Dù khẳng định việc nhanh chóng triển khai gói 120.000 tỷ đồng sẽ giúp thị trường bất động sản "ấm" lên, song các chuyên gia quan ngại, lãi suất cho vay không ổn định, có thể tăng trên mức 10% hay các điều kiện thủ tục cho vay khó khăn khiến chính sách khó phát huy được hiệu quả.
Ảnh minh họa
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có hướng dẫn cụ thể về việc triển khai gói 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho người vay là 8,2%/năm, cho chủ đầu tư dự án là 8,7%/năm, áp dụng đến hết ngày 30/6 năm nay.
Kể từ 1/7, định kỳ 6 tháng, NHNN sẽ thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại (NHTM) tham gia chương trình.
Dù khẳng định việc nhanh chóng triển khai gói tín dụng này sẽ giúp thị trường bất động sản (BĐS) "ấm" lên, song các chuyên gia quan ngại, lãi suất cho vay có thể tăng cao, trên mức 10% hay các điều kiện thủ tục cho vay khó khăn khiến chính sách phát huy được hiệu quả.
Thị trường bất động sản sẽ “ấm” lên
Theo TS. Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính, đây sẽ một trong những chính sách thúc đẩy thị trường BĐS "ấm" lên trong thời gian tới. Bởi, gói tín dụng cũng sẽ đáp ứng nhu cầu vốn cho chủ đầu tư với mức lãi suất thấp hơn mức thị trường từ 1-2%, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư vay vốn và thực hiện dự án.
Cùng với đó, ngoài tạo điều kiện cho người vay mua nhà với lãi suất rẻ hơn, gói này cũng sẽ cung cấp vốn lớn hơn - theo nhu cầu chủ đầu tư đặt ra khi đóng tiền từng đợt.
“Rõ ràng, vốn cho người mua nhà sẽ vay dễ dàng hơn với lãi suất thấp hơn, thúc đẩy người mua nhà nhiều hơn. Còn chủ đầu tư có tiền để đầu tư xây dựng và đẩy hàng ra thị trường, làm giảm bớt phần nào thanh khoản cho doanh nghiệp BĐS thuộc phân khúc này. Từ đó, sẽ kéo vực dậy các phân khúc BĐS khác” ông Thịnh nhấn mạnh.
Còn theo góc nhìn của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong giai đoạn thị trường thiếu vốn, nhiều dự án phải dừng lại, và thị trường không có thanh khoản, thì việc nhanh chóng triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng mang tính kịp thời và cần thiết.
Theo đó, gói tín dụng phù hợp với nhu cầu các doanh nghiệp BĐS phát triển như các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà cho công nhân, nhà thu nhập thấp sẽ được ưu tiên tiếp cận và người dân ở nhóm yếu thế có thể tiếp cận với nguồn vốn lãi suất thấp.
“Chính sách vừa có ý nghĩa tinh thần cho thị trường, vừa có ý nghĩa thực tiễn cho các đối tượng xã hội cần quan tâm nhiều hơn”, ông Đính nhìn nhận.
Lãi suất thấp hơn 1,5-2%, có thực sự hấp dẫn?
Dù khẳng định với mức lãi suất cho người vay là 8,2%/năm, cho chủ đầu tư dự án là 8,7%/năm khá thấp trong bối cảnh mức lãi suất đối với cho vay BĐS đang khá cao (trên dưới 13%/năm), song ông Đính cho rằng, các mức này không ổn định, mà chỉ kéo dài đến hết 30/6/2023.
Từ 1/7/2023, nếu chỉ giảm 1,5%-2% tức là còn khoảng 11%-12,5%/năm, thì đây là mức lãi suất cao hơn rất nhiều so với khả năng chi trả của doanh nghiệp BĐS và người dân.
“Với mức lãi suất trên 10%/năm thì là quá cao đối với người lao động thu nhập thấp - chỉ trông đợi vào đồng lương ít ỏi. Vì vậy, người dân không dám động đến khoản vay này. Như vậy, chính sách sẽ không có tính khả thi”, ông Đính nhìn nhận.
Thực tế, thời gian gần đây, NHNN liên tục có động thái hạ lãi suất điều hành, tạo điều kiện để các NHTM tiếp tục giảm lãi suất huy động. Đây cũng là cơ sở để các NHTM hạ lãi suất cho vay.
