Gần đây, trên các diễn đàn đầu tư bất động sản xuất hiện nhiều bài đăng kêu gọi hình thức đầu tư “bất động sản” sầu riêng. Theo lời của môi giới chia sẻ: “Nếu bạn bỏ ra 3 tỷ đồng để mua 1 ha đất cùng với một vườn sầu riêng, bạn sẽ có được thu nhập 1 tỷ đồng/năm mà không phải làm gì hết”.

Nguồn cơn của mô hình đầu tư siêu lợi nhuận

Trước mô hình đầu tư đang được môi giới chia sẻ rầm rộ trên mạng xã hội, ông Trần Vũ, nhà sáng lập của Công ty đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R cho biết, những mô hình đầu tư như trên bắt đầu nổi lên từ khoảng tháng 10/2022, sau khi Việt Nam đạt hiệp định xuất khẩu sầu riêng chính ngạch sang Trung Quốc, giá loại trái cây này đạt mức rất cao, lên đến 150.000 đồng/kg tại vườn.

Đầu tiên phải kể đến một công ty ở tỉnh Đắk Nông đã khởi xướng mô hình hợp tác trồng sầu riêng do, được phát triển trên diện tích đất hơn 1 ha tại xã Kiến Thành, huyện Đăk R'Lấp. 

Theo đó, mô hình này là hình thức hợp tác giữa công ty và nhà đầu tư để trồng mới các vườn sầu riêng tại Tây Nguyên và một số tỉnh khác. Đất trồng cây là quỹ đất công ty sử dụng để phát triển du lịch nghỉ dưỡng kết hợp trồng cây. 

Diện tích mỗi vườn tiêu chuẩn 1.000m2. Trong đó, phần vốn góp của công ty là quỹ đất và vốn góp tương ứng của nhà đầu tư là 100 triệu đồng. Vốn góp của nhà đầu tư sẽ dùng để trồng mới vườn sầu riêng trên đất của công ty. Lợi nhuận được chia bình quân 34 triệu đồng/năm và kéo dài 20 năm. Ngoài các lợi ích, nhà đầu tư còn được cam kết chia lợi nhuận theo từng giai đoạn. 

Bài toán lợi nhuận mà đơn vị này đưa ra.

Cụ thể, 5 năm đầu, mỗi năm nhà đầu tư được hưởng 12 ngày nghỉ dưỡng (6 triệu đồng) và 75kg sầu riêng (4,5 triệu đồng). Được chọn nhận hiện vật hoặc tiền mặt. 

Từ năm thứ 6 đến năm thứ 10, mỗi năm nhà đầu tư có 12 ngày nghỉ dưỡng, 75kg sầu riêng và 30 triệu đồng. Tỷ suất lợi nhuận 42,9%/năm. 

Cũng với ngày nghỉ dưỡng và lượng sầu riêng nhận được như các năm trước, từ năm thứ 11 đến năm thứ 20, nhà đầu tư được chia 35 triệu đồng/năm. Tổng mỗi năm nhà đầu tư nhận được 51,5 triệu đồng, lợi nhuận 51,5%/năm. 

Theo bài toán mà đơn vị này đưa ra, tổng thu nhập của nhà đầu tư trong 20 năm là 782 triệu đồng/sào. Trừ đi vốn ban đầu, nhà đầu tư “bỏ túi” 34,1 triệu đồng/sào/năm, lợi nhuận 34,1%/năm. Nhà đầu tư được đứng tên sổ đỏ mỗi sào của công ty để đảm bảo quyền lợi. Nếu công ty không thực hiện theo cam kết, sổ đỏ sẽ thuộc về nhà đầu tư hoặc bán thanh lý để hoàn tiền.

Sau khi đơn vị này mở màn cho hình thức đầu tư “bất động sản” sầu riêng siêu lợi nhuận này thì trên mạng xã hội xuất hiện hàng loạt các công ty, cá nhân mời chào loại hình này nhưng khác ở chỗ mời người góp vốn rồi chung mua đất nông nghiệp để trồng sầu riêng. 

Lời mời gọi đầu tư của môi giới được đăng tải trên mạng xã hội. (Ảnh chụp màn hình)

Đặc biệt, họ quảng cáo nếu góp vốn vào mô hình này thì sau khoảng 5 năm lợi nhuận đạt được sẽ lên đến 30 đến 55% mà nhà đầu tư tham gia “không cần làm gì cả và hoàn toàn an toàn không có rủi ro vì nhu cầu thị trường rất lớn”.

Tuy nhiên, ông Trần Vũ đánh giá mức lợi nhuận mà các đơn vị này quảng cáo là “bất khả thi” vì cây sầu riêng rất khó trồng và chăm sóc, phụ thuộc nhiều vào yếu tố thổ nhưỡng, điều kiện khí hậu, đặc biệt là thời tiết.

