sau khi 3 lần thông báo mà vẫn không bán được thì có thể xây dựng lại mức giá mới nhưng chỉ cần bán được 1 lô trong số 20 thì rất khó giảm. Vì vậy, nhiều khu đất tại TP Vinh do không bán được và mỗi lần thông báo, đấu giá lại có 1 lô đấu thành nên phải đấu nhiều lần và không thể điều chỉnh giảm.
Ông Nguyễn Thế Anh, đại diện một sàn giao dịch đất tại Nghi Phú (TP Vinh) cho biết: Từ đầu năm đến nay anh đã giới thiệu hàng chục sản phẩm, trong đó có sản phẩm là khu đô thị, sản phẩm do người dân có nhu cầu bán nên ký gửi và sản phẩm mua từ đấu giá. Tuy vậy, do giá khá cao nên phần lớn khách hàng chỉ hỏi thăm dò thị trường.
Thời điểm này, các nhà đầu tư đang chờ bắt đáy, nếu ai thiện chí và cần mua thì có thể đàm phán để giảm. Ví như mới đây, sàn vừa giới thiệu 1 lô đất tại Nghi Phú, năm 2022 được chủ nhà rao bán khoảng 2,7 tỷ đồng nhưng nay chỉ giảm còn 2,4 tỷ đồng và nếu khách hàng thiện chí thật sự cần mua thì sẽ đàm phán trở lại và giá có thể giảm thêm từ 20- 50 triệu đồng.
Hạ tầng khu đấu giá đất tại Quỳnh Lương (Quỳnh Lưu), do vị trí gần biển nên thời điểm sốt, rất nhiều người tham gia đấu giá và tìm mua nhưng nay đã giảm sâu, còn 1 số lô chưa bán được nhưng địa phương chưa đưa ra bán. Ảnh: Nguyễn Hải
Do nhiều phiên đấu giá đất không có người mua nên một số địa phương trên cơ sở tổng hợp tình hình đẩy nhanh việc khảo sát để đưa ra giá khởi điểm mới. Cụ thể, UBND thành phố Vinh đã có văn bản chỉ đạo các xã, phường và phòng ban xem xét, tổng hợp dữ liệu xây dựng lại bước giá cho 68 lô đất được xây dựng năm 2022.
Trong khi đó tại Nghĩa Đàn, sau khi chuẩn bị, huyện đã ký hợp đồng đưa 40 lô đất tại khối Tân Hồng, thị trấn Nghĩa Đàn với khởi điểm từ 580-690 triệu đồng/lô, giảm so với trước đây. Đại diện Phòng Tài chính - Kế hoạch hy vọng kết quả đấu giá thành sẽ tạo tiền đề "làm ấm" thị trường và các nhà đầu tư quay trở lại.