Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khi nào những thông tin về quy hoạch, hạ tầng vẫn mang tính đồn đoán sẽ cơ hội cho việc thổi giá bất động sản. Theo đó, giá nhà chưa đến tay người dân đã bị thổi lên rất cao còn tiếp tục xảy ra.

Mỗi năm nguồn cung giảm 20%

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng khiến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng trong khi nguồn cung giảm tới 20% mỗi năm kể từ năm 2018. Lâu dài, nếu nguồn cung không được cải thiện, giá nhà sẽ không thể giảm, không thể đáp ứng nhu cầu thiết thực về nhà ở của đại đa số người dân.

Theo VARS, quan điểm ở nhiều nhà phát triển dự án cần hạ giá bán để thu hút người mua, giảm áp lực thanh khoản. Bên cạnh đó, cần có cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất... 

Tuy nhiên, các sản phẩm nhà ở cao cấp tồn kho chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm thành phố. Giá nhà phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân ở các trung tâm thành phố là không thể. Do đó, VARS cho rằng, đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà hạ. 

“Bởi sức hút của thành phố quá lớn nên ai cũng đều muốn có nhà ở đây, hạ giá nhà sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng lên và dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế. Để cải thiện nguồn cung phù hợp với đại đa số người dân cần phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó là giảm người vào thành phố, phát triển dự án nhà ở tại ngoại thành, các tỉnh vùng ven thành phố lớn”, đơn vị này đề xuất. 

Nhà trung tâm chỉ dành cho người có thu nhập cao

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thực tế hiện nay, giá nhà đất tại khu vực trung tâm tăng phi mã, quỹ đất ngày càng khan hiếm, doanh nghiệp rất khó chuẩn bị được quỹ đất "rẻ" phù hợp để làm nhà ở giá thấp. 

Trong khi đó, hầu hết doanh nghiệp hiện không mặn mà làm dự án nhà ở xã hội, do chi phí xây dựng, chi phí tạo lập quỹ đất cao mà giá bán nhà thực tế thì vừa bị khống chế giá mua đất đầu vào theo khung giá nhà nước, vừa khống chế lợi nhuận đầu ra. Cùng đó, dự án bị "đắp chiếu”, đội vốn do mất nhiều thời gian thực hiện thủ tục.

Hơn nữa, hiện các khoản chi phí xây dựng chung cư bao gồm: chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, bán hàng,.... Trong các khoản chi phí nói trên, theo thông tin từ các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản, chi phí đất chiếm tỷ trọng cao nhất, xung quanh 10-30%. 

“Cộng tất cả các chi phí trên, mức giá xây dựng hoàn thiện cơ bản 1m2 căn hộ thương mại bình dân khoảng 20 triệu đồng/m2. Số liệu trong Báo cáo Nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam vào năm 2015 của Ngân hàng Thế giới cũng cho thấy, giá thành nhà ở xã hội với chi phí đất bằng không và một số ưu đãi tín dụng khi đó cũng khó dưới 10 triệu đồng/m2. 

Ngay cả khi được miễn tiền sử dụng đất, giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn thì doanh nghiệp vẫn không thể làm được nhà giá phù hợp tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm thành phố. Bởi chi phí tạo lập quỹ đất rất cao và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất nhà ở xã hội cũng rất cao”, VARS cho biết. 

Theo đó, đơn vị này cho rằng, cần sớm gỡ vướng trong khung chính sách hiện tại. Xây dựng cơ chế ưu đãi tài chính, bao hàm những quy định về chính sách, chương trình ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Cụ thể bằng công cụ chẳng hạn như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, quy định khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội,... có như vậy mới thu hút được nhiều nguồn lực tham gia phát triển phân khúc này. 

Đẩy sức cầu ra vùng ven

Quá trình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ khiến nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam càng ngày cao. Nhu cầu này có thể đẩy sang tỉnh thành vùng ven bằng cách dịch chuyển đô thị tới các vùng còn nhiều quỹ đất phát triển nhà ở ở xa ngoại thành, thậm chí các tỉnh thành vùng ven. Phân bổ dân số hợp lý, giá nhà sẽ tự hạ. 

Theo đó, Nhà nước cần phát triển những chính sách đi kèm, phù hợp, hiệu quả với chương trình phát triển nhà ở quốc gia của Việt Nam, điển hình là chương trình phát triển nhà ở xã hội. Còn các tỉnh, phải có năng lực kéo dân về. Bên cạnh đó, Nhà nước cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng kết nối, khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc khi lựa chọn nơi cư trú, xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang ven đô là tất yếu. Thông tin về quy hoạch, hạ tầng tại các địa phương cần được công khai, minh bạch.

“Khi nào những thông tin này vẫn mang nặng tính đồn đoán, tạo cơ hội cho việc thổi giá bất động sản. Tạo hệ lụy giá nhà chưa đến tay người dân đã bị thổi lên rất cao còn tiếp tục xảy ra. Bên cạnh đó, để kéo giảm giá nhà, nhà nước phải có cơ chế, chính sách để lành mạnh hóa thị trường như đánh thuế tài sản để chống đầu cơ, tránh bỏ phí tài nguyên đất đai, tăng cường giao lại quỹ đất sạch, lớn cho doanh nghiệp thông qua hình thức đấu thầu để doanh nghiệp có đất sạch và sớm triển khai dự án với giá thành hợp lý. Giảm thiểu thủ tục đầu tư, bỏ các cơ chế xét duyệt không cần thiết. Đặc biệt là với dự án nhà ở xã hội”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết. 

Ở khu vực ngoại thành, các tỉnh vùng ven, số lượng người có nhu cầu mua nhà ở ít hơn nhiều so với khu vực trung tâm thành phố. Để tăng nguồn cầu, các địa phương phải kêu gọi đầu tư để nâng cấp diện mạo đô thị, mở rộng cơ hội việc làm, thu hút nguồn nhân lực trở về quê hương. Doanh nghiệp muốn phát triển dự án thì kết hợp với địa phương tạo công ăn việc làm, cơ hội phát triển sự nghiệp để người trẻ sẵn sàng “bỏ phố về quê". 

“Những vùng đất, vị trí đẹp, có lợi thế phải ưu tiên dành cho sản xuất, kinh doanh, từ đó tạo công ăn việc làm cho người dân, có công ăn việc làm thì mới có người đến làm, có người đến làm thì mới có người đến ở, có người đến ở thì mới có người mua nhà, có người mua nhà thì mới phát triển được bất động sản, khu đô thị”, VARS nêu.

Minh Tâm