Hàng loạt giải pháp vĩ mô được đưa ra, lãi suất cũng có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng những khó khăn về dòng tiền vẫn đang bủa vây các doanh nghiệp bất động sản, khiến không ít công ty phải “cắn răng” bán dự án nghìn tỷ hoặc đi vay nóng để xoay sở.
Theo Savill Việt Nam, trong những tháng đầu năm 2023, đơn vị này đang trong quá trình tư vấn đàm phán 5 vụ mua bán dự án bất động sản, giá trị giao dịch ở mức 50 - 100 triệu USD (khoảng 1.170 - 2.350 tỷ đồng). Con số kỷ lục so với cùng kỳ của khoảng 10 năm trở lại đây.
Bán dự án để “xoay” vốn
Ông Neil MacGregor, CEO của Savills Việt Nam, cho hay hầu hết các thương vụ mua bán gửi đến doanh nghiệp này thời gian qua là của các khách hàng đang khát vốn. Lãi suất neo cao, dòng tiền từ nhà băng bị thắt chặt buộc các chủ sở hữu bất động sản phải bán bớt cổ phần.
Có thể thấy, trong bối cảnh nợ ngập ngụa, việc bán tài sản để cơ cấu lại các khoản vay là phương án khả dĩ đang được nhiều công ty địa ốc tính đến, tuy nhiên, mọi chuyện cũng không hề dễ dàng.
Chia sẻ với Vnbusiness, đại diện một doanh nghiệp tầm trung ở TP.HCM, cho hay đơn vị đang phát triển 6 dự án có quy mô vừa và nhỏ tại các tỉnh phía Nam. Bình quân mỗi dự án đã “ngốn” 35 - 50 tỷ đồng, và "đứng hình" trong khoảng hơn 1 năm qua, tức hàng trăm tỷ đang “mắc kẹt”.
Dòng tiền vẫn là bài toán khó của các doanh nghiệp bất động sản trong thời thời gian tới.
“Do tín dụng bị thắt chặt, lãi suất neo cao, chúng tôi đang rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”. Để cơ cấu lại nợ, 6 tháng qua, công ty đã gõ cửa nhiều nơi để bán bớt dự án, nhưng đến nay vẫn tắc. Phần vì bị trả giá quá rẻ, phần vì bên mua đưa điều kiện quá khó”, vị đại diện doanh nghiệp nói.
Hơn 1 năm qua, chuyện doanh nghiệp nhà đất bán bớt tài sản để xoay tiền không còn là chuyện hiếm. Ngay trong tháng 3 vừa qua, Egroup của 'shark' Thủy thông báo "cấn nợ" 75 lô đất ở Thanh Hóa, mỗi lô có diện tích từ 100 - 194m2, bán đồng giá là 300 triệu đồng/nền.
Được biết, số lô đất này dành cho "chủ nợ" có dư nợ dưới 1 tỉ đồng tại Tập đoàn Egroup và các công ty liên quan. Nhà đầu tư được gạt nợ 100- 200 triệu đồng, còn lại phải đóng tiền mặt.
Trước đó, đại gia Đường “bia” cũng rao bán khách sạn dát vàng ở Hà Nội với giá khởi điểm 250 triệu USD. Nguyên nhân thì dễ đoán, là do khó khăn vì dòng tiền khi các dự án nhà ở xã hội của công ty chưa được cấp phép xây dựng, khiến chi phí liên tục bị đội lên.
Không chỉ phải bán dự án, tài sản để trả nợ, thời gian qua, không ít doanh nghiệp địa ốc còn tìm đường vay nóng, thậm chí vay “tín dụng đen” để có tiền xoay sở trong ngắn hạn.
Kết quả một cuộc thăm dò tại hơn 30 công ty có dự án bất động sản tại Đồng Nai, Long An, Bình Dương và TP.HCM, cho thấy có nhiều đơn vị đang phải chấp nhận vay ngoài với lãi suất 18 - 25%, kỳ hạn 6 - 9 tháng, vì không thể tiếp cận với các khoản vay ngân hàng.
Dòng tiền từ khách cũng khó
Trong bối cảnh dòng vốn từ ngân hàng và trái phiếu vẫn còn bấp bênh, tiền từ người mua nhà được kỳ vọng là “cứu cánh” cho doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, chính người mua nhà cũng đang gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay.
Thực tế chỉ ra, các ngân hàng hiện đã không còn quá khắt khe với khách mua nhà, tuy nhiên, với lãi suất bình quân 'neo' rất cao quanh mốc 10 - 12%/năm vẫn khiến nhiều người “chùn tay”.
Điển hình như trường hợp của anh Hoàng Tùng (Hà Nội). Đầu tháng 3/2023, sau khi tìm hiểu một căn hộ tại Bắc Từ Liêm được chủ nhà rao bán cắt lỗ 500 triệu đồng so với giá gốc, anh "rải" hồ sơ tại 8 ngân hàng để tìm cơ hội vay 2 tỷ đồng, tuy nhiên mức lãi suất vẫn khiến anh bị “choáng”.
“Thời gian qua, dồn dập những thông tin lãi suất hạ nhiệt được tung ra, nhưng hạ ở đâu thì chưa thấy, ít nhất là với người vay mua nhà. Ở cả 8 ngân hàng mà tôi tìm hiểu, lãi suất vẫn neo ở mức 12 - 13,5% (sau ưu đãi), giảm chẳng đáng là bao so với mức đỉnh”, anh Tùng chia sẻ.
Các chuyên gia cũng đánh giá các ngân hàng cần tiếp tục điều chỉnh để có lãi suất phù hợp cho khách hàng. Lãi suất hạ nhiệt thời gian qua chỉ mới có tác dụng về tâm lý nhưng chưa đi vào cuộc sống.
Những khó khăn của khách hàng càng khiến khó khăn về dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản lớn hơn. Đã có dấu hiệu ấm lên, tuy nhiên, thanh khoản bán hàng của các doanh nghiệp vẫn ở mức rất thấp so với nhiều năm qua, bình quân giảm 70 - 80%.
“Dòng tiền từ khách hàng gần như là “lối thoát hiểm” duy nhất của nhà đầu tư hiện tại. Nhưng ngay cả việc bán hàng giờ cũng khó vô cùng. Trong 3 tháng đầu năm 2023, dù đã tung đủ các chiêu bán hàng, gói ưu đãi lớn, chúng tôi cũng chỉ bán được vỏn vẹn 12 căn trên tổng số gần 130 căn hộ mở bán”, chủ đầu tư một dự án căn hộ kèm shophouse ở Thủ Đức (TP.HCM) tiết lộ.
Qua những diễn biến từ thực tế, các chuyên gia đánh giá thời kỳ “tiền rẻ” cho bất động sản đã qua, và bài toán vốn sẽ tiếp tục là 'cơn đau đầu' với các doanh nghiệp ít nhất trong vòng 6-12 tháng tới. Để vượt khó, doanh nghiệp buộc phải tự cứu lấy mình bằng các giải pháp ngắn và trung hạn như bán bớt dự án, cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán để thuyết phục khách hàng xuống tiền…