Trên thực tế, để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản, ngoài nguồn vốn tự có hoặc vốn vay ngân hàng, chủ đầu tư cần nguồn vốn huy động trước từ người mua. Với nguồn vốn này, chủ đầu tư có nhiều lợi thế khi không phải chịu lãi suất (trừ trường hợp chủ đầu tư vi phạm cam kết tại hợp đồng hoặc thỏa thuận về nghĩa vụ bàn giao công trình).
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ những người mua mà có nguồn tài chính nhỏ lẻ nhưng có nguyện vọng đầu tư bất động sản. Đây là một nguồn vốn tiềm năng, theo nhận định của chủ đầu tư. Như vậy, hình thức “mua chung bất động sản” hình thành từ nhu cầu thực tiễn. Hiện nay, các chủ đầu tư có thể “mua chung” bất động sản dưới hình thức tiền mã hoá sử dụng công nghệ Blockchain (công nghệ chuỗi khối) hoặc thông qua hợp đồng hợp tác. Tuy nhiên, theo người viết, hình thức này còn nhiều vướng mắc về mặt pháp lý.
“Mua chung” bất động sản qua tiền mã hóa: thách thức và rủi ro ra sao?
Thời gian qua, một hình thức đầu tư bất động sản ra đời gắn với công nghệ và ứng dụng của blockchain. Theo đó, người dùng được phép cùng đầu tư mua chung một bất động sản qua cơ chế chia tách giá trị bất động sản thành nhiều phần khác nhau và mã hóa các phần giá trị dưới dạng token (chữ ký điện tử được mã hóa thành những con số) để người mua giao dịch.
Theo thông tin của bên huy động vốn, các nhà đầu tư có thể nhận lãi suất linh hoạt định kỳ, chuyển nhượng, bán suất đầu tư sở hữu ngay trên sàn thứ cấp hoặc cầm cố suất đầu tư với lãi suất 0% ngay trên sàn mua bán bất động sản mã hoá. Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể chuyển đổi suất đầu tư thành công trình xây dựng.
“Lô đất nền dự án ở huyện Bảo Lâm vừa được 23 nhà đầu tư góp vốn. Lô đất trị giá hơn 1,1 tỉ đồng được chia nhỏ thành 1.000 phần. Dự kiến nhóm sẽ đầu tư trong sáu tháng, lợi nhuận kỳ vọng thu về hơn 18%”[1].
Một hình thức khác trong đầu tư “mua chung bất động sản” là hình thức đầu tư mua chung bất động sản qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Hình thức này cần có sự xuất hiện của một pháp nhân là “cầu nối” giữa chủ đầu tư và người mua. Pháp nhân là người đã đầu tư một số dự án bất động sản có sẵn hoặc bất động sản sẽ hình thành trong tương lai. Sau đó, giá trị bất động sản sẽ được chia thành nhiều phần và người mua có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh với pháp nhân này. Người mua cũng được pháp nhân cam kết về tỷ suất lợi nhuận, cam kết xác nhận trong trường hợp chuyển nhượng quyền đối với tài sản.
Tuy nhiên, về khía cạnh pháp lý, giao dịch đầu tư “mua chung bất động sản” có những rủi ro như:
Xét về hình thức giao dịch bất động sản thì Bộ luật dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 đều quy định giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản[2]. Như vậy, xét yêu cầu về hình thức giao dịch, giao dịch đầu tư “mua chung” bất động sản bằng tiền mã hoá đang không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành, từ Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 đến Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản, trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư[3]. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác[4]. Vậy trong giao dịch này, nếu “mua chung” qua nền tảng công nghệ thì thời điểm chuyển quyền sở hữu khó mà xác định được.
Còn xét về tính pháp lý của tiền mã hoá, tài sản theo định nghĩa của Bộ Luật dân sự 2015 bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản[5]. Hiện chưa có quy định phân loại và định danh rõ ràng các loại tiền mã hoá thuộc loại hình nào trong các khái niệm pháp lý như chứng khoán, hàng hoá, tài sản. Do vậy, hiện tại tiền mã hoá không được coi là tài sản theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015, cũng không phải là hàng hoá theo quy định của Luật Thương mại 2005[6]. Khi tranh chấp giao dịch đối với “tiền mã hoá”, những người “mua chung” bất động sản sẽ gặp những rủi ro.
Đối với giao dịch mua bán nhà ở, quyền lợi của người mua được bảo vệ qua cơ chế kiểm soát hợp đồng mẫu của Cục Quản lý cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng[7]. Trong trường hợp giao dịch bằng hình thức không phải là văn bản mà là chuỗi dữ liệu điện tử thì quy định này sẽ không còn ý nghĩa.
Thêm vào đó, mỗi người mua chỉ sở hữu tiền mã hoá (giá trị bất động sản được mã hoá) mà không phải là sở hữu đối với bất động sản đó. Nên về mặt pháp lý, chủ đầu tư vẫn đang là chủ sở hữu đối với bất động sản và người mua vẫn phải đối diện với nguy cơ người chủ sở hữu này thực hiện quyền mua bán, tặng cho, thế chấp…bất động sản đã giao dịch và khó có cơ chế để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền vô hiệu cho các giao dịch này.