Bắt đầu từ 15/3, lãi suất huy động ở kỳ hạn 12 tháng của 4 NHTM Nhà nước tham gia cho vay là VietinBank, Vietcombank, BIDV và Agribank chỉ ở mức 7,2% thay vì 7,4% như trước và đây là mức thấp nhất thị trường hiện nay.
“Tôi đánh giá tinh thần này của NHNN đang thực hiện đúng chỉ đạo của Chính phủ là cố gắng điều phối lãi suất tiệm cận với khả năng của người dân và doanh nghiệp”, ông Đính nêu.
Tuy vậy, trên thực tế, các NHTM mới chỉ giảm lãi suất huy động theo lãi suất điều hành, còn lãi suất cho vay ra giảm chưa tương xứng và phù hợp. Vì vậy, theo ông Đính, NHNN tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm tối đa chi phí hoạt động, thủ tục hành chính, các khoản chi không cần thiết để phấn đấu giảm lãi suất cho vay.
“Nếu lãi suất hạ trong thời gian dài chắc chắn sẽ kích thích được thị trường BĐS phát triển tốt trở lại nhưng theo hướng bền vững, lành mạnh”, ông Đính kỳ vọng.
Tuy vậy, ông Đính cũng cho rằng, ngoài phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS cũng cần đa dạng về dòng tiền như quỹ đầu tư, quỹ phát triển, dòng vốn từ nước ngoài, các hoạt động phát hành trái phiếu, cổ phiếu.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS cần phải làm thế nào để tạo ra được nguồn cung dồi dào, đa dạng nguồn cung và tăng chất lượng nguồn cung, đáp ứng với nhu cầu thị trường.
"Nếu thực hiện được các biện pháp này, mới giải quyết dứt điểm căn cơ vấn đề thiếu vốn của thị trường BĐS hiện nay" ông Đính nêu rõ.
Cần tháo gỡ những nút thắt về thủ tục
Ngoài vấn đề về vốn và lãi suất, ông Đinh Trọng Thịnh lại lo ngại những "nút thắt" về mặt thủ tục trong quá trình triển khai thực hiện gói hỗ trợ.
Dẫn lại cách đây gần 10 năm gói tín dụng 30.000 tỷ đồng - được xem như "một mũi tên trúng hai đích" khi vừa là liều thuốc "cấp cứu" cho thị trường bất động sản đang bị đóng băng, vừa hỗ trợ người thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà, cũng nhận được sự quan tâm của thị trường và đặt ra rất nhiều kỳ vọng.
“Cho dù chủ trương, mục đích đúng, hợp lòng dân, song để "chạm" được tới gói tín dụng này, khách hàng vay vốn phải qua nhiều "cửa ải" xin xác nhận các giấy tờ, chứng minh thu nhập,...”, ông Thịnh chia sẻ.
Vì vậy, để chính sách mang lại hiệu quả, ông Thịnh cho rằng, các điều kiện, thủ tục tiếp cận chính sách cần đúng quy định nhưng cũng phải được đơn giản hóa hết sức có thể, để tránh tình trạng "rối" khi triển khai.
"Trước đây, khi triển khai gói hỗ trợ 30 000 tỷ đồng khó khăn là do thiếu tính cụ thể. Rút kinh nghiệm, hỗ trợ 120 ngàn tỷ đồng phải có những quy định cụ thể về các nhóm đối tượng được tham gia, các yêu cầu, hướng dẫn trong việc tiếp cận và giải ngân;” ông Thịnh nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, NHNN cần có cơ chế giám sát để dòng vốn chảy vào đúng chỗ, đúng dự án khả thi, đúng doanh nghiệp có năng lực trả nợ, tránh xảy ra tình trạng người đã có nhà, hay không phải đối tượng có thu nhập thấp nhưng vẫn được hưởng hỗ trợ, làm xói mòn lòng tin của người dân vào chính sách tốt đẹp của Chính phủ.
"Việc ưu tiên vốn cho nhà ở bình dân là rất hợp lý để tạo ra nguồn lực phát triển phân khúc này và nâng cao chất lượng an sinh xã hội. Điều kiện thủ tục đơn giản hóa hết sức không có nghĩa là chúng ta bỏ qua các chuẩn mực về tín dụng cho vay bất động sản", ông Thịnh lưu ý .