Trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, cả nguồn cung và lượng cầu đều giảm so với các quý trước. Tuy nhiên, nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường này sẽ có những chuyển biến tích cực hơn trong thời gian tới...

Ảnh minh hoạ

Thị trường trầm lắng cũng khiến hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng. Từ đó, dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động... Ngoài ra, việc lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, làm chi phí của doanh nghiệp tăng cao gây ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Theo thống kê, 5 tháng đầu năm 2023 đã có 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 22,6% so với cùng kỳ năm trước; trong khi số doanh nghiệp thành lập mới giảm trên 50% so với cùng kỳ năm trước; vốn đăng ký mới của doanh nghiệp ngày càng giảm mạnh.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại, với khoảng 10.000 căn, bằng 50% so với 6 tháng cuối 2022. Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án, đồng thời có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và 23 dự án cấp phép mới. So với 6 tháng cuối 2022, các con số này đạt lần lượt là 60,4%; 29,41% và 37,5%.

Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, có 56 dự án với 25.368 căn đang được triển khai trên cả nước, gồm: 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Số lượng dự án đang triển khai ở phân khúc này chỉ bằng 44,4% quý 4/2022 và chỉ có 1 dự án được cấp phép mới.

TÂM LÝ MUỐN GIỮ TIỀN CHỜ GIÁ GIẢM THÊM

Cũng theo Bộ Xây dựng, mặc dù giá chung cư tại các địa phương đã giảm từ 2-6%, nhà ở riêng lẻ giảm từ 6-10%, đất nền tại các dự án giảm từ 8 -11%... so với cuối năm 2022, tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm, lượng giao dịch thành công vẫn giảm tới 63,87%. Tổng số có khoảng 187.000 giao dịch, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền. Tính riêng lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ thì chỉ bằng 40,69% so với nửa cuối năm qua.

Bàn về nguyên nhân của tình trạng này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc trang Batdongsan.com.vn, phân tích: tình hình giao dịch trầm lắng do niềm tin của khách mua cũng như nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Cả nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức. 

Mặc dù Chính phủ đã có những động thái quyết liệt tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, hạ lãi suất điều hành, liên tục giảm lãi suất huy động…, song các chính sách này vẫn chưa thẩm thấu vào thị trường bất động sản. Trong quý 2/2023, hạn mức tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp 3,58% (so với 8,51% cùng kỳ 2022), lãi suất huy động giảm mạnh nhưng lãi suất vay còn ở mức cao trên 13%. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp thì vẫn chưa phục hồi.

Một khảo sát được Batdongsan.com.vn tiến hành với gần 1.000 môi giới bất động sản chỉ ra rằng khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch nhà đất không thể “chốt kèo” là do người mua có tâm lý muốn giữ tiền chờ giá bất động sản giảm thêm. Một số khác cảm thấy hoang mang, nghi ngại thị trường sẽ vẫn còn tiêu cực nên chưa dám bỏ tiền vào.

Ngoài ra, việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, áp lực lãi suất lớn và giá nhà vẫn đang quá cao so với thu nhập người mua cũng là những rào cản lớn khiến thanh khoản thị trường chưa thể tốt lên. Bên cạnh đó, lệch pha cung cầu diễn ra trong những năm qua đã khiến nhiều người mua có nhu cầu ở thực, vốn chuộng sản phẩm nhà vừa túi tiền không tìm được sản phẩm phù hợp mình mong muốn.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết thêm: tại Hà Nội, thị trường căn hộ tiếp tục mất cân đối về nguồn cung khi căn hộ trung và cao cấp đang chiếm tỷ lệ cao, trong khi tỷ lệ căn hộ vừa túi tiền ngày càng giảm và ở mức thấp trong tương quan với tổng nguồn cung được chủ đầu tư tung bán trên thị trường. Mặc dù nhu cầu thực đối với phân khúc căn hộ vẫn ở mức lớn và hầu hết hướng vào phân khúc sản phẩm vừa túi tiền, có vị trí đi lại thuận tiện, tiện ích nội khu nhưng nguồn cung sơ cấp căn hộ trên thị trường hiện nay không nhiều.

Trong khi đó, nguồn cung thứ cấp của dòng sản phẩm này thì đã có tỷ lệ dân ở ổn định cũng khá cao, khiến nguồn cung cũng hạn chế. Giá trên tất cả các phân khúc từ năm 2021 đã bị đẩy lên ở mức cao khiến người mua để ở và mua để đầu tư hết sức do dự vì quan ngại bị mua phải giá cao cũng như lợi nhuận đầu tư không có hoặc không đạt như kỳ vọng....

Phan Nam