Đối với giao dịch thứ cấp, việc chuyển giao quyền đối với số token được sở hữu bằng thông điệp dữ liệu không lập thành văn bản còn là rủi ro cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp sau này. Ví dụ như khi so sánh với hình thức mua chung bất động sản mà có lập hợp đồng mua bán, nếu các đồng sở hữu muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán (chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ) thì việc này được xác nhận dưới hình thức văn bản chuyển nhượng có chứng thực các bên, đảm bảo lợi ích cho bên nhận chuyển nhượng, hạn chế rủi ro.
Công trình xây dựng phải mang tính toàn vẹn, đảm bảo công năng nên không tồn tại việc chuyển nhượng một phần của căn hộ. Việc giao dịch trên sàn sơ cấp là việc chủ đầu tư xác nhận người mua sở hữu một số lượng token nhất định tương ứng với số tiền đã thanh toán và thứ cấp là chuyển giao quyền theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015 đối với số token được sở hữu, không phải là chuyển giao một phần bất động sản hay người mua có quyền sở hữu đối với một phần bất động sản.
Trong trường hợp chủ đầu tư không uy tín, bất động sản đã giao dịch qua tiền mã hoá nhưng tiếp tục ký hợp đồng mua bán với chủ thể khác hoặc tiến hành thế chấp cho ngân hàng thì dẫn đến nhiều rủi ro cho những nhà đầu tư. Bởi giao dịch của các nhà đầu tư không được pháp luật thừa nhận là hình thức chuyển nhượng, mua bán bất động sản.
Cần cơ chế để đảm bảo quyền lợi cho người mua
Đối với giao dịch đầu tư “mua chung bất động sản” qua hợp đồng hợp tác kinh doanh thì bản chất hợp đồng mua bán bất động sản được xác lập giữa pháp nhân đã bỏ vốn đầu tư và chủ đầu tư. Người mua không có sự ràng buộc về mặt pháp lý với chủ đầu tư, người mua chỉ có ràng buộc quyền và nghĩa vụ với pháp nhân trung gian thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh, chỉ có quyền đối với mỗi phần đầu tư được chia nhỏ mà không phải là quyền đối với bất động sản.
Theo người viết, trong việc giám sát và quản lý, cơ quan quản lý không thể kiểm soát được giao dịch để bảo vệ quyền lợi người mua nhà do các bên không giao dịch bằng hình thức văn bản (kiểm soát hợp đồng mẫu); đồng thời, không kiểm soát được điều kiện mua nhà theo quy định của chủ thể mua chung bất động sản như điều kiện mua nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác với người Việt Nam, người nước ngoài.
Ngoài ra, do tính chất của tiền mã hoá và giao dịch khớp lệnh qua ứng dụng công nghệ nên không thu được thuế thu nhập đối với các giao dịch thứ cấp, gây thiệt hại cho ngân sách. Tương tự như vậy, việc chuyển nhượng quyền đối với tài sản của người mua thông qua hợp đồng hợp tác chỉ cần xác nhận của pháp nhân huy động vốn khiến cơ quan quản lý thuế không thể thu được thuế từ các giao dịch này.
Tóm lại, với hình thức “mua chung bất động sản” qua công nghệ hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh như phân tích trên, chủ đầu tư có được nguồn vốn huy động nhưng chưa có cơ chế để đảm bảo được quyền lợi của người mua và đảm bảo cơ chế quản lý, giám sát được các giao dịch từ phía cơ quan quản lý và chống thất thoát nguồn thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng.
Theo người viết, nếu định hướng lại quan hệ giao dịch này từ “mua chung bất động sản” thành quan hệ đầu tư bất động sản theo Luật Chứng khoán và khung pháp lý quy định tại Thông tư 98/2020/TT-BTC ngày 16-11-2020 về hướng dẫn quản lý và đầu tư chứng khoán thì hình thức mua chung bất động sản như đã nêu trên sẽ có tính pháp lý hơn.
Một giải pháp khác được nói đến là Quỹ đầu tư bất động sản, một trong những mô hình tài trợ vốn trung và dài hạn tốt cho doanh nghiệp bên cạnh các kênh vay như ngân hàng, phát hành cổ phiếu và trái phiếu và tránh các mô hình quỹ đầu tư bất động sản tự phát như đầu tư “mua chung bất động sản” phát triển mà không phải tuân theo các quy định của Luật chứng khoán và Thông tư 98/2020/TT-BTC[8]. Đây cũng là phương thức huy động vốn giải quyết được vấn đề về vốn của những chủ đầu tư uy tín, có năng lực (dự án đủ điều kiện Quỹ mới được đầu tư), bảo vệ được quyền lợi của nhà đầu tư và đồng thời không làm ngân sách bị thất thu đối với các giao dịch chuyển nhượng.