“Nếu trong điều kiện tốt, hàng năm, mỗi ha tốn vài chục đến hàng trăm triệu đồng tiền phân bón, thuốc, nhân công các loại. Còn trong điều kiện xấu, cây sẽ chết hàng loạt hoặc hoàn toàn không ra trái là chuyện bình thường. Vậy nên khái niệm ‘không làm gì cả’ và không có rủi ro là điều rất vô lý”, ông Trần Vũ chia sẻ.

Tiếp theo là về quy mô thị trường và nguồn cung, vị này cho rằng trước đây sầu riêng Việt Nam chủ yếu tiêu thụ trong nước hoặc xuất khẩu sang thị trường Trung Quốc. Theo Cục Xuất nhập khẩu, quốc gia tỷ dân chiếm tới 83% tổng trị giá xuất khẩu của loại trái cây này.

“Chúng ta đang phụ thuộc vào thị trường xứ Trung. Tuy nhiên, quốc gia này đã triển khai trồng sầu riêng ở Lào và đảo Hải Nam trong 4-6 năm về trước. Năm nay, họ đã bắt đầu cho ra lứa quả đầu tiên để tự túc sản lượng”, ông Trần Vũ cho biết.

Đáng lưu ý hơn, hiệp định xuất khẩu sầu riêng của Việt Nam với Trung Quốc ký vào tháng 7/2022 chỉ có hiệu lực trong 3 năm. Vì vậy, nếu nhà đầu tư tham gia bất động sản sầu riêng giai đoạn này, 5 năm sau, khi hiệp định kết thúc, mức lợi nhuận liệu có thể đảm bảo hay không sẽ là một câu hỏi bị bỏ ngỏ.

Bên cạnh đó, theo Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, hiện tổng diện tích cây sầu riêng của cả nước đã đạt hơn 100.000 ha, vượt xa mức định hướng 75.000 ha vào năm 2030. Chính vì điều đó, ông Vũ cũng lo ngại về tình trạng cung vượt cầu khiến giá nông sản đi xuống và nhà đầu tư cũng vì thế mà chịu thiệt.

Một hình thức huy động vốn?

Theo ông Trần Vũ, các loại hình mời chào đầu tư với lợi nhuận siêu khủng trên 30% có thể là một hình thức huy động vốn. Sự xuất hiện của các mô hình này rất trùng hợp với lúc lãi suất tăng cao và kênh huy động vốn lớn là trái phiếu đang chịu nhiều sức ép.

Nhà sáng lập của SPE.R cho rằng có một bộ phận tổ chức, cá nhân đang bị kẹt tiền ở các dự án khác và cần “vẽ” ra những dự án mới. Một số đơn vị có khả năng đang lợi dụng xu hướng sầu riêng tăng giá để huy động vốn, sau đó sử dụng tiền vào mục đích khác.

“Dòng tiền huy động này có thời hạn lên đến 5 năm. Khi hết thời hạn, lúc đó chu kỳ bất động sản cũng đang ở giai đoạn đi lên. Đến khi đó, họ có thể bán vườn hoặc lợi dụng điều khoản bất khả kháng để chấm dứt hợp đồng góp vốn đầu tư. Đây chính là cách để huy động vốn trá hình”, ông Vũ đưa ra nhận định.

Trước thực trạng trên, vị này đã đưa ra khuyến cáo về hình thức đầu tư góp vốn, đặc biệt góp vốn vào mấy dự án đầu tư nông nghiệp. Đầu tiên là về mặt pháp lý, Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì tất cả đều sẽ được ghi tên trên sổ đỏ.

Tuy nhiên, với một số mô hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp theo hình thức góp vốn, nhà đầu tư chỉ nhận được hợp đồng, còn sổ đỏ sẽ đứng tên cá nhân hay doanh nghiệp thực hiện khai thác sử dụng đất.

Thứ hai là về điều khoản bất khả kháng của hợp đồng. Nếu những bất trắc xảy ra, chẳng hạn như dịch bệnh, thiên tai, chiến tranh…, bên vi phạm sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự hoặc bị phạt vi phạm hợp đồng.

“Điều đáng nói là trong nông nghiệp, việc dịch bệnh hay mất mùa là điều không thể tránh khỏi. Lúc ấy, doanh nghiệp viện cớ này thì nhà đầu tư sẽ mất trắng”, ông Trần Vũ cho biết.

Cuối cùng, vị này nhận định đa phần các lời mời gọi này đều xuất hiện từ các “tay ngang” trong lĩnh vực nông nghiệp, năng lực chưa được kiểm chứng, việc “đem con bỏ chợ” hoàn toàn có thể xảy ra. Lúc này, các hợp đồng góp vốn theo góc độ pháp lý đều là thỏa thuận dân sự, việc ra tòa, tranh chấp sẽ rất mất thời gian, công sức.

“Các nhà đầu tư nên tỉnh táo vì hình thức ‘đưa tiền của mình cho người khác thay mình quản lý’ đã từng diễn ra trong quá khứ và đem lại nhiều hệ luỵ xã hội, có thể kể đến các vụ việc của Alibaba, nhà trọ Tiến Phát… đã đẩy nhiều người vào cảnh trắng tay”, ông Trần Vũ nói.

Phương Hoàng