Tại chương trình workshop “Chỉ dấu nào cho thị trường chung cư năm 2023?” diễn ra mới đây, nhiều ý kiến cho rằng thị trường chung cư đang trong quá trình khắc phục những “nỗi đau”, đón nhận nhiều tín hiệu tích cực để bước sang một chu kỳ mới…
Ảnh minh hoạ
Phát biểu tại workshop, bà Nguyễn Quỳnh Hương, Giám đốc truyền thông One Housing, nhận định rằng mặc dù tăng giá liên tục và có nhiều tiềm năng nhưng bất động sản phân khúc chung cư cũng hàm chứa nhiều “nỗi đau”. Ví như năm 2022, thị trường gặp những tổn thương rất lớn, điều mất mát nhiều nhất chính là niềm tin. Tâm lý thị trường hiện nay với cả các “cá mập” lẫn người tiêu dùng hầu như đều là nghe ngóng, chờ đợi, khiến giao dịch chững lại.
GIAI ĐOẠN "HOANG MANG CỤC BỘ" ĐÃ ĐI QUA
Tuy nhiên, theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, thị trường chung cư cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng đang được tác động tích cực từ 3 yếu tố chính, bao gồm: Nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng phát triển ổn định; sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản; nhiều ngân hàng giảm lãi suất cho vay.
Những tín hiệu tích cực từ vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng và pháp lý thông qua Nghị quyết 33 và Nghị định 08 mới được ban hành, cho thấy giai đoạn “hoang mang cục bộ” đã qua. Thị trường đang đi vào giai đoạn sàng lọc và phân loại đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Đầu năm nay, nhiều chủ đầu tư đã phải rời cuộc chơi và cơ cấu lại. Nhưng ngược lại, vẫn có nhiều chủ đầu tư vẫn có thể “tồn tại” được, nhờ năng lực quản trị và năng lực triển khai tốt của chủ đầu tư đó.
Kết quả khảo sát chuyên sâu từ One Mount Real Estate cho thấy, nguồn vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư ngày càng có xu hướng cẩn trọng hơn và chú trọng vào loại hình có thể sinh dòng tiền. Lực cầu trong thời gian tới sẽ tăng trở lại, tuy nhiên không đồng đều ở các phân khúc. Nguồn cầu tiếp tục đến từ những người đang mong muốn nâng cấp nơi ở, hiện đại hơn, đủ đầy hơn. Một số khác đang có dòng tiền gửi ngân hàng, họ muốn tách một phần dòng tiền ra để mua hoặc đầu tư.
Theo khảo sát của One Housing, trong quý 1 vừa qua, 57% người mua chung cư tại Hà Nội với mục đích mua để ở, trong đó mong muốn chính là nâng cao chất lượng cuộc sống. Họ quan tâm nhiều đến các vấn đề giá cả, uy tín chủ đầu tư và các tiện ích xung quanh trước khi đưa ra quyết định. 43% còn lại là để đầu tư, tập trung vào các dự án có tiềm năng tăng giá, chính sách tiến độ thanh toán tốt. Ở cả hai mục đích này, thì tính pháp lý của dự án là yếu tố mà người mua đều rất chú trọng.
Cũng trong quý 1, nguồn cung và giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, khách hàng phần lớn là ở độ tuổi 25 - 44 tuổi.
Nói về xu hướng trên, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, phân tích: Thời xưa, mua nhà thường không có “data” phong phú để tham chiếu, quyết định mua thường dựa trên chỉ dẫn, kinh nghiệm của bố mẹ. Trái ngược hoàn toàn, với thế hệ ngày nay, khi các bạn trẻ được đi du học hay du lịch ở nhiều nơi, họ có nhiều trải nghiệm về những căn hộ cao cấp, nên dù có thể chưa đủ tiền mua nhưng người trẻ luôn kỳ vọng và hướng tới cuộc sống tiện nghi, tiện ích, an toàn và có cộng đồng “cùng gu”. Nếu là gia đình trẻ, họ coi trọng tiện ích “all in one” để dễ dàng nghỉ ngơi cuối tuần ngay gần tòa căn hộ. Những “đại đô thị 15 phút” - tức là tất cả các nhu cầu hàng ngày sẽ được phục vụ trong 15 phút di chuyển - sẽ phù hợp với lớp cư dân này.
THỜI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN "TẠO DÒNG TIỀN TỐT"
Ông Trung cho rằng yếu tố “tạo ra dòng tiền tốt” sẽ lên ngôi trong thời điểm này của thị trường. Tiêu chí để khách hàng cân nhắc xuống tiền là “3 có”: Có pháp lý tốt để dễ dàng chuyển nhượng; có sẵn hoặc nhanh chóng hình thành cộng đồng dân cư xung quanh để cho thuê ngay; và có vị trí đẹp (tính khan hiếm), tổ hợp dịch vụ đa tiện ích, vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Nhà đầu tư hiện nay được chia ra nhiều loại. Có người chỉ mua để thuần túy cho thuê, có người mua để xác định làm kinh doanh căn hộ dịch vụ, có người kinh doanh homestay, có người xác định mua để giữ tài sản và cho thuê là phụ, có người xác định cơ cấu trong tương lai để cho con cái lớn lên có tài sản riêng...
Chia sẻ thêm phân khúc cho thuê, ông Trung cũng cho biết tại thị trường chung cư cao cấp ở Hà Nội, ngoài các khách hàng truyền thống đến từ Hàn Quốc và Nhật Bản, từ đầu năm 2023 tới nay, chúng tôi ghi nhận có làn sóng đầu tư từ Đài Loan (TQ), Hong Kong, thậm chí có nhiều nhà đầu tư chuyển dòng tiền từ TP.HCM ra Hà Nội để đầu tư.
Nguyên nhân là do giá căn hộ Hà Nội đang thấp hơn rất nhiều so với TP.HCM. Nhà đầu tư kỳ vọng trong tương lai sẽ có mức giá tăng cao hơn, trong thời gian chờ đợi tăng giá, họ có thể cho thuê được ngay để đảm bảo dòng tiền. Với các khách hàng là người nước ngoài thì họ quan tâm đầu tiên là chuẩn mực dịch vụ và tiện ích. Bản chất thị trường căn hộ cao cấp đã được hình thành ở các quốc gia đó từ lâu, nên khi sang Việt Nam, họ sẽ lựa chọn các chủ đầu tư uy tín với sự đầu tư bài bản để đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc dự án được nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn sẽ có giá cho thuê cao hơn các dự án khác. Người nước ngoài có xu hướng sống thành cộng đồng gần nhau, nên mặt bằng giá thuê ở các khu vực này cũng sẽ cao hơn so với nơi khác...